新築建設時の分筆の要否について

横浜の設計事務所です。

建築基準法では土地に関して幾つかの原則がありますが、質問者さんにはそのうちの
二つが関わってきます。

一つは「一つの土地に一つの建物」という原則。
もう一つは「家を建てる土地は建築基準法上の道路に2ｍ以上接道しなければいけない」
という原則です。

ややこしい話ですが分筆は登記上の話で分割は建築基準法の話、というように
お互いはリンクしていないのです。

ですので、建物を建てる場合は登記上の分筆は必要ありません。
確認申請の時に分割した土地測量図で図面を描けばいいだけです。
ただし分割したそれぞれの土地の大きさで、新しい家も母屋も基準法が適用されます。
時に、小さくなった土地では母屋が建ぺい/容積オーバーとなったり斜線規制に
引っ掛かったりする場合もあります。
その場合は既存不適格という扱いになります。

既存不適格でもすぐにどうこうしろとは言われませんが、建て直しの時には
そうはいかないので家が小さくなったり、何かの補助金をもらう場合に
是正を要求されたりすることがあります。

また、分割した土地は2ｍ以上道路に接道しなければいけないので、その分を
見込んだ旗竿地になる事が多いです。

登記上の分筆は所有権をはっきりさせたい場合などには必要です。
ただ、名義がかわると贈与になって贈与税がかかる場合もあるので注意してください。

＜あーす・わーくす http://office-ew.com＞

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。

ご質問の件ですが、まず今回新築をされる土地の所在は市街化区域か市街化調整区域か、また、既存の住まいがあるご実家の土地で地目が宅地になっている土地面積がどのくらいの面積かによって対応が異なります。

特に、分筆をしない場合には母屋の増築扱いになる場合があり、玄関や水周りの設置に関しての制限を指摘される場合があります。
また、行政庁から既存の建物を不燃化してほしい旨など、完了検査時に既存建物が不適格にならないように指導と是正が出る場合もあります。

このあたりは県条例の規定もありますので、建築業者とよく相談して行政庁に打診する必要があります。

また、市街化調整区域の場合には土地の形質変更にあたり、開発行為の許認可、分筆が必要になる場合もあります。

こうした背景から、ご自身の建築条件がどれに該当するかによって、分割がいいのかそれとも分筆がいいのかの判断は必要でしょう。

尚、母屋の方に抵当権の設定があると、分割で建築した場合には新築の建物に抵当権の設定が必要にある場合もありますので注意が必要です。

こうしたケースは短なる建築基準法のみならず、県条例や抵当権の問題もありますので専門家への相談をおススメいたします。

以上、ご参考になれば幸いです。
詳しい説明が必要でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。

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はじめまして。
グラッドスタジオの細谷と申します。

私が知っている例では、sekirarakira2さんと同じ様なケースで、
親の土地に住宅ローンを組まないで新築することでしたが、分筆する必要はありませんでした。

建築確認申請上、そうした確認はないので分筆をしていなくても建築可能です。

役所の方は、他の要因からして分筆した方が良いとおっしゃっているのかと思いますが、
再度詳しくお聞きした方が良いと思われます。

sekirarakira2さんがご心配されるように、分筆するかしないかは別として
建築基準法がクリアされることで計画を行なって、敷地の大きさ（分配）を検討した方が
良いと思います。
（もちろん、２つの土地と建物が合法であることが条件です。）

他の専門家の方は、分筆しておいた方が良いという意見もあるかもしれませんが、ご参考として頂けたらと思います。

グラッドスタジオ
細谷
http://www.glad-studio.com/