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対象:住宅・不動産トラブル

居室が実は納戸だった

住宅・不動産 住宅・不動産トラブル 2012/04/25 05:20

建売住宅ですが、ほぼ引渡し前の内覧会時に居室と思っていた部屋の一つが納戸であることが分かりました。

戸建のため売買契約書には4LDKなどの表記はありませんが、購入検討や契約の際にもらっていた販売用広告や平面図のほか設備打合せで使用していた図面などにも洋室と明記されていました。
ただ唯一契約の際に渡された施工図面の中のひとつに納戸表記がありましたが、説明もなくまったく気づきませんでした。

基本その部屋は窓も2つあるので居室としての使用は可能であり、実際居室として使用しようとは思っていますが、これが判明した際もその後もこの件に関して建築業者や仲介業者からは説明の不備を詫びる言葉もなく、納戸であることは認めたものの「そうですが、何か?」的な反応しかありません。

こういったケースでの対処方法についてお教えください。
将来転売する可能性もあり、不動産広告表示違反や4LDKが3LDK+納戸となることでの不動産としての価値の低下などを理由に値引きなどを要求することは可能なのでしょうか?
(物件自体は気にいっているため、現在契約解除までは考えていませんが・・・)

malcolmさん ( 兵庫県 / 男性 / 49歳 )

回答:3件

基本は、設計した建築士に説明してもらうのが筋。

2012/04/25 10:52 詳細リンク
(5.0)

malcolm さま
はじめまして
SOCIUS 岩間隆司 ともうします。

推測いたしますに
『納戸』と表記された 部屋は
建築基準法上の 有効な採光面積が確保できなかったのでしょう。

部屋の床面積に対して必要な 有効採光面積は、実際の窓など開口部
の大きさに 建物の高さや隣地からの離れの距離によって算出された
係数によって計算されます。(ちょっと複雑ですので はしょります)

現実的には malcolm さま お感じのように
この『納戸』を洋室(居室)として使用することに、支障はないです。
malcolm さんの自身すまいです。ご自由ですね。

ただ たとえ建売住宅 であったとしても
建築基準法上(建築確認申請上)この部屋が居室扱いでないことは
設計した建築士がキチンと 説明していなくてはいけません。
しっかりとした説明がないから、ギクシャク してしまうわけですし
もしかしたら 建築士法など法令違反にもあたる可能性もあります。

そこの部分は 業者さんに はっきり主張してよいと思います。


ただ 現実的に
購入価格や資産価値に なにか影響するかは、微妙かもしれません。

建築士
建築
採光
住宅
設計

評価・お礼

malcolmさん

2012/04/25 12:49

ご回答有難うございます。
おしゃるようにこれで値引きさせようという考えはないものの、
説明責任や広告上の違反に対する誠意が見られない
ために
何かしら態度を改めさせる対処はないものかと思った次第です。

私自身住宅を購入するのは初めではないですし、
若干不動産の仕事にも関わったこともあり業者側の事情も理解しますが、
ほとんどの購入者は初めての方でしかも高額なものにも関わらず、
このようなミスやトラブルが多すぎる気がしてなりません。

なんとかならないんでしょうかね。

話が少しそれてしまいましたが、丁寧な解説有難うございました。

岩間 隆司

2012/04/25 17:55

malcolm さん
おっしゃるとおり
説明が足りないこと よくあるようです。

たとえ むづかしい専門的な部分であっても
資格を持った建築士が 丁寧にきちんと説明
するべきだと思います。
お医者さんの 治療 と同じでしょう。


よき新生活が 始まりますように。

回答専門家

岩間 隆司
岩間 隆司
(東京都 / 建築家)
株式会社ソキウス 代表取締役
03-5735-9700
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解約する覚悟がないなら、気にしない。

