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新築建設時の分筆の要否について

住宅・不動産 新築工事・施工 2012/06/29 06:56

来年1月に結婚が決まり、新生活開始に合わせ義父の土地に新築させていただくことになりました。現在、義父の土地には既に母屋と物置が立っており、そちらと同一敷地内に新築させていただく予定です。そこで以下の点につき不明な部分があり投稿をさせていただきました。


質問1:役所の方から「分筆が必要」とのお話があったのですが以下のような場合でも分筆が必要なのでしょうか。

[新築にあたっての諸条件]
●新築にあたって住宅ローンを組む予定はありません
(自己資金と親からの援助(後々返済)で購入します)
●婚約者には姉がいるのですが、義父は亡くなられた際には土地は彼(婚約者)に相続を、義姉には現金を相続するとのご意向をお持ちでいらっしゃいます。なお遺言書の作成有無は現段階不明です。
●以上のことから土地の名義は義父のまま、建物だけを私と婚約者の共同名義で購入することを検討しています。


質問2:既に住宅が建っている親の土地に新築する際には「敷地の分割」と「土地の分筆」の2つの方法があると聞きました。もし「敷地の分割」で対応をした場合、後々にどのような不都合が生じる可能性があるのでしょうか。また敷地の分割で対応する場合は何か特別な手続きや費用が発生するものなのでしょうか。

質問3:この分筆や分割の手続きは施工会社が施工する前に完了していなければいけませんか。現在まだ間取等を検討しているところで実際に使用する面積が明確になっていない状況です。施工を担当する工務店(義兄)には「分筆を早く進めた方が良いのではないか」とアドバイスをされていますが、間取も決まっていない状況で分筆をして、いざ希望の間取を決定して建蔽率オーバーになって建築できない…などということになってしまわないか心配です。


以上、まとまらない文章で、またご多忙中に大変恐縮なのですが、ご教示いただけれると有り難いです。よろしくお願い致します。

sekirarakira2さん ( 埼玉県 / 女性 / 25歳 )

回答:3件

土地の分割と分筆

2012/06/29 15:29 詳細リンク
(4.0)

横浜の設計事務所です。

建築基準法では土地に関して幾つかの原則がありますが、質問者さんにはそのうちの
二つが関わってきます。

一つは「一つの土地に一つの建物」という原則。
もう一つは「家を建てる土地は建築基準法上の道路に2m以上接道しなければいけない」
という原則です。

ややこしい話ですが分筆は登記上の話で分割は建築基準法の話、というように
お互いはリンクしていないのです。

ですので、建物を建てる場合は登記上の分筆は必要ありません。
確認申請の時に分割した土地測量図で図面を描けばいいだけです。
ただし分割したそれぞれの土地の大きさで、新しい家も母屋も基準法が適用されます。
時に、小さくなった土地では母屋が建ぺい/容積オーバーとなったり斜線規制に
引っ掛かったりする場合もあります。
その場合は既存不適格という扱いになります。

既存不適格でもすぐにどうこうしろとは言われませんが、建て直しの時には
そうはいかないので家が小さくなったり、何かの補助金をもらう場合に
是正を要求されたりすることがあります。

また、分割した土地は2m以上道路に接道しなければいけないので、その分を
見込んだ旗竿地になる事が多いです。

登記上の分筆は所有権をはっきりさせたい場合などには必要です。
ただ、名義がかわると贈与になって贈与税がかかる場合もあるので注意してください。

<あーす・わーくす http://office-ew.com

所有権
申請
分筆
贈与
測量

評価・お礼

sekirarakira2さん

2012/06/29 21:55

早速のご回答ありがとうございます。
登記と建築はリンクしていないというご説明、非常にわかりやすく漸く納得できました。
また分割の手続きについても、建ぺい/容積オーバーのケースも含めご説明いただき、非常に勉強になりました。問題になるのはその時ではなく、その後なのですね。母屋は古く、将来的には建て替えの可能性もありますので、母屋が既存不適格にならないよう注意致します。

回答専門家

小松原 敬
小松原 敬
(神奈川県 / 建築家)
一級建築士事務所 オフィス・アースワークス 代表
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寺岡 孝
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土地の分割と分筆の違い

2012/06/30 02:21 詳細リンク
(4.0)

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。

ご質問の件ですが、まず今回新築をされる土地の所在は市街化区域か市街化調整区域か、また、既存の住まいがあるご実家の土地で地目が宅地になっている土地面積がどのくらいの面積かによって対応が異なります。

