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自己資金ほぼ0での住宅購入

マネー 住宅資金・住宅ローン 2012/05/21 15:32

夫28歳年収540万円
妻33歳年収670万円(大学院進学のため2年間休職し4月から職場復帰)
手取りは月約55万円、ボーナスは年約260万円です。
(貯蓄額は月12から14万円)

妻は今後妊娠出産する機会があったとしても、
産休をとり1年以内に職場復帰する予定です。(現在その予定はありません)

お恥ずかしい話ですが、妻の進学、結婚式のために
2人の貯金はほぼ使用してしまい、
自己資金は100万円ほどしかありません。(こちらは引っ越し費用や、非常時のために残しておかねばならないと考えています)

現在、家賃11万円のアパートに居住しております。
諸事情で引っ越さねばならなくなり、
賃貸を探してもいたのですが、マンション購入も視野に入れ見学などしておりましたところ、
居住中の近所に新築マンションが建設され、
そちらの見学に行き、3800万円の借入(諸費用込み)で
フラット35S、35年元利均等、段階固定、
月々返済額144786円(管理費など込み)
(6年目7000円、11年目に4000円ほど返済額が上昇します)
の物件を気に入り購入を検討しております。

頭金を貯蓄しているつもりで、ボーナスや月々の貯金を購入後も続け、
繰り上げ返済も年に60万円以上したいと考えております。

固定金利も低金利の今、できれば購入したいと考えていますが、
やはり自己資金0での購入は無謀でしょうか??

saemaiさん ( 神奈川県 / 女性 / 33歳 )

回答:4件

辻畑 憲男 専門家

辻畑 憲男
ファイナンシャルプランナー

- good

住宅購入について

2012/05/21 17:50 詳細リンク
(4.0)

こんにちは。
株式会社FPソリューションの辻畑と申します。

無謀かどうかについては今後の予定により変わってきます。
まずは今後の予定をよく考えましょう。
特にお子様の予定により大きく変わってくるかと思います。
例えば
子供は何人欲しいのか。
習い事や進学についてどのように考えているのか。
生活費はどのくらいアップするのか。 など

お子様二人以上になってくると収入の伸び状況によりますが、生活に余裕がなくなってくるかもしれません。

住宅を購入しても家計収支状況に問題がなさそうであれば
自己資金がゼロでも購入してもいいでしょう。

住居費の計算には、固定資産税と団体信用保険料も計算に入れておきましょう。

住宅購入
家計

評価・お礼

saemaiさん

2012/05/21 23:23

辻畑様

ご回答、ありがとうございます。
子どもの数は2人で話し合い1人と考えております。
また、出産は2年後を考えており、私たちがそうであったので
できればオール公立、習いごとは1つまで、大学では奨学金を使う、
固定資産税、団信の積立、保育料も考えております。

しかし、不測の事態が起こる可能性もあると思いますので、
改めて、もう一度ライフプランを二人で見直したいと思いました。

ありがとうございました。

辻畑 憲男

2012/05/22 10:15

評価ありがとうございます。
収入が下がらずにお子様が一人であれば、何とかなるかもしれません。
また何かございましたら、ご相談ください。

回答専門家

辻畑 憲男
辻畑 憲男
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
株式会社FPソリューション 
03-3523-2855
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

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寺岡 孝 専門家

寺岡 孝
住宅&保険・住宅ローン コンサルタント

1 good

自己資金ゼロのマンション購入のリスク

2012/05/22 03:05 詳細リンク
(4.0)

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。

ご質問の件ですが、頂きました数値をご夫婦お二人の収入手取り額として判断しますと、現時点で収入のみでは審査上はOKになるかと思います。

しかしながら、奥様の休職期間が2年間あり、復帰後は1ヵ月しか経過していないと収入合算での対応は難しいものです。
となると、ご主人の収入のみでローンの審査をすることになるでしょう。

また、フラットでは団信の費用は別途ですし、取扱手数料も高い場合もありますので割高なケースもあります。

それに、金利は資金実行時の金利ですから、1年や1年半後のマンション完成時に金利がどうなっているかは何とも言えません。

さらに、マンションではご承知の通り、管理費や修繕積立金、駐車場代など月々にかかる固定費がありますので、この固定費をローン返済額に加算して返済計画を立てる必要があります。

その他、購入後にはお子さんもとお考えですので、産休時の返済やお子さんの教育費のことも検討しておく必要はあるでしょう。


昔は、自己資金は物件価格の2割ないと借入ができない時代がありました。
そのため、万一、売却せざろう得ない事態なった際には、悪くてもローンの残債と売却価格がイコールになり借金は残らないという想定ができました。

しかし、自己資金がゼロとなると、万が一の場合の対処が難しくなります。
また、住戸の修繕が必要になったり、収入のダウンなどの不測の事態になると、自己資金ゼロで購入したリスクが表面化してきます。
例えば、ローンの滞納ではなく管理費の滞納で競売になってしまったケースすらあります。

そうなると、繰り上げ返済どころではなくなります。

確かに自己資金ゼロでも、ローンを借りて購入はできますが、その分リスクも多大であることを理解されて決断されることでしょう。


以上、ご参考になれば幸いです。

尚、個別のご相談や詳しい説明をご希望でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。

アネシスプランニング
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購入
相談
マンション
住宅ローン

評価・お礼

saemaiさん

2012/05/22 13:07

寺岡様
丁寧で親身なご回答、ありがとうございます。
団信、固定資産税の積立、管理費なども計画には入れておりますが、
出産は今のところ考えておりませんでした。
それ以外にも、不測の事態が起こる可能性もありますし、
何より、売却価格とローン残高の差額が大きい場合のリスクに関して、
改めて熟慮するようにします。

