43条但し書き申請が下りないおそれがある場合の設計契約の相場 - 住宅設計・構造 - 専門家プロファイル

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対象:住宅設計・構造

43条但し書き申請が下りないおそれがある場合の設計契約の相場

住宅・不動産 住宅設計・構造 2012/04/12 21:42

ご回答いただけましたら幸いです。よろしくお願いいたします。

平成25年3月の完成を目指して、東京の多摩地区で注文住宅を計画しております。
設計管理契約先は一級建築士事務所です。(まだ契約していません)

本来であれば、委託契約成立時に建築事務所さんへ1回目の支払いとして65万円ほど支払う予定でした。(設計管理料の合計は約220万円で5回払い)

敷地が私道に接していることから、43条但し書きを申請する予定で、市のほうへの事前協議もすでにOKが出ている状態でした。
また、セットバックも含めて近隣の関係者の全員の了解も得ることができたので、あとは設計契約を結び、43条申請に必要な書類と、そこに添付する家の図面を検討し、署名捺印をいただいて6月に43条申請という段取りでした。

しかし、今週になって私道に隣接する河川の境界線が道のかなりの部分まで食い込んでいることがわかりました。
その河川は東京都のものなので都と協議しましたが、43条但し書き道路として申請するためには、その道に接する土地が1メートル以上セットバックしなければならない、緩和措置はないと言われてしまいました。

うちの敷地はその境界線には接していませんが、そこを通らなければ入れない敷地のため、その私道に接するお宅にお願いして数十センチセットバックしてもらう了解を得ていました。
(そのお宅は角地なので別に6メートル道路にも接道していますが、うちの新築のために後退を了承してくれました)

しかし、1メートル以上の後退ともなると話は別で、お願いすることは現実的ではなくなってしまいました。
(ちなみに、これまでの43条申請に係る近隣への説明などは、すべて建築士さんを通さず、すべて自分と測量士さんで行ってきました)。

そこで、建築士さん、測量士さん、われわれで今後の作戦を練ることになり、設計管理契約について、43条申請が通らない恐れがあるにもかかわらず基礎設計を進めなくては間に合わなくなる現状から、設計料を割安にして、基礎設計までの工程のみを契約する提案を建築士さんからされました。

が、一体この料金がどれくらいになるのか見当がつかず(65万円以下にはなるようですが)、できればこういった場合の世間的な相場を知りたく質問させていただきました。

長文、乱文で読みにくいかと存じますが、どうぞよろしくお願いいたします。

補足

2012/04/12 21:42

敷地には親の古アパートがあり、更地にして地盤改良(明らかな軟弱地盤)してから新築します。

43条申請が下りるまで6週間以上かかることから、43条申請が通ってからの設計契約では3月引き渡しに間に合わなくなります。
基礎設計と但し書き申請準備を平行して行わなければなりません。

4月~6月で基礎設計&43条が通るように活動⇒
6月に但し書き申請を出す。申請が無事に通ったら⇒
8月に古家取り壊し、地盤調査、地盤改良、実施設計、建築許可申請⇒
10月には着工しないと3月の引き渡しに間に合いません
(狭小住宅で難しい物件のため)

今のところ、私道の反対側から43条申請をやり直すか(ものすごい軒数のうえに、絶対判を押さない方が2名居住されていることがわかっているので不可能に近い状態)、市の建築課に行って泣き落とし作戦しかないような状態です。

43条が無理なことが決定すれば、その時点で新築はあきらめ、契約も解除となる前提での設計契約です。

ストレッチマンさん ( 埼玉県 / 男性 / 35歳 )

回答:1件

設計事務所の設計費用

2012/04/13 14:00 詳細リンク
(5.0)

横浜の設計事務所です。

設計と監理はほとんどが人件費です。

設計と監理にかかる費用に関しては、国土交通省から告示15号という法律で
基準が定められています。(基準ですので目安ですが)

ここに告示15号の内容があります。
http://www.icas.or.jp/kenchikushiho/pdf/kokuji15.pdf

ここには、設計と監理がどのような事をするのか、費用の内訳、設計・監理費
の算出のもとになる業務時間数の表が書かれています。

設計費用は
直接人件費+経費(直接経費/その物件にかかる経費 及び 間接経費/事務所等の経費)
+技術料+必要に応じて特別経費(遠隔地への旅費等)になります。

直接人件費は、業務時間数に時間単価(その人によって違う)を掛け算します。

今回は基本設計と実施設計の基礎設計までという事になるのでしょうか。
まずは、それにかかる時間数を相談してみてください。
それに時間単価を掛けて、経費の一部を足したものくらいの報酬ではないでしょうか。

建物の内容やその方がどのくらいこれまでに動いたかがわからないので、算出の根拠
のみ書きました。

これで判断するのが良いのではないかと思います。

<あーす・わーくす http://office-ew.com

費用
国土交通省
報酬
設計
経費

評価・お礼

ストレッチマンさん

2012/04/14 02:54

小松原様

早々にご回答いただきましてありがとうございました。

>今回は基本設計と実施設計の基礎設計までという事になるのでしょうか。

はい。43条申請準備と同時進行で設計を詰めていかないと、3月に間に合わないのでこのような変則的な契約となりました。

>建物の内容やその方がどのくらいこれまでに動いたかがわからないので、算出の根拠のみ書きました。

建物は木造在来2階建て延床20坪の狭小です。(そこに小屋裏収納と床下収納で5坪をプラス)。
また、43条にからむことは全て測量士さん(建築士さんの紹介ではありません)と自分で行ってきたため、その方は43条がらみに関してはノータッチでした。

回答専門家

小松原 敬
小松原 敬
(神奈川県 / 建築家)
一級建築士事務所 オフィス・アースワークス 代表
045-314-5360
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

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