古家付き不動産物件購入の注意点を教えて下さい。

住まいのe-相談室、建築士の伊藤です。
ご質問は古家つき土地の購入に関するものですね。

仲介者の回答には物件前の道路が私道であること、再建築には階段巾の拡幅が必要であることが書かれています。この部分を見ると簡単に解決できない問題をもっている不動産かもしれません。具体的には下記を見てください。

1.敷地前の道路が私道
住宅を新築する場合、敷地は建築基準法上の道路に2ｍ以上接している必要があります。私道であっても道路として扱われているものはあるのですが、道路のように使われていても単なる土地で道路として認められていないことがあります。今回の件では私道の所有者にさえ行き当たっておらず問題が発生する可能性があります。将来的に古家を解体して新築する事を計画しているのであれば市役所などの建築指導課、道路課に行って尋ねると家を建てられるか否かある程度の回答をしてもらえます。

2.既存不適格について
既存不適格は現行の法律に適合していない状態を言います。既存不適格は法律違反ではありません。そのままの状態で使用することはできますが古家を増築する場合などに現行法律に適合させる必要が発生します。古家と言われているのでおそらく20～30年前に建築された家だと考えますが、建築基準法は順次改正が行われているので既存不適格の可能性が高いと言えます。

3.古家つきの不動産取得に際して
中古住宅を購入する場合、将来的に建て替えができるか否かまで十分確認しましょう。また古家に確認申請図書がない場合は増築ができない、耐震改修工事の助成金申請ができないなどの問題が発生することがあります。購入を検討している土地や建物の状態は行政の窓口で簡単に確認することができますので、不動産業者の対応が遅い場合はご自身でいかれてはいかがでしょうか。

「古屋付き不動産」の購入ということは、hachiyaさんが土地建物を購入後に、建物をhachiyaさんの費用負担で解体し、その後にご自身で建物を建築するという理解でよろしいのでしょうか。

特に、今回のような ‘再建築が可能かどうか建築確認申請を行なってみないと分からない’、というような場合には、売買契約を行う際に「契約後に買主が建築確認申請を行った際に、建築確認が下りなければ契約を解除できる」という内容の解除条件付きで売買契約を結ぶケースもあります。
設計士等と申請に必要な期間を打ち合わせし、解除条件の解除期日（いつまでであれば解除できるという期日）を、ある程度ゆとりのある期日に設定する必要がありますし、そもそもそのような解除条件を売主側が了承してくれるかという問題もあります。
買主側としても ‘買ったはいいけど、結局家が建てられなかった’ という状況になることを避けるために、契約において解除条件の設定は、大きなリスクヘッジになります。

また、前面道路が私道とのことですが、水道管、下水道管等のライフライン管の所有および管理は誰になっているのでしょうか。
私道であったとしても、ライフライン管は公設管が埋設されており、管理も公共機関が行なっているという場合も多くあります。
そのような場合には、通行および掘削に関する承諾書が取得できなくとも、ライフライン管引き込みの工事を問題なく行なっているケースも多く存在します。
この辺りは、仲介業者の担当者が管轄の水道局等にて調査すべき内容です。

以上、多少なりともご参考になれば幸です。


株式会社リード
中石 輝
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