2012/04/25 14:53 詳細リンク

建売(建った家を買う。)と売り建て(土地を買って)では、違うと思います。

売り建てや、一般に設計して施工した建物ならば、設計者が打ち合わせの中で、ここは、建築基準法上の採光面積が足りないので、納戸になります。と説明があると思います。

説明がないなら、設計者として、どうかと思います。

確認申請図にはその部屋は納戸となってると思います。

また、建売りだと不動産屋が宜しくないと思います。

不利な情報を隠し、納戸を居室と偽って売ってるのは、明らかな宅建業法違反です。

県や国などの所轄する役所に言えば、処分対象だと思います。

分譲マンションを設計した時は、事業主から、なるべく納戸にしない工夫を基本設計時から、求められました。また、明らかに無理の場合は、サービスルーム(納戸)とパンフレットに表記しました。

>将来転売する可能性もあり、不動産広告表示違反や4LDKが3LDK+納戸となることでの不動産としての価値の低下などを理由に値引きなどを要求することは可能なのでしょうか?

解約する期なら、これを理由に解約できると思います。

値引きは微妙です。

いい物件なら、他の人に売ると思います。

解約する気がないなら、

気にしないほうがいいと思います。

また、将来、転売する時、表記は変えたとしても、購入者も下見しますから、部屋として十分機能してるなら、あんまり問題ないと思います。

画像1は弊社ファサード
画像2は打ち合わせコーナーの窓側

採光
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伴場 吉之
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時を経て、ますます存在感と愛着が増す建物。

ここ10年以上、年に1~2棟、事業主と投資用ワンルームマンションの設計をし、時々、地主さんの有効土地活用で賃貸マンションを設計している。いつも、事業では限られた予算で高家賃を追求している。デザインや培った設計技術や経験を生かせればと思う。

中石 輝

中石 輝
不動産業

1 good

居室か、納戸か

2012/04/25 14:18 詳細リンク
(5.0)

新築の建売住宅で、このような表記の間違いがあることについては、販売を行った業者の業務に対する姿勢やチェック体制に疑問を感じます。

新築ではレアケースだと思いますが、中古売買の場合、同様のケースは多くあり、宅建業の免許権者である国交省や都道府県から、納戸を洋室表記にすることについて再三の指導が行われているのが現状です。

狭小敷地の3階建て住宅の1階部分などは、開口部が2面取れていても、開口面積の計算上、納戸扱いになってしまうことはよくあることですし、実際にお住まいになるうえでは大きな影響はないものと思われます。

将来的に売却をされる際の影響に関しても、これが原因で価値が大きく低下してしまう…という可能性は低いものと思われます。

実際に私も、数ヶ月前に全く同様の状況にあった中古住宅の販売を行いました。

所有者様は新築で購入された際に、販売会社の作成したチラシには4LDKと記載されていたので、お住まいの間はずっと4LDKだと思われていたのですが、私が中古での販売をお預かりした際に設計図書等の資料を確認すると、1階の部屋が採光面積不足で、居室ではなく納戸になっていましたので、その旨を所有者様に説明し、中古売買の資料では、3LDK+納戸と表記して販売を行いました。

図面上は納戸表記になっていますが、実際には掃きだし窓と腰高窓があり、ある程度の明るさを確保していましたので、販売活動においてこのことがネックになることはありませんでした。

中古売買の場合は、現物を確認できるわけですから、‘実際に明るいか、暗くてジメジメしているのか’ということが判断材料になり、‘納戸か、洋室か’ということはそれほど気にされる方は多くないように感じます。

現状で建設業者や仲介業者に対し値引きの要求をすることは、実際の損失が発生している訳ではないので難しい部分もあると思いますが、商品に対しての説明にミスがあったことはあきらかですので、その点については誠意ある対応をしてもらいたい、とお考えになることは、当然のことと思います。


株式会社リード
中石 輝
「仲介手数料定額制」リードのホームページ http://www.lead-yokohama.co.jp/
一律525,000円の仲介手数料「不動産売却エージェント」ホームページ http://www.fudousanbaikyaku.jp/
ブログ 「不動産仲介手数料定額制」普及への挑戦 http://ameblo.jp/lead-yokohama/

不動産売却
住宅
不動産

評価・お礼

malcolmさん

2012/04/25 19:26

ご回答有難うございました。
売却時の対応方良くわかりました。
新築ではレアケースということで
尚さら誠意だけでも見せてほしいと意を強くしました。
有難うございました。

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