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対象:住宅設計・構造

建築費の支払い方について

住宅・不動産 住宅設計・構造 2007/08/01 12:40

建築費の支払い方法について質問です。

建築設計事務所に設計と施工管理をお願いし、工務店さんに施工をお願いしています。
工事が進み、間もなく引渡しという時期まで来ています。

これまで、工事の進捗に応じて何段階かに分けて支払いをしてきています。この後「引渡しの時点で残金の支払いを」ということになりますが、工事の途中段階で各所の仕様変更を行っており、最終的な金額がFixしていません。

本来的には当初の見積もりから仕様変更をするときには逐次「見積もり提出→承認」ってプロセスを経なければいけないのでしょうが、現実的には細かいところなど見積もりをもらわずに口頭ベースで希望を伝えで進めてしまっている仕様変更も各所あります。

この後、当初の見積もりからどんなプラスマイナスあって総額が幾らになったのか、を計算してもらい詰めていく必要があるんですが、こうした場合、支払いのタイミングはどういう風にするのが妥当なのでしょう。

本来なら引渡し時点で全額なんでしょうが、今のスケジュールから考えて、引渡し時点で最終金額をFixさせられるとは思えず
どうしたもんか思案中です。

例えば、引渡し時に当初見積もりの総額のうち一定割合を支払う。
その後に最終金額を双方確認の上Fixさせて引渡し日以降に残額を払う。

その辺りが妥当かと思っているんですが、一般的にはどのように処理することが多いのでしょう。
仕様変更があった箇所についても金額チェックにおいて気をつけた方がいいことなど含めてアドヴァイスいただけると幸いです。

相互のコミュニケーションロスにより、一部施工がやり直しになっている箇所などもあり、その費用負担等もめることもあるんじゃないかと懸念しています。

アキラさん ( 東京都 / 男性 / 41歳 )

回答:5件

まずは設計事務所との意思疎通を

2007/08/01 16:28 詳細リンク
(4.0)

アキラさん

もうじき家が完成なんですね。おめでとうございます。でも、気分的には今の問題が解決できないと落ち着けない感じでしょうね。お察しします。

さて、内容を拝読させていただきましたが、残金に関しては、基本的に家の引渡し時に金額調整したものを提示してもらい、内容に納得してから後日支払うケースが多いようです。

ですので、このタイミングで引渡し日までに一度設計事務所さんに仕様変更分の項目の整理と金額の増減リストを作ってもらうようお願いするのがスタンダードでしょう。

設計事務所が監理に入っているなら、コストコントロールも含めて、通常は監理をしますから、まず設計事務所さんと意思疎通を図り、伝えるのがベターだと思いますよ。まずは、そうしてみてください。

基本的に設計事務所は建て主の代理人でもあるので、工務店との交渉は基本的に設計事務所にお願いするのがベター。

そしてもし、それでうまくいかないようでしたらこのQAに状況を投稿していただけるとまたお答えします。

ご参考になりましたら。

八納啓造 拝

評価・お礼

アキラさん

工期が遅れている中、工務店さんの見積もり提出も遅れがちで、仕様変更提案→見積もり→承認という正規の段取りが取りきれず進んでしまってきているのが現状です。
設計事務所さんに間に入ってもらって急ぎ項目の整理だけでもしてもらいます。
ありがとうございました。

回答専門家

八納 啓造
八納 啓造
(建築家)
株式会社 川本建築設計事務所 代表取締役
082-254-8781
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青木 恵美子

青木 恵美子
建築家

- good

設計事務所にご相談をしましょう!

2007/08/01 23:55 詳細リンク
(4.0)

アキラさん AAプランニングの青木です。

まもなく竣工おめでとうございます!
しかし、最終金額に心を痛めていらっしゃるご様子お察しいたします。

他の皆さんの回答と同じようなのですが、まずは建築設計事務所と今後も長いお付き合いになると思いますので、ご相談を!

一般的には、面倒でもその都度概算でも変更追加工事金額は出しておきます。さらにそれをまとめて変更追加工事の増減金額は引渡し前に設計事務所がコストコントロールして工務店にまとめて提出するよう要請します。
今回は途中の段階が不明瞭になってしまったようですので、せめて引き渡し前に変更追加工事の増減金額をだしてもらいましょう。
工事が進行していく途中では、だんだん家の形が目に見えてくるのである程度の変更は当然です。
増額だけでなく減額もあるのではないでしょうか?

引渡し時に支払いまでには至らなくても、変更工事金額だけはFixさせておいて、後で残金支払いでよいと思います。

ただ、気になるところは。。。
・口頭支持による変更は、誰が誰に口頭指示したのでしょうか?アキラさんが工務店に直接口頭指示でしたら、施主負担となるでしょう。
・施工のやり直しは、どういうプロセスなのでしょうか?それによっても、費用負担は変わってきます。

いすれにしましても、再度契約書をご確認の上、設計事務所の方にご相談するのがよろしいかと思います。

設計者=産みの親と施主=育ての親の関係で、新しいお住まいで素敵な日々を送れますことをお祈りいたします。

評価・お礼

アキラさん

設計事務所さんとも施工会社さんとも長いお付き合いになると思うので、できるかぎり相互の納得の中で進めたいと思ってます。
ありがとうございます。

宮原 謙治

宮原 謙治
工務店

- good

三方良しの精算をすることです。

2007/08/02 09:46 詳細リンク
(3.0)

