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対象:住宅・不動産トラブル

既存の建物の裏に家を建てる

住宅・不動産 住宅・不動産トラブル 2012/04/25 13:19

宜しくお願いします。見取り図です。
http://uploader.skr.jp/src/up6612.jpg

伯父が現在ある建物の裏に祖母(もうすぐ90歳)の家を建てる計画でいるようです。
祖父が他界した際に土地を二つに分割し、その後伯父が家を建てました。
現在祖母の家は境界をまたいで立っている状態で、屋根は競り合っています。
この家を取り壊して、新たに家を祖母に建てさせたいようです。

伯父の家は境界ぎりぎりに建ってますので、建てるに当たっては私道が必要だと思います。その場合、父の相続分を私道とすることになり揉めそうです。

質問です。
分筆した一つの番地に2件の家を建てる事は可能でしょうか?

可能な場合私道の設置に関して2メートルの私道で大丈夫でしょうか?それとも4メートル必要でしょうか?

では宜しくお願いいたします。

クロネコダンゴさん ( 埼玉県 / 女性 / 41歳 )

回答:2件

既存の家の裏に家を建てる場合

2012/04/25 18:01 詳細リンク
(5.0)

横浜の設計事務所です。

御祖母様の敷地には建てずに、伯父様の敷地の裏に建てるということですね。
理由はともかく、そのようにしたい場合は少々厄介です。

まず、一つの敷地に一つの建物、というのが原則です。
ですので、御祖母様の家を建てる場合は伯父様の敷地を分割しなくてはいけません。
(登記上の文筆でなくてもいいのですが、分割はしなくてはいけません)

そして、分割した敷地の広さに対して建ぺい/容積率がかかります。
接道に関しては、私道ではなく敷地延長という形で2m巾の敷地を
延長させて接道させます。いわゆる旗地という形です。
この2m巾の敷地延長がまず必要です。

ここで注意することは、伯父様の家も分割した敷地に対しての建ぺい/容積率
が適用されるということです。
つまり現在の家が、分割した敷地の広さに対する建ぺい/容積率より大きければ
既存不適格という物件になってしまいます。

とりあえず住み続ける場合には問題ありませんが、建て替えるときは現在の家
より小さい家しか建てられなくなる可能性があります。
そのあたりが注意点ですが、2m巾の敷地延長で接道できる場合は新築は可能です。


<あーす・わーくす http://office-ew.com

登記
新築
設計
物件

評価・お礼

クロネコダンゴさん

2012/04/26 15:51

ありがとうございました。
参考にさせていただきます。

回答専門家

小松原 敬
小松原 敬
(神奈川県 / 建築家)
一級建築士事務所 オフィス・アースワークス 代表
045-314-5360
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

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一部除却して敷地延長で通路を確保するか、廊下で繋ぎ増築。

2012/04/26 11:25 詳細リンク
(5.0)

投稿方法で、行き違いあり、大変失礼いたしました。
こちらに改めて、応答をいたします。

基本は小松原さんの考えで正しいと思います。

分筆した一つの番地に2軒の家を建てる事は建築可能です。
但し、建築基準法上、敷地を分割すれば大丈夫です。
ただ、物理的に、伯父さんの建物を除却しなければなりません。
確認申請上、伯父さんの建物を一部除却して、道路から2m幅で敷地延長し、伯父さんと祖母の建物の建蔽率と容積率など法律に合う敷地設定をすれば合法に建てられます。
また、過去には違法でありますが、確認申請上そう言う敷地設定をし、除却もせず、工事完了検査済みもとらないと言う、不届きな業者もいました。
ただ、現在は銀行の融資などの条件にも、検査済み取得があり、法令遵守で、ほとんど検査済みを取得します。

道路に接道した敷地延長は通路状になりますが、建築基準法の道路(公道や私道)ではありません。
あくまでも敷地の一部です。
戸建を建てる場合、2mで十分ですが、東京都の安全条例など、その地域の市や県の条例により、
あまり敷地延長部が長かったり、延べ床面積が大きかったりしたら、
幅員は2mではたりません。
もっと、幅員が必要です。
また、用途も、戸建や長屋は建てられますが、共同住宅は建てられません。

祖母の家を伯父さんの家の増築にするのも一案だと思います。
一部廊下でつなげれば一棟で、敷地分割も不要です。
但し、伯父さんの家も古いと思いますので、既存不適格部分があると思います。
増築申請をした場合、その部分の改修も必要になります。

画像1はトップライトと猫
画像2は太鼓梁の製材

安全
融資
申請
検査
住宅

評価・お礼

クロネコダンゴさん

2012/04/26 15:51

ありがとうございました。
参考にさせていただきます。

回答専門家

伴場 吉之
伴場 吉之
(東京都 / 建築家)
株式会社コルピソス 所長(代表取締役)
03-5315-7155
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

時を経て、ますます存在感と愛着が増す建物。

ここ10年以上、年に1~2棟、事業主と投資用ワンルームマンションの設計をし、時々、地主さんの有効土地活用で賃貸マンションを設計している。いつも、事業では限られた予算で高家賃を追求している。デザインや培った設計技術や経験を生かせればと思う。

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