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繰り上げ返済について。

マネー 住宅資金・住宅ローン 2012/03/29 16:15

初めまして。
繰り上げ返済について、相談させてください。

昨年中古のマンションを35年ローンで購入いたしました。

ローンの分配は
1/3→35年固定で約3.5%
2/3→変動金利1.3%
諸費用→2.475%

となっております。

災害時特約と三大疾病特約を付けたので、金利は店頭金利より高いです。

現在私の年齢は45歳ですので、ローンを払い終わるのが70歳になってしまうので、繰り上げ返済をしたいと考えております。

住宅を購入し、一年経ったところで100万円を繰り上げ返済したいです。

今後も毎年50~60万は返済予定です。

そこで質問になります。

1、住宅ローン控除があるので、諸費用のみ返済が終わった段階で、繰り上げ返済は一旦中止し、控除が終わった時点でまとめて返済するのか良いのでしょうか?

2、繰り上げ返済する場合、期間を短くした方がいいのか?
期間はそのままで返済額を減らした方がいいのか?

悩んでいます。

減額した場合、減らした分も貯金出来るため、翌年以降の返済額は年々増える計算になるし、期間を短くした場合は(100万返すと10年短くなる)諸費用分の支払いがなくなった時点で(おそらく2年後?)一気に貯蓄額も増えるので、その後の繰り上げ返済額も大幅に増えると予想できます。

以上が相談内容になります。
ご助言いただきたく、宜しくお願いいたします

補足

2012/03/29 16:15

ご回答ありがとうございます。

情報が少なく申しわけございません。

ローンは私一人の名義です。
税込年収600万
です。

住宅ローンの内訳

{諸費用分}

現在のお借り入れ残高 2,159,970円
現在の金利種類 変動(短期プライムレート連動)
利率変更月 6月, 12月
お借り入れ利率 年 2.475%

{住宅分}

現在のお借り入れ残高 6,894,681円
現在の金利種類 固定
お借り入れ利率 年 3.430%

現在のお借り入れ残高 15,152,756円
現在の金利種類 変動(短期プライムレート連動)
利率変更月 6月, 12月
お借り入れ利率 年 1.375%

以上が内容になります。

子供も成人しており、大きな出費は無い予定です。
車などの大きな出費もありません。

手取りは43万円くらいになり、一年に一度住民税の支払い(大体毎年30万位)と、固定資産税が今年から始まります。

今のところ、生活は貧しくはないです。

現在は、毎月繰り上げ返済の為に、5万円づつ預金をしております。

一年経った今、まずは余剰分も合わせて100万円返したいと考えております。
何故なら、住宅ローン控除の対象にならない、諸費用分を早く返したいからです。

諸費用は220万ですから、今年返してしまえば、あと2年で返せると思っています。

本体の住宅ローンは、私のように繰り上げ返済が目的であれば、全部金利の安い変動にしておけば良かったか?と少々後悔もあります。

将来の金利上昇時の不安解消の為にミックスを選んだのですが、結局繰り上げ返済するならば、金利の高い方から返済した方が得??であれば、固定金利から返してゆくようになるのかな~

と将来の返済方法が決まっておりません。

住宅ローン控除の期間は返済しないのであれば、九年後に改めて悩めばいいのか?
それとも控除よりも返済した方が得なか?

答えが出せないでいます。

どうぞご助言いただきたく、宜しくお願いいたします

もりこんさん ( 東京都 / 女性 / 45歳 )

回答:2件

田中 佑輝 専門家

田中 佑輝
ファイナンシャルプランナー

2 good

ローン残高はおいくらですか?

2012/03/29 21:02 詳細リンク
(5.0)

アルファ・ファイナンシャルプランナーズの田中と申します。
下記に回答させていただきます。

1.詳細のシミュレーションを出してみないとはっきりとしたことは言えませんが、ローン残高、ご夫婦で住宅ローン減税を受けているのかなどの条件によっては10年間なにもせずに減税が終わった頃に繰り上げ返済をしてしまった方が良い可能性も充分にあります。ローン残高はおいくらでしょうか?また、お一人でローンを組まれてますか?

