マンション購入時の登記の持分を妻に贈与する方法について

ハッピーハウスの真山（さのやま）です。

贈与税がかからないようにするには、
出資金額と登記持分を一致させる必要があります。

住宅ローンに関しては、その債務者が金融機関から借入を行い、
不動産購入資金としていることから、
債務者がその借入額を出資していると見なします。

まずはマンション価格（不動産の税込本体価格）のうち
住宅ローンを使用した分に関しては、
「akrem」さんの持ち分をいれる必要があります。
その持ち分割合は、
分子が借入金額、分母がマンション価格になります。

したがって、仮に4050万円の全額を住宅ローンで
借入している場合は、金融機関から、
すべての持ち分を「akrem」さんの持ち分として
登記されることを要請されると思います。

マンション価格4050万円のうち住宅ローンの借入額が
4050万円に満たない場合、残りの部分は現金で
出資している形になると思います。

現金部分に関しては、実態として夫婦の共有財産からの出資で、
奥様の財産とみなせるものであれば、
口座の名義が奥様でなくても
奥様からの出資として認められる場合があります。

もちろん、贈与税の基礎控除110万円と妻の預金11万円の
合計金額である121万円分の持ち分を妻の持ち分としても
贈与税はかかりません。

ただし、法律的な話ではなく、金融機関がそれを認めるのか
どうかは確認をする必要があります。

また、登記のタイミングに関しては、購入後に再度登記をすると
登録免許税、不動産取得税がその持ち分に対してかかります。
金額は移転する持ち分の価格によります。

可能であれば、購入時に共有持ち分で一括して登記をする方が、
後から登記しなおすよりも安く上がります。

ただ、今回、妻になるべく持分をあげたい理由がわかりません。
特別な事情があれば別ですが、単独持分と共有持ち分では
財産処分等の際に、共有者の意思が必要となるか否かで
大きく扱いが異なります。
しかし、共有持ち分の持分割合に関しては、実質的に
それほど大きな意味を持たない事も多いので、
その理由をよく検討してから、
持ち分割合を決めると良いと思われます。

すこしでもお役に立てれば幸いです。