不動産投資　繰上げ返済の優先順位

マネー不動産投資・物件管理 2012/03/06 19:44

はじめてまして、アドバイスを頂きたく、よろしくお願いします。

資産運用として、不動産投資をしています、ワンルームマンションを数軒金融機関からのローンを利用しています。
繰上げ返済を考えていますが、優先順位はどのように考えるのがよいかアドバイスを
お願いします。

繰上げ返済の優先順位の高い順番で、

１．金利が高い物件
２．金利が低いが、返済期間が短い物件
３．金利が高いが、返済期間が長い物件

かなと、現在考えています。

上記、２．と３．では、どちらが、先がいいかなっと迷っています。
また、残債一括でない場合の繰上げ返済の方法ですが、
期間は同じで、月額返済額を減らす方法で考えていますが、
問題ないでしょうか？
（団信の保険効果も狙い、またキャッシュフロー改善して、空室リスクの影響低減のため）

以上、何卒、よろしくお願いします。

oshiete_cho3さん（茨城県 / 男性 / 53歳）

回答：2件

専門家

野口豊一
不動産コンサルタント、FP

繰上返済の優先順位に関して

2012/03/07 00:28 詳細リンク

: (5.0)

不動産投資アドバイザーの野口です。

ナムちゃん様の、運用されているワンルームマンション投資に対して、ローンを御利用でその繰上返済を行われるのは、懸命な考え方と思います。金利が低金利とはいえ、支払利息は費用の多くを占めています。賃貸マンション・アパートの過剰さが空室発生、賃料低下を招いています。

金利と借入れ期間の関係は、トータルキャシュフローはその比率にあり、期間短縮か、金利低減かは割合に帰属します。

即ち、例えば借入れ期間30年を、20年に10年間短縮（3分の1短縮）と３％の金利が２％に低減した場合は、キャシュは全く同一です。期間が3分の1減、金利も3分の1減です。

ナムちゃん様の、どちらを優先するかは、総合キャシュより、寧ろ賃料の低減、運用利益の状況や自己の生活費や総合資産内容によって異なるでしょう。

金利の差と期間の差を計算して、比較してください。例えば、金利が３．５％と２．５％を比較しますと７１．４％です。期間が２０年と１５年ですと比率は７５％です。元金が同一ですとこの場合は金利低下の方が総合キャシュアウトは少なくなり、選択すべき方向ですね。

また、ローン会社が異なる場合や将来金利リスクをどう読むかがポイントとなるでしょう。

一般に、投資ローンの一部繰上返済は、契約上「期限利益の喪失」に当たり、返済損害金(手数料などの名目）支払わなくてはならないでしょう。御注意を。

マクロ経済から、出来る限り借入れ期間の短縮を私は薦めています。

早く、ローンの完済で余裕のある人生を送られるよう祈ります。