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対象:住宅・不動産トラブル

中古住宅の重要事項説明書と瑕疵担保責任について

住宅・不動産 住宅・不動産トラブル 2012/04/30 22:00

昨年築16年の中古住宅を購入しましたが住み始めてまもなく床が東側に大きく傾いているのに気付きました。売主は不動産業者ですが、仲介した不動産業者とは別の業者です。建築士に調べてもらったところ、最大傾斜は、16/1000で 3メートル以上離れた距離で測定しても、6.06/1000でした。おそらく周辺の状況と盛土地盤であることから見ると、地盤が悪くて不同沈下しているとの事でした。売主も仲介業者も傾きには気付かなかったと言い、重要事項説明書に「経過年数やこれまでの使用に関する消耗・家屋の歪み・基礎のひずみについては現状における引渡しであることを買主は了承のこととする」ときちんと記載されているし、それにハンコももらっているので、傾きについても、当然あるだろう事は承知の上で買ったということになると主張してきました。私が床に傾きがあることは記載されていないと言っても、それは家屋の歪みに含まれていると言うのです。
第一、仲介も売主も知らなかったことを どうやって重要事項に記載したことになるのかと聞いても、中古だからと同じ事をくりかえして言うばかりです。
重要事項説明書にこのような記載があれば、床の傾きについて説明したということになり、それを了承の上買ったということになるのでしょうか。
また、売主は不動産業者なのに、一切補修には応じないと言っているのですが瑕疵担保責任は問えないのでしょうか。
泣き寝入りするわけにもいかず困っています。

補足

2012/04/30 22:00

売主は弁護士に相談した上で床の傾きには 判断基準がないので、司法の判断に委ねると言っているらしいです。裁判するならどうぞという事だと思います。

papiyonさん ( 奈良県 / 女性 / 47歳 )

回答:2件

伊藤 裕啓 専門家

伊藤 裕啓
一級建築士

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建築士の報告書を基に交渉してください

2012/05/01 09:14 詳細リンク
(4.0)

住まいのe-相談室 建築士の伊藤です。
購入された中古住宅の傾斜についても問題ですね。
まず下記の事項をご覧ください。

1.家の傾きについて
建築士の調査により傾斜のあることが判明しているとのことですね。
ここで注意しなければならないのが「6/1000mm」という数字です。この基準値は平成12年に施行された「品確法」に書かれている基準値です。平成12年の法律施行以前に建築された建物にはこの基準値は適用されず、6/1000mmを超える傾斜があっても「補修しなければならない」とは品確法に書かれていません。また計測する場所は「床」「柱」です。いつ建築されたものか、どこで計測したものか、建物として危険は無いか等を調査した建築士に報告書を書いてもらってください。 (最近では6/1000mmを超える傾斜が発生した場合、補修しなければなりません。)

2.交渉について
このようなケースの場合、建築士の書いた調査報告書を基に相手方と交渉します。口頭でなく書面で行うのが良いですね。相手方が補修に難色を示しているので少し時間がかかりるかもしれません。また場合によっては弁護士などの専門家と一緒になって交渉する必要が出てくるかもしれません。

補足

過去にこのようなケースをいくつか扱っていますが売主側の費用で不同沈下を修正できたこともあります。費用がかかってしまうのですが建築士や弁護士などの専門家と一緒に交渉する事をお勧めします。

相談
調査
建築士
中古
交渉

評価・お礼

papiyonさん

2012/05/01 20:20

ご回答ありがとうございます。平成7年建築の建物ですから、品確法は適用されないんですね。
初耳です。これまで二人の弁護士さんに相談してきましたが、二人とも損害賠償できるとしか 言いませんでした。大ショックです。計測したのは、1階の床です。危険な建物だとは、聞いておりませんが、傾きが非常に大きいので、めまい等の健康被害はあるとの事でした。それで、売主の不動産屋に契約の解除か 建物の補修を要求していたのですが、難しいかもしれないですね。

