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2軒目の住宅ローンについて

住宅・不動産 不動産売買 2012/07/21 11:48

38歳正社員、年収は額面720万、妻が33歳正社員で年収300万程度です。

現在、住居を2世帯とし、8年前にリフォームを行いました。その際、建物は私が、土地は父の名義となっています。また、そのローンの残が1000万程あります。

子供が3人いるため2世帯の住居も手狭となって、単世帯として近所に中古の一戸建てを購入しようと考えています。現在の住居は父母が継続して住みます。

不動産屋と物件の話をしている中で、既に現在の建物の名義が私になっている為、通常の住宅ローンは組むことが出来ないと言われました。セカンドハウスの場合住宅ローン控除が受けられない。

この場合、セカンドハウスとして住宅ローンを組むことがいいのか、現在の建物の名義を変更をし、中古の一戸建てに住宅ローンを組む方がいいのかよく分かりません。

名義変更するにしても、妻名義にするほうがいいのか、父名義にするかで条件はかわってくるのでしょうか?共に名義変更しても残の1000万は私が払います。
また、他にもやり方はあるのでしょうか?

ご教授下さいますようお願い致します。

てるびりーさん ( 滋賀県 / 男性 / 37歳 )

回答:1件

米原 大輔

米原 大輔
不動産業

1 good

方法論

2012/07/22 15:33 詳細リンク

まず住宅ローン控除の話から。
720万円のご年収で奥様も正社員で300万円の年収があるとなると、所得税及び住民税もそれなりにお支払いになっていることと思われます。住宅ローン控除は現行では年末の住宅借入残高の1%が戻ってきますので借入額にも依りますが通常の住宅ローンのほうがセカンドハウスローンよりも有利かと思います。また借入利率も通常の住宅ローンのほうがセカンドハウスローンよりも利率が低いのではないでしょうか?利率に関しても一度調べてみて下さい。

現在の住居の名義の件。
この場合の名義というのは建物の名義ではなくて、ローン債務の名義のことではないですか?ローンの債務がなければ建物の名義はご自身でも良いはずです。
ローンの名義を変更するのは容易ではありません。
一番オーソドックスな解決法としては建物をお父様の名義に書き換えて1000万円分を現金で返済して抵当権を抹消してしまう。次善の策としては夫婦間で建物の売買をして奥様名義の住宅ローンを組む。(これは案外難しいかもしれません)
後はノンバンクの不動産担保ローンを利用して抵当権を消す。購入する住宅ローンのことを考えると建物名義は奥様に変更して、債務者・奥様 連帯保証人・お父様で不動産担保ローンを組むという形式になるかと思います。この場合の金利・事務手数料・融資手数料と今から組まれる住宅ローンの利率及びローン控除の還付額を比較して頂き検討されてはどうでしょうか?

予測される結果。
1000万円の現金での立替が難しく、不動産担保ローンに頼るとなると金利・手数料考えたらセカンドハウスローンしかないなぁ・・・って結果になりそうな気がします。

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