不動産投資物件の取捨選択について

住宅・不動産不動産売買 2012/04/30 04:59

４０代前半のサラリーマンで年収１２００万程度、手持ち資金１０００万程度、不動産賃貸業を副業としてしています。下記４物件を所有していますが、Ａの物件が固定資産税を除いてもキャッシュフローがマイナスになっており売却すべきか繰り上げ返済するべきか検討しています。
Ａ. 都内分譲平成1２年購入、購入時３７７０万円。現在、築１１年、１４２０００円にて賃貸中。３５年ローン固定金利４％、返済１２２０００円/月、残債２２００万円。管理費２４０００円。
キャッシュフロー－６０００円
Ｂ. ワンルーム平成１８年購入、購入時７５０万円。現在、築２９年、５７０００円にて賃貸中。管理費３９００円、残債０万円。
キャッシュフロー＋５２１００円
C. ワンルーム平成１９年購入、購入時４２０万円。現在、築２４年、４２０００円にて賃貸中。管理費８０００円。残債０万円。
キャッシュフロー＋３４０００円
Ｄ. 地方一棟ビル平成２１年購入、購入時２３００万円＋補修費１８００万円。現在、築２４年、４０２０００円にて賃貸中。１０年ローン固定金利１％残７．５年、返済１７４０００円/月、残債１６００万円。
２０１２年地震補修工事２０４１万円借入１０００万円金利１％残９．５年、１７８０万円金利１．４％残２０年返済小計１７７０００管理費３３４００円
キャッシュフロー＋１７６００円

Ｄの物件が地震で被災しキャッシュフローが悪化しましたが低金利で借りられているので売却の意思はありません。
Ａの物件は元々自宅用として購入したものを6年前より貸していますが上記のとおり御荷物になっています。賃借人が出れば２６００－２７００万程度の値は最低でもつくと思われます。
（１）繰り上げ返済して支払い額を下げキャッシュフローをプラスにする。
（２）繰り上げ返済して支払い期間を短縮させキャッシュフローはマイナスのまま。
（３）売却
思い入れのある物件ですが売却がベストな気がしています。賃借人が退去したタイミングが売り時か（いつ出るかは不明。それまで繰り上げ返済をしておくというのもありか）
繰り上げ返済も４％の金利ですので４％で運用できると思えば悪くない気もします。しかし節税効果が減衰するため実質３％程度でしょうか。
ご意見を伺えれば幸いです。

foruforuさん（東京都 / 男性 / 41歳）

回答：2件

中村嘉宏
宅地建物取引主任者

売却をお勧めします（ただし賃借人退去後）

2012/04/30 09:23 詳細リンク

不動産投資アドバイザーの中村と申します。

結論から言えば(3)売却をお勧めします。
ただし、総収入から考えればマイナス幅は大きくないので
今すぐというわけではなく、
賃借人が退去した後が良いと思います。

（物件の情報からファミリータイプのマンションと思われますが、
ファミリータイプのマンションは、
利回り商品として売るより空室の方が高く売れる可能性が高いため。）

今後ワンルームマンションの賃料は
下落傾向が続くと思いますが
分譲マンションで賃貸に回している物件の賃料は
立地、利便性、グレードなどにもよりますが
逆に上がってくる可能性もあるので
賃借人が退去した段階で
その後の方針を決めてもよいのではないでしょうか。
（そう予想する根拠は長くなりますのでここでは省略します。）

一棟物件をお持ちなので
もしまた大地震などが起こった場合は
急な修繕費の出費なども考えられるので
手持ち資金は繰り上げ返済せず
そのまま置いておいた方が良いと思います。