2. 頂いている情報だと、繰り上げ返済は期間短縮でなさった方が良いかと思います。基本的には、期間短縮でやった方が金利負担の軽減効果が断然上です。返済が厳しいなどの理由があれば、返済額軽減も使い勝手は良いですが、もりこんさんの場合は期間短縮型の方がメリットは高いはずです。

効果
計画
期間
住宅ローン
返済

評価・お礼

もりこんさん

2012/03/30 20:22

ご回答ありがとうございます。

補足として追記させて頂きました。
宜しくお願いいたします。

回答専門家

田中 佑輝
田中 佑輝
(埼玉県 / ファイナンシャルプランナー)
アルファ・ファイナンシャルプランナーズ 代表
090-8461-7890
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

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中村 諭 専門家

中村 諭
ファイナンシャルプランナー

1 good

住宅ローン 相談 繰上げ返済

2012/03/30 09:49 詳細リンク
(5.0)

もりこん様
はじめまして。

住宅ローンソムリエ(R)という商標で専門分野「住宅ローン・アパートローン」のFPをしております。宜しくお願いいたします。


まず、少し整理しましょう。
現在45歳でローンが35年という事は、完済時年齢は80歳ですよね。

実際の返済額や年収等が分かりませんので、一般的な回答となりますが、
年齢を考えると、期間短縮を優先すべきと考えます。

また、ローン控除との兼ね合いですが、借りているローンが1.0%未満なら少し考えるところですが、もこりんさんの場合は、支払い利息の方が税金還付額よりも大きいので、繰上げ返済を優先して良いと考えます。

ちょうど、繰上げ返済に関するコラムを掲載させて戴いたところです。よろしければこちらもご一読の上、判断材料にして戴ければ幸いです。

http://www.smile-family.jp/blog/qanda/1540.html



以上ご参考になれば幸いです。
もっと聞いてみたい場合には、下記HPよりお問い合わせ下さい。


~千葉県から「住宅ローンの専門家」とのビジネスモデルで経営革新計画の承認を受けています~
『住宅ローンソムリエ®』(有)信共 代表取締役 中村 諭
ファイナンシャルプランナー[CFP(R)] http://www.shinkyo-jp.com/

---------------------------------------------------------------------
~お得情報~
弊社経由で住宅ローン申込み → 変動金利(0.775%)実績
※提携金融機関に限ります 【この金利は“借換え”でも使えます】
※2012年3月時点の情報です
---------------------------------------------------------------------

ファイナンシャルプランナー
計画
住宅ローン
ローン
ローン控除

評価・お礼

もりこんさん

2012/03/30 20:23

ご回答ありがとうございます。

情報が少なく申しわけございません。

追記させていただきましたので、宜しくお願いいたします。

中村 諭

2012/03/31 11:25

もこりん様

追加でお答えしますね。
確かに、お子様も成人され大きな出費が無い事&早期返済目標であれば、全額変動金利も選択肢に入れて良さそうです。

ただ、その時に、キャッシュフロー表を作って判断する事をお勧めします。(その時に「毎年100万円繰上げ返済」「金利もある程度は上昇」・・・などの条件を入れ込んで作ってみます。)



私の会社であれば、変動金利の場合は0.775%が使えます。
金利0.775%で返済計画を作ってみると、きっともう少し繰上げ返済に廻すことができると思います。

もしくは、10年固定への借換えであれば1.350%という金利も使えます。
こちらも良いかも知れません。


ただし、いづれにせよ、現在の銀行とは別の銀行への借換えという事となりますので(融資の審査があります)、その時にネックとなるのが「諸費用分」の借入残高です。
この「諸費用分」が完済できれば、他の銀行への借換えを検討して見ることも良いと思います。


まずは、「諸費用分」の繰上げ返済を頑張って下さい。



(金利は変わりますから、平成24年4月時点での利率です。)



~千葉県から「住宅ローンの専門家」とのビジネスモデルで経営革新計画の承認を受けています~
『住宅ローンソムリエ®』(有)信共 代表取締役 中村 諭
ファイナンシャルプランナー[CFP(R)] http://www.shinkyo-jp.com/

---------------------------------------------------------------------
~お得情報~
弊社経由で住宅ローン申込み → 変動金利(0.775%)実績
※提携金融機関に限ります 【この金利は“借換え”でも使えます】
※2012年3月時点の情報です
---------------------------------------------------------------------

回答専門家

中村 諭
中村 諭
(千葉県 / ファイナンシャルプランナー)
住宅ローンソムリエ(R) 代表取締役
047-339-7251
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

住宅ローン・アパートローンの専門家

専門分野【住宅ローン・アパートローン】のFPです。保険営業の付加価値ではなく、住宅ローンのコンサルが本業のため、無料相談は行っておりません。ご了承ください。

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