付帯設備について - 不動産投資・物件管理 - 専門家プロファイル

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付帯設備について

マネー 不動産投資・物件管理 2012/03/26 01:02

お世話になります。

昨年、オーナーの自宅兼賃貸住宅(1K×12室)を中古で購入しました。
その後前オーナーは、私と賃貸借契約を結びこの3月に退去されました。
退去後、部屋を確認すると、全室の照明、エアコンが撤去されずに残って
いました。私としては、照明、エアコンは、前所有者の動産にあたり、退去にあたっては、撤去してもらえるものと思っておりました。前所有者は、仲介不動産屋に確認したら、居抜で売買なので、撤去する必要はないとのことですが、私が処分する必要があるのでしょうか?

参考までに、売買契約書には、「現状有姿で引き渡す」、「瑕疵担保は免責」となっており、重要事項説明書にも、「付帯設備」の記載欄はなく、売主さんからも特に説明はありませんでした。
また、賃貸借契約書にも、「付帯設備」の記載はありませんでした。
間取りは、3LDKです。

私としては、賃貸住宅+住居を購入したつもりで、空いた部屋に、前所有者が特約で入居していると思っています。
中古住宅の売買の場合、エアコンなどは、あるかないかで売買価格に影響はなく、そこから言っても付帯設備ではないと考え、前所有者の責任で処分するのが、妥当だと思いますが、いかがでしょうか。

見解をお聞かせ願います。

a105879000さん ( 愛知県 / 男性 / 82歳 )

回答:3件

付帯設備の撤去(オーナーチェンジ&リースバック後の対処)

2012/03/26 11:13 詳細リンク
(5.0)

a105879000様はオーナーチェンジで物件を昨年買い、そのまま前オーナーを入居させて賃料収入を得ていたと言う状態だったかと思います。(リースバック)


つまり売買契約をした後に、賃貸借契約をしたと考えるのが普通かと思います。


売買契約にあたっては(「現状有姿で引き渡す」、「瑕疵担保は免責」となっており、重要事項説明書にも、「付帯設備」の記載欄はなく、売主さんからも特に説明はありませんでした。)という事かと思いますが建物一体として売り渡したと言う事かと思います。


また、他の賃貸している部屋の事も考えると、他の賃貸している部屋に関してはエアコンやその他の設備は残していると思います。もし、それらの設備を売買時に撤去されてしまうと新オーナーに余計な出費や無駄が発生していたはずです。


それとのバランスで考えても、全ての部屋の備品を残しておくと言うのは常識的な対応だったと思います。


売買後の賃貸借契約書で「現状の備品等を撤去する」様に特記し、明示していないと退去者には撤去等を求める事は難しいと考えます。


売買後に行われた賃貸借契約においては、賃借人の方が保護される度合が強くなりますのでその辺りの事はきっちりと明記する必要があるからです。

保護
契約書
退去

評価・お礼

a105879000さん

2012/03/26 22:30

大変参考になりました。この辺のスタンスや心構えが不足していたと反省しています。今後に経験を生かしたいと思います。ありがとうございました。

回答専門家

向井 啓和
向井 啓和
(東京都 / 不動産業)
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中石 輝

中石 輝
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4 good

賃貸併用住宅の個人間売買の際の設備の取り扱いについて

2012/03/26 18:54 詳細リンク
(5.0)

個人間の中古不動産売買の際には、‘どの設備を撤去して、その設備をそのままにしておくのか’、ということを売主・買主間で取り決め、「設備表」という書面を契約時に作成することが一般的となっています。

ただし、今回のような負担付き売買(賃貸借契約を引き継ぐ等)の場合、実際に建物の中を確認できないケースが多いため、設備等については現状を確認しないまま、現状有姿にて引き渡す、とする契約内容になるケースが殆どです。

売主側の方でエアコン等の設備の撤去を希望されるのであれば、契約書の書面等に「売主側の責任と負担でエアコン・照明等の設備を撤去する」旨の内容を記載する必要がありました。

そうでない場合、原契約書の内容であれば、売主側が設備を撤去せずに退去したことは「契約書通り」の行動であり、その点を買主側が問題にすることは難しいものと思われます。

以上、多少なりともご参考になれば幸です。


株式会社リード
中石 輝
「仲介手数料定額制」リードのホームページ http://www.lead-yokohama.co.jp/
一律525,000円の仲介手数料「不動産売却エージェント」ホームページ http://www.fudousanbaikyaku.jp/
ブログ 「不動産仲介手数料定額制」普及への挑戦 http://ameblo.jp/lead-yokohama/

契約書
不動産売買
不動産売却
賃貸併用住宅
不動産

評価・お礼

a105879000さん

2012/03/26 22:33

早速の回答ありがとうございました。今回のことを教訓に、もっともっと勉強していきたいと思います。

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