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古家付き不動産物件購入の注意点を教えて下さい。

住宅・不動産 住宅・不動産トラブル 2012/04/19 10:48

仲介者より、以下の返事がきているのですが、ここからみる注意点を教えて下さい。
宜しくお願いします。


・再建築については、通路から敷地に入る部分の階段幅を拡幅する工事をすることにより、
再建築ができる見通しとなっております。

・既存の古家は、既存不適格建築物かどうか。
建築基準法からみて既存不適格建築物ではないと思われます。

・物件前の道路は私道です。
私道の所有者に行き当たらず、通行に関する承諾等は取得ができません。

hachiyaさん ( 東京都 / 男性 / 37歳 )

回答:2件

伊藤 裕啓 専門家

伊藤 裕啓
一級建築士

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まず確実な回答をもらいましょう

2012/04/19 13:51 詳細リンク

住まいのe-相談室、建築士の伊藤です。
ご質問は古家つき土地の購入に関するものですね。

仲介者の回答には物件前の道路が私道であること、再建築には階段巾の拡幅が必要であることが書かれています。この部分を見ると簡単に解決できない問題をもっている不動産かもしれません。具体的には下記を見てください。

1.敷地前の道路が私道
住宅を新築する場合、敷地は建築基準法上の道路に2m以上接している必要があります。私道であっても道路として扱われているものはあるのですが、道路のように使われていても単なる土地で道路として認められていないことがあります。今回の件では私道の所有者にさえ行き当たっておらず問題が発生する可能性があります。将来的に古家を解体して新築する事を計画しているのであれば市役所などの建築指導課、道路課に行って尋ねると家を建てられるか否かある程度の回答をしてもらえます。

2.既存不適格について
既存不適格は現行の法律に適合していない状態を言います。既存不適格は法律違反ではありません。そのままの状態で使用することはできますが古家を増築する場合などに現行法律に適合させる必要が発生します。古家と言われているのでおそらく20~30年前に建築された家だと考えますが、建築基準法は順次改正が行われているので既存不適格の可能性が高いと言えます。

3.古家つきの不動産取得に際して
中古住宅を購入する場合、将来的に建て替えができるか否かまで十分確認しましょう。また古家に確認申請図書がない場合は増築ができない、耐震改修工事の助成金申請ができないなどの問題が発生することがあります。購入を検討している土地や建物の状態は行政の窓口で簡単に確認することができますので、不動産業者の対応が遅い場合はご自身でいかれてはいかがでしょうか。

補足

「ほかに購入を検討している人がいるので早く契約しないと・・」と不動産業者に言われて相談に来る方がおられます。あわてて契約して後悔しないように、お近くの建築士や適切な回答をくれる不動産業者に確認して計画を進めてください。

相談
建築士
中古
耐震
新築

回答専門家

伊藤 裕啓
伊藤 裕啓
(兵庫県 / 一級建築士)
住まいのe-相談室(株式会社伊藤建築コンサルタント) 代表取締役

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中石 輝
不動産業

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古屋付き土地の購入に際しての注意点

2012/04/19 17:27 詳細リンク

「古屋付き不動産」の購入ということは、hachiyaさんが土地建物を購入後に、建物をhachiyaさんの費用負担で解体し、その後にご自身で建物を建築するという理解でよろしいのでしょうか。

特に、今回のような ‘再建築が可能かどうか建築確認申請を行なってみないと分からない’、というような場合には、売買契約を行う際に「契約後に買主が建築確認申請を行った際に、建築確認が下りなければ契約を解除できる」という内容の解除条件付きで売買契約を結ぶケースもあります。
設計士等と申請に必要な期間を打ち合わせし、解除条件の解除期日(いつまでであれば解除できるという期日)を、ある程度ゆとりのある期日に設定する必要がありますし、そもそもそのような解除条件を売主側が了承してくれるかという問題もあります。
買主側としても ‘買ったはいいけど、結局家が建てられなかった’ という状況になることを避けるために、契約において解除条件の設定は、大きなリスクヘッジになります。

また、前面道路が私道とのことですが、水道管、下水道管等のライフライン管の所有および管理は誰になっているのでしょうか。
私道であったとしても、ライフライン管は公設管が埋設されており、管理も公共機関が行なっているという場合も多くあります。
そのような場合には、通行および掘削に関する承諾書が取得できなくとも、ライフライン管引き込みの工事を問題なく行なっているケースも多く存在します。
この辺りは、仲介業者の担当者が管轄の水道局等にて調査すべき内容です。

以上、多少なりともご参考になれば幸です。


株式会社リード
中石 輝
「仲介手数料定額制」リードのホームページ http://www.lead-yokohama.co.jp/
一律525,000円の仲介手数料「不動産売却エージェント」ホームページ http://www.fudousanbaikyaku.jp/
ブログ 「不動産仲介手数料定額制」普及への挑戦 http://ameblo.jp/lead-yokohama/

契約
不動産売却
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