二世帯住宅の売買について

住宅・不動産住宅・不動産トラブル 2012/08/06 03:23

初めて投稿します。30代主婦です。私の実父名義の土地に旦那名義で二世帯住宅を新築しましたが、価値観等の違いにより父と旦那が不仲となり、私達夫婦が家を出て別居しています。住宅ローンは旦那が支払っていますが、当然のことながら残高3000万のローンの支払いを辞めたいと言っています。かといって70歳無職の実父がローンを引き受ける訳はなく、土地は自分のものだから家は出ていかず住み続けると主張しています。(土地は住宅ローンの担保になっています。)旦那は家を売る、実父は住み続けるとの双方一点張り、何度か話し合いの場を持ちましたが平行線のまま一向に話が進みません。このような状況で家は強制的に売却、または住宅ローンの放棄は出来るものなのでしょうか。いろいろと無知で誠に申し訳ありませんが教えて下さい。

aniyaさんさん（長崎県 / 女性 / 38歳）

回答：1件

鈴木豪一郎
宅地建物取引主任者

いくつかの手段が考えられます

2012/08/27 17:57 詳細リンク

: (5.0)

aniyaさん

心中お察し申し上げます。
実父様とご主人様の板挟みで大変ですね。

さて、ご質問にお答えします。

1.強制的に売却ができるか
お父様が住んでいる状態では一般に売却することはほぼ無理と言わざるを得ません。
購入する側も「住みたい」と思って購入するわけですし、土地の所有者はあくまでお父様なので、お父様が売る気にならなければ売れるとしてもあくまで『建物だけ』ということになります。現実的ではありませんね。

2.住宅ローンの放棄はできるか
住宅ローンをお父様名義に変更することは基本的に無理です。
住宅ローンを「払わない」という手段を講じることは物理的にできます。
ご主人様が払わなければいいだけなので・・・
しかしそうするとどうなるかというと
債権者（銀行）から競売の申し立てがなされ、いずれ競売にかかることになります。

競売にかかるとなると、（土地も共同担保ですから）建物だけではなく土地も一緒に競売にかかります。
なので、土地も建物も一括して競売されることになります。
この場合であれば、1.と違い土地もセットですので購入（落札）希望者が現れる可能性は高いです。ただし、デメリットとしては
・ご主人様の信用情報に傷がつくこと
・落札金額でローン返済ができない場合、その部分については債務が残ること
（ただし、土地もセットなのでその可能性は低い）があります。
・お父様の行く場所がなくなる。競売の場合はお父様がいつまでも居座ることは基本できません。最終的には強制執行になり、裁判所の執行官から半ば引きずり出されるような感じです。aniyaさんとして、実のお父様がそのような境遇にさらされることは望まないと思います。

では、解決方法として考えられることをいくつか。

1.お父様に上記の（支払いストップ→競売→土地も失う＆強制退去）をお話しし、
1.-A そうなると困るだろうから一緒に売りに出しましょう、と提案する。
1.-B そうなると困るだろうから住宅ローンと同額の家賃を払ってくださいとお願いする。

2.完全分離の二世帯住宅であればその部分を貸しに出す。それと同時に1.-Ｂも提案する。

以上のような解決の糸口があります。
ご参考になれば幸いです。