本当にありがとうございます。

寺岡 孝

2012/05/23 03:37

この度は回答に評価をいただき、まことにありがとうございます。

自己資金ゼロはそれなりにリスクがあります。
万一の場合にマンションを売ることになると、ローンの残債の方が売値を上回ることがあり、いわゆる持ちだししないと対処できないということがあります。

今は低金利の時代ですから、ローンを借りて購入するには絶好の機会です。
しかしながら、こうした事態が起きたことを想定しながら、購入計画を立てることでしょう。

以上、取り急ぎ回答の評価の御礼まで。

回答専門家

寺岡 孝
寺岡 孝
(東京都 / 住宅&保険・住宅ローン コンサルタント)
アネシスプランニング株式会社 代表取締役
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渡辺 行雄 専門家

渡辺 行雄
ファイナンシャルプランナー

5 good

自己資金ほぼ0での住宅購入について

2012/05/22 08:59 詳細リンク
(5.0)

saemaiさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、
渡辺と申します。

『固定金利も低金利の今、できれば購入したいと考えていますが、
やはり自己資金0での購入は無謀でしょうか?』
につきまして、

一般的に住宅ローンを組んで住宅を購入する場合、
住宅を購入した後からの住宅ローン負担を少しでも軽減するためにも、

頭金として、物件価格の20%相当額プラス諸費用分につきましては、
予め用意したうえで、住宅を購入するようにします。

ただし、saesaemaiさんの場合、
手取り月収金額が55万円もありますので、
頭金を十分に用意することが出来なくても、
家計に過剰な負担をかけることなく、
住宅ローン返済もできるものと考えます。

saesaemaiさんの手取り月収金額55万円に占める住宅ローンの負担割合は、
26.3%ほどで収まりますので、
この水準でしたら住宅ローンを組んで住宅を購入しても、
家計が圧迫されるような心配はありません。

尚、現在の支払い家賃が月額11万円となりますので、
住宅ローン返済額が144,786円に増加することで、
毎月の貯蓄額は35,000円ほど少なくなってしまうことになり、
年間の貯蓄額につきましても、420,000ほど減少することになりますので、
住宅を購入した後からは、
家計管理につきましても、
今よりもさらにしっかりと行うようにしていってください。

また、共働きの場合、
どちらか一方の収入が見込めなくなってしまった場合のことも想定して、
ある程度の預貯金残高を確保しておくなど、
資金対策もしっかりと行うようにしていってください。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄
http://www.fpreal.jp/

相談
住宅購入
住宅ローン
家計
ローン返済

評価・お礼

saemaiさん

2012/05/23 14:37

渡辺様
丁寧で分かりやすい回答をありがとうございます。
ローンの支払いを行うと、具体的に貯蓄額がいくら少なくなるのかまでは、
計算していなかったので、大変参考になりました。

どちらかが働けなくなる事態も大いに考えられることですので、
その時に備えてしっかり貯蓄もしたいと思います。

ありがとうございました。

渡辺 行雄

2012/05/23 15:24

saesaemaiさんへ

お返事いただきありがとうございます。
また、多少なりともお役に立てて、何よりでした。

これからもマネーに関することで、
分からないことがありましたら、ご相談ください。

リアルビジョン 渡辺行雄

回答専門家

渡辺 行雄
渡辺 行雄
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
株式会社リアルビジョン 代表
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前野 稔

前野 稔
ファイナンシャルプランナー

2 good

基本的にはOKと思いますが・・・

2012/05/21 16:13 詳細リンク
(5.0)

こんにちは、MC PLUSの前野です。

私個人の見解では、今の計画で進めてもいいと思います。

夫婦合算の年収と月々の返済額の割合(返済比率)を確認しますと
14.3%となっており、返済比率は特に問題ありません。

生活面においても、現在の家賃(11万円)に対して、毎月の返済額が約35000円
アップしますが、それでも年間60万円の繰り上げ返済も可能なようですので、
月々のやりくりも特に苦しい状況にはありません。

ただし、1点だけ不安要素を上げるとすれば、奥様の妊娠、出産の時期です。

万一、マンション購入後、すぐに妊娠出産となった場合、手元資金が
ほとんどありませんので、産休中の収入とご主人様の収入では
やりくりがぎりぎりと推測されます。

自己資金の100万円はそのための備えとして確保できるのであれば
返済能力はありますので、今の低金利のチャンスを生かしてもいいと思います。

それから、念のための確認ですが、この4月以降は、フラット35の借入限度額は
購入価格の9割までとなっています。

諸費用込みでの借入が可能かどうか業者さんに再確認しておいてください。

saemaiさんの参考になれば幸いです。

計画
産休
家賃
返済
生活

評価・お礼

saemaiさん

2012/05/21 23:07

前野様

早速のご丁寧なご回答、ありがとうございます。
妊娠・出産に関しましては、今のところ考えておりませんので、
計画に入れていなかったです。
購入する際には、その点には十分注意したいと思います。
また、フラット35については、
情報は得ていましたが、業者に確認するのを怠っておりました。
もし、借入できなければ購入できませんので、近々確認したいと思います。

本当に、ありがとうございました。

前野 稔

前野 稔

2012/05/22 09:08

saemaiさんへ

このたびは高い評価をいただきありがとうございます。

この先わからないことや不安なことがありましたら
お気軽にご連絡ください。

よろしくお願いいたします。

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