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不動産投資物件の取捨選択について

住宅・不動産 不動産売買 2012/04/30 04:59

40代前半のサラリーマンで年収1200万程度、手持ち資金1000万程度、不動産賃貸業を副業としてしています。下記4物件を所有していますが、Aの物件が固定資産税を除いてもキャッシュフローがマイナスになっており売却すべきか繰り上げ返済するべきか検討しています。
A. 都内分譲 平成12年購入、購入時3770万円。現在、築11年、142000円にて賃貸中。35年ローン固定金利4%、返済 122000円/月、残債 2200万円。管理費24000円。
キャッシュフロー -6000円
B. ワンルーム 平成18年購入、購入時 750万円。現在、築29年、57000円にて賃貸中。管理費3900円、残債0万円。
キャッシュフロー+52100円
C. ワンルーム 平成19年購入、購入時420万円。現在、築24年、42000円にて賃貸中。管理費8000円。残債0万円。
キャッシュフロー+34000円
D. 地方一棟ビル 平成21年購入、購入時 2300万円+補修費1800万円。現在、築24年、402000円にて賃貸中。10年ローン固定金利1%残7.5年、返済174000円/月、残債1600万円。
2012年地震補修工事 2041万円 借入1000万円 金利1%残9.5年、1780万円 金利1.4%残20年 返済小計177000 管理費33400円
キャッシュフロー+17600円

Dの物件が地震で被災しキャッシュフローが悪化しましたが低金利で借りられているので売却の意思はありません。
Aの物件は元々自宅用として購入したものを6年前より貸していますが上記のとおり御荷物になっています。賃借人が出れば2600-2700万程度の値は最低でもつくと思われます。
(1)繰り上げ返済して支払い額を下げキャッシュフローをプラスにする。
(2)繰り上げ返済して支払い期間を短縮させキャッシュフローはマイナスのまま。
(3)売却
思い入れのある物件ですが売却がベストな気がしています。賃借人が退去したタイミングが売り時か(いつ出るかは不明。それまで繰り上げ返済をしておくというのもありか)
繰り上げ返済も4%の金利ですので4%で運用できると思えば悪くない気もします。しかし節税効果が減衰するため実質3%程度でしょうか。
ご意見を伺えれば幸いです。

foruforuさん ( 東京都 / 男性 / 41歳 )

回答:2件

中村 嘉宏

中村 嘉宏
宅地建物取引主任者

- good

売却をお勧めします(ただし賃借人退去後)

2012/04/30 09:23 詳細リンク

不動産投資アドバイザーの中村と申します。

結論から言えば(3)売却をお勧めします。
ただし、総収入から考えればマイナス幅は大きくないので
今すぐというわけではなく、
賃借人が退去した後が良いと思います。

(物件の情報からファミリータイプのマンションと思われますが、
ファミリータイプのマンションは、
利回り商品として売るより空室の方が高く売れる可能性が高いため。)

今後ワンルームマンションの賃料は
下落傾向が続くと思いますが
分譲マンションで賃貸に回している物件の賃料は
立地、利便性、グレードなどにもよりますが
逆に上がってくる可能性もあるので
賃借人が退去した段階で
その後の方針を決めてもよいのではないでしょうか。
(そう予想する根拠は長くなりますのでここでは省略します。)

一棟物件をお持ちなので
もしまた大地震などが起こった場合は
急な修繕費の出費なども考えられるので
手持ち資金は繰り上げ返済せず
そのまま置いておいた方が良いと思います。

不動産投資アドバイザー
不動産投資

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