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対象:住宅・不動産トラブル

住宅の持分登記変更について

住宅・不動産 住宅・不動産トラブル 2007/07/31 12:16

母と弟が半分ずつ持分登記している住宅のうち、弟の持分を姉である私が買い取りたいと思っています。周辺のほぼ同条件の中古住宅の売買価格は1600〜1800万ほどで、本来であれば半分の800万で持分を買い取れると思うのですが、弟の住宅ローン残高が1500万ほどあります。弟の住宅ローン分(債務)を買い取る形にしたほうがよいのでしょうか? 売買価格とローン残高の差額をどう解決すればよいか、税法上などの視点も含めたアドバイスをお願いします。

zeamiさん ( 長野県 / 女性 / 50歳 )

回答:1件


持分移転と住宅ローンの扱い

2007/08/04 14:49 詳細リンク

ご質問の事例では,まず,800万円で弟さんから物件の共有持分を買い取り,弟さんはその800万円を金融機関に弁済する,その後の残債務については,おそらく住宅に抵当権がついていると思われますから,その抵当権がzeamiさまのもとへ移ってきますので,原則としては弟さんが支払いを続けるが,万一のときはこちらで支払わなければならないというのが一般的と思われます。法的手続としては,単に当方が抵当権のみ負担する方法と,併存的債務引受(銀行に対し,自分も債務を引受ける旨の意思表示をする)といって,当方も法的に弁済の責任を負う方法とがあります。この場合,弟さんには譲渡所得税が発生し得ますが,おそらく,取得価格に較べ売却価格のほうが低いので,結論的にはゼロでしょう。zeamiさまには不動産取得税が若干課税されます。また,この売買が時価より低い価格でなされたと税務署がみた場合には,贈与税の課税対象となる可能性がありますから,適正価格で譲渡をしなくてはなりません。
今回を機に抵当権を消す方法としては,抵当権消滅請求というものがあり(民法379条〜),こちらが売買代金の800万円を金融機関に払うので抵当権を抹消しろといえます。この場合,2ヶ月以内に金融機関が抵当権を実行して競売の申立てをしないと,800万円を取得するかわりに,抵当権は消えることになります。しかし,場合によっては競売されてしまう可能性もあるので,かなりギャンブル的な手続ではあります。ご参考まで。

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