大阪の住宅家・幸せこだわり住宅職人謙さんです。

■謙さんは自社設計・施工の仕事しかしませんが、施工管理ということは、次のことがあります。

1)品質管理
2)工程管理
3)原価管理 です。

■原価管理は施工業者の方の管理ですが、設計事務所に施工管理を依頼されたという事は、品質管理と工程管理の依頼だと思います。その事は、管理契約書でも明確でしょうから、施工管理者の責任において行われることです。追加変更工事も施工管理者経由で決定すべき事項ですね。

■工事期間中の変更が多いということは、まず設計に問題があります。それは打ち合わせが十分でなかったということです。そうならない為に、十分な期間をかけているのですから、設計者の責任は重大です。

■工事期間中の変更工事は、その都度見積りを提出して、施主様の承認をとることで引渡し時の精算が気持ちよく行われることになります。このことも施工管理者の仕事です。

■追加変更工事の見積書を期日を決めて、提出してもらいその金額についての確定をまずすべきです。引渡し時に請負代金の一部を残して引渡しを受けるということは感心しません。あくまでも請負契約に従って精算すべきであり、そのことがこれから先のアフターメンテをしっかりやっいてもらう為のルールです。

■曖昧の中での引渡し・精算とならないためにも、施工管理を依頼された建築士の責任でやってもらうようにすることをお奨めします。どうぞ頑張ってください。

補足

評価ありがとうございました。

日頃家づくりをやっていて、意外と簡単に考えている方が多いのにびっくりしています。新築住宅の完成・引渡しを受けることが住宅を求めた目的で内ですね。これから幸せな人生を家族がどのように送るかが問われています。
どうぞ頑張ってください。

評価・お礼

アキラさん

最初からばっちり決め込んで作り始められれば良かったんだと思いますが、全体工期が長かったこともあり、細部の仕様等は工事を進めながら並行して進めてきました。
RCで作っているのですが、部材調達や職人さんの手配が思うように進まず全体工期が大きく遅れてしまったことが色んなことを後手後手にまわさせてしまっています。
アドヴァイスありがとうございました。


双方納得してから引渡を受けると良いと思います。

2007/08/01 13:18 詳細リンク
(4.0)

アキラ さんこれからの支払いに心配されているご様子が良く判ります。
支払ってから後できちんと対応してくれるのかも心配されての事でのご
質問だと思います。

原則論で言えば仕様変更をした場合、建築主の指示で行われた場合には
建築主が負担するとなっています。そこで建築主は金額などが判らない
ので工務店が見積を提示し監理者である設計事務所が金額の妥当性をア
ドバイスして承認してからその工事を行うのが普通ですしそのようにし
ないと後からでは金額の妥当性も疑わしく感じてしまうので設計者は注
意します。

しかし残念ながら今回はそのような手順を踏んでいないようです。そこ
で安心できるほ方法は引渡を受ける前に見積を出してもらい納得した上
で最終金の支払いと引渡を同時に受けるのが良いです。ご相談のような
ケースの場合、一般解は有りません。双方で話し合って決めるのでアキラ
さんが納得できる物であればそれで良いと思います。実際にはお金を受
け取ってからの対応が悪くなると言う意見を聞きますので、工務店の今
迄の対応を考えて判断されると良いと思います。

参考になりますでしょうか。

それから蛇足ですが設計事務所の工事監理が一般には正確に理解されて
いない現実もあります。アキラさんには無用かもしれませんが工事監理
について私のブログに書いていますので機会がありましたら読んで下さ
い。

設計の休憩室 こうじかんり http://shima-sekkei.sblo.jp/article/4803344.html

評価・お礼

アキラさん

管理と監理、参考になりました。
ありがとうございます。


係わった設計事務所を大いに活用すべしです

2007/08/01 15:38 詳細リンク
(4.0)

建築工事に関して追加変更などは当たり前のように発生しますが、通常はこうした変更が生じた場合は、設計事務所が概略の金額を工務店側から入手して、それをチェックした後に建築主へ伝達しますが、今回のケースでは文面からですが設計事務所がそうした役割を果たしていないような気がしますね。

引渡し時点で追加工事の金額が未定の場合、とりあえず当初の工事金額の残金を精算して引渡しを受け、その後に追加工事費用の明細が出てきたら設計事務所に精査してもらい、その結果金額に納得が行かれたら追加分の支払いをされてはいかがでしょうか。

ただ、通常、追加変更の金額は割高なものになるケースが多いようです。そのことを念頭に入れないと揉め事が大きくなる懸念がありますね。

なぜ追加工事が割高になるかと言う理由のひとつに、工事を取る段階では他社との競合もあるのでがんばってコストダウンをしてくるでしょうが、追加変更工事に関しては競争相手はいませんので、場合によっては高め?の金額で出してくる可能性が大きいようです。その意味でも設計事務所に追加工事の金額に関してもチェックを依頼されることをお奨めします。

確かに引渡し後のアフターのことも考慮すれば、あまり揉め事を起こしたくないものですね。その緩衝役も設計事務所の業務の1つですので、係わった設計事務所を大いに活用しましょう。

評価・お礼

アキラさん

工期が全体に遅れていること、現住居の退去日が決まっていること、諸般の事情の考えて、当初契約金額の9割を引渡しの時点でお支払いし、増減額を詰めたものを再提出いただき残額を後日精算という形に落ち着きそうです。

ありがとうございました。

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