伊藤 裕啓

2012/05/02 08:44

評価をいただきありがとうございました。
本文で書いたように「6/1000」という数値は品確法に書かれているもので、法律の施行後、建築業界で一般的に使われる基準値となりました。平成7年の物件ということで品確法は適用されませんが「なぜ捕手が必要か」というところを論点として弁護士などの専門家を交えて交渉する必要があると思います。 少しでも早く解決することを願っています。

回答専門家

伊藤 裕啓
伊藤 裕啓
(兵庫県 / 一級建築士)
住まいのe-相談室(株式会社伊藤建築コンサルタント) 代表取締役

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中石 輝

中石 輝
不動産業

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中古住宅の瑕疵担保責任について

2012/04/30 23:07 詳細リンク
(5.0)

同業者として、今回の取引の売主不動産業者および仲介者の誠意のない対応に憤りを感じます。

まず、売主が宅地建物取引業者の場合、売主の瑕疵担保責任の期間は2年以下にはできませんので、殆どのケースで2年となっています。昨年購入されたのであれば、現時点では、まだ売主の瑕疵担保責任のある期間かと思います。

不同沈下は、あきらかな瑕疵ですし、契約時点で知らなかった隠れたる瑕疵だからこそ、売主はその担保責任を負うわけです。
「中古だから」という言い訳は成立しません。

契約書に承諾事項として「家屋の歪み、基礎のひずみついては現状における引渡し」という特約を追加しているようですが、今回の取引は売主が宅地建物取引業者ですので、消費者契約法の観点から、消費者に著しく不利益を与える契約内容は無効であることが主張できると思われます。
このような内容の特約を入れている時点で、売主側は契約時点に不同沈下の事実を知っていたのではないか、とも勘ぐってしまいます。

また、「売主が弁護士に相談した」とありますが、これもいい加減な返答です。
不同沈下に関しては、品確法により6/1000以上の傾きは瑕疵に当たる、とされています。最大の傾きが16/1000であれば、あきらかな瑕疵です。

一般的な金融機関でも、検査をした際に傾きが6/1000以上の建物は融資の担保対象とならず、融資が却下されるケースが多くなります。
中古で販売しようとしても、融資が使えない可能性の高い物件となりますので、その時点で物件の資産価値は大きく落ちてしまいます。

不同沈下の補修には、ジャッキアップ等の方法がありますが、非常に多額の費用を要します。
これだけ重要な問題を泣き寝入りすることなど、絶対にあってはならないことだと思います。

弁護士の先生等に相談される前に、このような不動産取引のトラブルに関しては、各都道府県の県庁等に相談窓口があります。
宅建業の免許権者ですので、それなりの指導力はあります。
まずはそちらにご相談されることをお勧めします。

本回答が多少なりともご参考になり、今後無事建物の補修等が行われることをお祈り申し上げます。


株式会社リード
中石 輝

補足

「仲介手数料定額制」リードのホームページ http://www.lead-yokohama.co.jp/
一律525,000円の仲介手数料「不動産売却エージェント」ホームページ http://www.fudousanbaikyaku.jp/
ブログ 「不動産仲介手数料定額制」普及への挑戦 http://ameblo.jp/lead-yokohama/

不動産業
瑕疵担保責任
中古
トラブル
不動産

評価・お礼

papiyonさん

2012/05/01 20:11

ご回答有り難うございます。重要事項説明書に記載していないのに、記載したと言い張る業者に腹が立っておりました。 消費者に著しく不利益を与える契約内容は無効だといえるのですね。
それを知ってほっとしました。ありがとうございます。別の方の回答では 平成12年 以前の建築なら 品確法には触れないとあり、ショックを受けていましたが、消費者契約法で、契約の解除ができるかもしれないということですね。

中石 輝

中石 輝

2012/05/01 23:08

評価コメントいただき、ありがとうございます。

なお、上記の中の「無効であることが主張できると思われる」という部分は、あくまでも特約の内容に関してです。

契約の解除という話ではなく、売主の瑕疵担保責任が問えるかどうか、の問題です。

その点をポイントに、今後相談窓口の方等をご相談されることをお勧めします。

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