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中古アパートの購入について

住宅・不動産 不動産売買 2012/07/25 15:55

親から継いだアパートを持つものです。 今のアパートは古いので、中古のアパートを探していました。最近、築14年の破産して弁護士が管理して、ミニミニが管理委託をしている3階建てのワンルームで12戸の土地付きの物件がありました。価格は5500万円、値切れば5000万になりそうです。 今、6月に1件空きましたが、ほぼ満室です。 5000万はかき集めれば何とかなりそうですが、税理士に相談すると、これからは現金で持つ方がよい、アパート経営はするなという本をもらいました。このアパートの 年収は670万くらいです。 自分の持つアパートにも近いのですが、うちのアパートは風呂なしが多いので、将来不安です。 これから高齢化が進めば、ワンルームも不安はあります。 無理してまで、購入しなくてもよいでしょうか?

レアドルさん ( 三重県 / 男性 / 54歳 )

回答:1件

野口 豊一 専門家

野口 豊一
ファイナンシャルプランナー

- good

種々のリスクを計算して決断をーー

2012/07/25 22:27 詳細リンク
(4.0)

不動産投資のアドバイザー 野口です。

レアドル様が現在相続で経営しておらるアパートがあり、今までの経営状況から、今後もどのようになるかが判ると思います。

検討されている築14年の3階建て12戸のアパートは、木造か、軽量鉄骨であると想像します。従って、耐用年数は22~25年ですから残り10年前後が賃貸可能期間と算定します。

この間、賃料収入と修繕費などの支出を差引き実質収入が平均して年間500万円が最低欲しいものです。10年間で購入価額5,000万円を回収し、建物の評価が0として、土地が例えば1,500万円で売却可能であれば、10年間で1,500万円の儲け(利回り3%)です。此れが最低条件でしょう。

アパートは、築10年以上経過すると内外の防水工事、塗装工事が必要です。また、水廻りや設備の更新、内装などを見積もる必要があります。

更に、築年数が経過するに従い、賃料は年々Downします。立地により異なります。
また、常に満室を想定するのは危険です。稼働率は、80~90%で計算します。
レアドル様が経営されるのであれば、賃料下落も、空室リスクも、その市場を見渡し、最近のアパート専業業者(Ex、大東建託、東建Co、レオパレス、旭化成、大和ハウス等等)の攻勢があるのではないでしょうか?これ等と(土地所有者=原価=0)競争していけるか等を十分調査分析していく必要があります。

今までの経験から、十分ご検討され、長期に亘って十分な自信があればご決断され、ご購入投資されるのも良いでしょう。

倒産により、破産財団の処分物件(競売、任意売却)ですから更に値引きが可能ではないでしょうか。

現状の金融資産で確実に3%以上利回りを得るのはそう多くありませんから、不動産現物は大きく利回りを得難いですが、安定した収益は上手く経営すれば得られます。

現在だけで判断するのではなく、長期に亘ってキャシュフローを作成し挑戦してください。

修繕費
不動産投資
アパート

評価・お礼

レアドルさん

2012/07/26 11:48

ご回答有り難う御座います。 この物件ですが、以前4500万円で別の方が買われると話していましたが、担当者が金融機関に出向き、話しすると、5200万でないと駄目であると言われたらしいです。 なので、後は競売にかかれば、また値段も3000万位になるらしいですが、上手く買う自信がありません。 さきほども、ミニミニの方がどうですかと来店されましたが、即答は避けました。 借金はしたくないし、現金も減るのが心配ですし、どうも判断できません。

回答専門家

野口 豊一
野口 豊一
(東京都 / 不動産コンサルタント、FP)
代表取締役
03-3358-9777
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独立系のFP、不動産業者とは一線を画し常に第3者の観点からコンサルタント、長年のキャリアと実践て培った経験をを生かします。法律、経済、税務など多角的に論理整然とし、これを実践で生かします。誰にも負けない「誠実性」「洞察力」を発揮します。

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