特に、分筆をしない場合には母屋の増築扱いになる場合があり、玄関や水周りの設置に関しての制限を指摘される場合があります。
また、行政庁から既存の建物を不燃化してほしい旨など、完了検査時に既存建物が不適格にならないように指導と是正が出る場合もあります。

このあたりは県条例の規定もありますので、建築業者とよく相談して行政庁に打診する必要があります。

また、市街化調整区域の場合には土地の形質変更にあたり、開発行為の許認可、分筆が必要になる場合もあります。

こうした背景から、ご自身の建築条件がどれに該当するかによって、分割がいいのかそれとも分筆がいいのかの判断は必要でしょう。

尚、母屋の方に抵当権の設定があると、分割で建築した場合には新築の建物に抵当権の設定が必要にある場合もありますので注意が必要です。

こうしたケースは短なる建築基準法のみならず、県条例や抵当権の問題もありますので専門家への相談をおススメいたします。

以上、ご参考になれば幸いです。
詳しい説明が必要でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。

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個別
相談
分筆
土地

評価・お礼

sekirarakira2さん

2012/06/30 10:13

ご丁寧な回答ありがとうございます。
建築に際しては専門家と連携しながら、慎重に進める必要がありそうですね。

確認したところ、新築をする土地は非線引き都市計画区域、地目は宅地、敷地全体で約430坪の中に約50坪の母屋、そこに約40坪程度、新築する予定です。また母屋に対する抵当権は設定はないようです。

県条例との兼ね合い部分について等、個人では判断が難しい部分がありそうですので、施工業者である義兄や役所の方へしっかりと相談し(自身の意向と上記情報等をしっかり伝え)、必要であれば その他の専門家の方へ協力を仰ぎながら慎重に進めていきたいと思います。
ありがとうございました。

寺岡 孝

2012/06/30 11:51

この度は回答に評価を頂き、まことにありがとうございます。

頂きましたコメントを見るかぎり分割でも問題はなさそうな感じですが、詳しくは市町村の方に確認に行かれることをお勧めいたします。

その際には、公図や土地の謄本、希望の間取り図などを持参して具体的に聞かれることでしょう。

以上、取り急ぎ回答の評価の御礼まで。

回答専門家

寺岡 孝
寺岡 孝
(東京都 / 住宅&保険・住宅ローン コンサルタント)
アネシスプランニング株式会社 代表取締役
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細谷 健一

細谷 健一
建築家

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建築確認申請上は必要ないです。

2012/06/29 15:42 詳細リンク
(5.0)

はじめまして。
グラッドスタジオの細谷と申します。

私が知っている例では、sekirarakira2さんと同じ様なケースで、
親の土地に住宅ローンを組まないで新築することでしたが、分筆する必要はありませんでした。

建築確認申請上、そうした確認はないので分筆をしていなくても建築可能です。

役所の方は、他の要因からして分筆した方が良いとおっしゃっているのかと思いますが、
再度詳しくお聞きした方が良いと思われます。

sekirarakira2さんがご心配されるように、分筆するかしないかは別として
建築基準法がクリアされることで計画を行なって、敷地の大きさ(分配)を検討した方が
良いと思います。
(もちろん、2つの土地と建物が合法であることが条件です。)

他の専門家の方は、分筆しておいた方が良いという意見もあるかもしれませんが、ご参考として頂けたらと思います。

グラッドスタジオ
細谷
http://www.glad-studio.com/

申請
分筆
建築
新築

評価・お礼

sekirarakira2さん

2012/06/29 22:05

回答ありがとうございます。
私自身、現段階で分筆をする必要性をあまり感じていなかったので「分筆をしなくても建築可能」というお言葉をいただけて非常に安心致しました。分割の作業も慌てて進めるのでなく、きちんと合法、なおかつ自分自身が納得できる住まいになるよう進行していきたいと思います。そして念のため再度役所に確認をした上で、建築作業に移りたいと思います。
的確なアドバイス、誠にありがとうございました。お礼申し上げます。

細谷 健一

細谷 健一

2012/06/30 09:43

sekirarakira2様、ご評価ありがとうございます。
このようなケースの場合は、一人の専門家だけでなく司法書士さんの意見を聞きつつ、役所の方とも協議した方が良いと思います。

色々大変なこともあるかと思いますが、楽しい家づくりとしてください。

グラッドスタジオ
細谷

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