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住宅としてのマンション購入が先か投資マンションが先か

マネー 不動産投資・物件管理 2012/07/28 01:17

現在、件名の通りどちらを先に購入するべきか思案中です。
住宅としてのマンションは2件のうちどちらを購入すべきか、または先に投資マンションを購入し、資産運用がうまくいってから住宅用マンションを購入すべきか。
まず購入したい住宅用マンションについてご説明します。

1件目は三菱地所が建設予定のマンションです。
http://www.mecsumai.com/tph-shin-omiya/top.html
こちらで2500万程度の物件購入を35年フルローンで検討中です。

もう1件住宅用マンションとして検討中の物件が、http://new.realestate.yahoo.co.jp/mansion/06/dtl/00076382/?sc_out=areaDD00076382

です。

最後に投資マンションの諸元は以下の通りです。
価格ー680万
所在地ー大阪府大阪市北区天満4丁目
交通ー大阪市営地下鉄南森町駅徒歩4分
構造ーRC 11階建 4階部分
面積ー壁芯17.87m²
築年数ー2000年8月
管理費ー5450円
修繕費ー1790円
固都税ー4万程度
現況ー24年6月から女性の会社員が入居中
その他ー
システムキッチン 収納スペース 給湯 室内洗濯 機置場 エレベーター 照明器具 都市ガス 冷蔵庫 宅配BOX エアコン 光ファイバー...
賃料月額:52,000円 平成12年8月築・ 利回り9.17%の収益物件 利用駅1:JR東 西線 大阪天満宮 徒歩2分 利回り:9.17% 年間 予定賃料収入:62.40万円

住宅用、投資用マンションいずれにせよフルローンで購入を考えています。
住宅用マンションはリセールバリューを考えると大手メーカーですが、間取りは中小のメーカーが気になっています。投資用マンションで資産形成してから住宅用マンションを購入すべきか投資用マンションは買わないべきかとても悩んでいます。
最後に私の諸元です。
29歳独身男性。
職業 公務員
年収 418万
勤続 10年4月
資産 株式時価評価40万、自動車ローン130万、都市銀行カードローン200万
年間返済額100万程度。まもなく借換を提携している都市銀行で行い年間返済額62万の7年後完済に引き延ばす計画です。引き伸ばした仮定でご助言願います。

おでんくんさん ( 埼玉県 / 男性 / 28歳 )

回答:2件

米原 大輔

米原 大輔
不動産業

1 good

どちらもオススメしません。

2012/07/28 14:17 詳細リンク

簡潔明瞭に回答します。
住宅用マンションについて
職業は人気の公務員さんで29歳独身。マンション購入は結婚または子供がある程度大きくなってからで良いと思います。一生独身のつもりであれば話は別ですが、独身男性で自ら住む不動産を購入するのは結婚・子育てを考えるとリスクが高いと思われます。やはり結婚を考えているのであれば、奥様になられる方の意見を尊重して住宅を選ぶべきです。特に新築マンションは値下がりリスクが高いので家族の意見が合わず買い替えとなった場合にフルローンでは抵当権抹消の為の自己資金が必要な場合もあります。そうなるとなかなか買い替えも容易ではありません。大阪弁を使う奥様なら『アンタが独身の時にいらん物件買うからやわ』と愚痴られて家庭不和の原因にもなりかねません。慎重にご検討下さい。

投資用マンションについて
関東では10%以下の収益ワンルームでも売れるようですが。関西で10%以下の収益ワンルームは買うべきではありません。この物件のスペックを見る限りオススメ出来る好物件とはとても思えません。関西で20平米以下の収益ワンルームを購入されるのであれば表面利回りは10%以上は絶対条件ではないでしょうか?表面10%以上の物件は結構ありますよ。これも慎重にご検討下さい。

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田中 恵利子

田中 恵利子
不動産鑑定士

1 good

どちらも今はやめた方が良いです

2012/07/29 14:04 詳細リンク

(1)住宅用ローンについて

結論から申しまして、今は住宅の購入はやめたほうがよいと思います。
おでんきんさんはご年齢からすると、人生の様々なイベント(ご結婚など)に備えて預金を確保されることをおすすめします。
おでんくんさんの融資限度額を簡単に査定いたしますと、一般的に以下の式でローンの審査を行います。(銀行等によっては独自の審査方法を採用することもあります)

借入願度額の計算は、年収✕返済負担率(年収により異なる)-他のローンの年額返済額 = 年額返済額
年額返済額 ÷ 12 ÷ 100万円当たりの毎月の返済額 ✕ 100万円 = 借入可能額

返済負担率が年収の35%(フラット35の基準)と仮定し、自動車ローン、銀行カードローンを仮に62万円に減額したものと想定した場合、 418万円×35%-62万円=843,000円(年額返済額)
843,000円 ÷ 12ヶ月 ÷ 4,133円※1 ✕1,000,000円 ≒ 約17,000,000円
843,000円 ÷ 12ヶ月 ÷ 3,849円※2 ✕1,000,000円 ≒ 約18,300,000円

※1 元利均等返済 利率3.5%、返済期間35年と仮定
※2 元利均等返済 利率3.0% 返済期間35年と仮定

物件価格を2,500万円と仮定した場合、頭金約700~800万円をご用意する必要が出てきます。

都銀などでは一般的には長期安定的にローンの返済が可能かどうか査定する上で3~4%で査定します。

また、フルローンで購入する場合には、不動産価値の下落により担保割れにより、借換えが困難になる可能性があります。理想を言えば、頭金を物件の20%程度確保できると余裕をもった住宅ローンが組めて、物件の選択肢も増えると思います。諸費用もかかることを想定しましょう。


なお、一般的に物件の購入金額の5~7%の諸費用が発生します。

(2)投資用物件について
表面利回り9.17%ですが、ネット利回りで考えて、簡単にシュミレーションすると、

52,500円(家賃)-5,450円(管理費)-1,790円(修繕)-3,300円(固都税の月額)
≒41,960円

41,960円✕12ヶ月-52,500円(1年のうち1ヶ月空室することを想定)≒451,000円

451,000円 ÷680万円 ≒ 6.6%(ネット想定)
机上で査定した簡単な想定ですが、ネット利回りで考えると優良な投資物件ではありません。
投資物件については、慎重に判断された方が良いかと思います。

不動産
物件
投資
審査
住宅ローン

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