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マンション購入を考えています

住宅・不動産 不動産売買 2012/02/28 14:11

こんにちは。

大規模な地震もあった2011年ですが、それでも賃貸よりは持ち家が欲しく、マンション購入を考えています。
今日質問させていただきたいことを以下にまとめましたので、よろしくお願いいたします。。

◎築年数が40年を超えている物件(耐震基準・新耐震基準前)は安全か?
→ 現在まで、昨年の震災ではなにも被害がなかった物件です。地盤は堅いと言われる場所だそうです。オーナーも不動産屋も、30年以上この物件を扱っていたそうです。

◎4,000万円台の物件を、30代前半の夫婦(年収は計1,000万円弱)が購入することは、ローンを組む上で、危険でしょうか?
→ 今、家賃16万円の賃貸マンションを借りています。貯蓄は800万円です。子供なしです。将来的に、できてもできなくても構いません。月々の返済額が、できれば今の家賃を上回らないようにしたいのですが…。

◎外壁、内装、水道まわりすべて、大規模修繕を昨年終えている物件とのことですが、こういった修繕は何年ごとに行われるのでしょうか。

◎物件は、水回りが一カ所に集まっている間取りで、トイレと洗面台と洗濯機置き場が一緒、そこから奥の風呂場へ入るつくりです。最近多いと聞くこういった間取りは便利なのでしょうか…?

◎南西角部屋なのですが、日当りも良く、バルコニーも広く、とても気に入っていますが、夏の暑さが心配です。ここ数年の猛暑、こういった物件はどのような対策をとればいいのでしょうか?

◎今住んでいる賃貸物件は築30年で、地震のとき、部屋(5F)は無事でしたがかなり揺れ、1F部分の玄関タイルや外壁にヒビが見られました。4月に更新があり、今後、危険があるかもしれない賃貸よりは、そうでないマンションに移った方が安全かと考えています。移るのであれば、賃貸でなく、買いたいと思います。ただ、2年しか住んでいないため、ちょっともったいない? という気もしています。

◎物件の一部屋の上の住人は、バルコニーに露天風呂を造ってしまったそうで、ちょうどリビングのとなりの部屋の真上にあたるところがお風呂です。それについて水漏れなど心配な気もしますが、気にすることはないのでしょうか?

qyuncoさん ( 東京都 / 女性 / 34歳 )

回答:3件

渡辺 行雄 専門家

渡辺 行雄
ファイナンシャルプランナー

- good

マンション購入について

2012/02/29 10:41 詳細リンク
(3.0)

qyuncoさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、
渡辺と申します。

質問1について
現在の建築基準法が適用されている物件でしたら、
耐震基準もクリアしていますので、
仲介している不動産屋さんにご確認ください。

質問2について
購入価格4,000万円の物件につきまして、

諸費用などのことも考慮して、
頭金として、500万円とした場合、
借入金額3,500万円をローン金利2.0%・35年返済で住宅ローンを組むと、
毎月の返済額は116,000円ほどで済むことになります。

現在の支払い家賃が160,000円ということですから、
毎月の負担は44,000円ほど安くなります。

質問3について
マンションの修繕計画につきましては、
予め長期修繕計画を作成していますので、
そちらをご確認ください。

多くの場合、
マンションの管理人室に保管してあります。

質問4について
間取りの使い勝手につきましては、
個人差がありますので、
残念ながら何とも言えませんが、

購入を希望している物件を売り主さんから了解を得た上で、
ご自身で実際に内覧し、
使い勝手を確認することをお勧めします。

決して安い買い物ではありませんので、
納得できるまで物件を確認してください。

私自身も経験がありますが、
買い主さんは一度ではなく、
何度か内覧をしたうえで、
購入されてました。

質問5について
市販のUVカット、遮光カーテンなどを利用することで、
かなり暑さを防ぐことができると考えます。

また、窓ガラスに専用のフィルムを貼る方法もあります。

質問6について
4月が更新ということですから、
ちょうど良いタイミングだと考えます。

質問7について
ご相談の内容につきまして、
残念ながら専門外のため、
アドバイスは出来かねます。

設計士さんなどに一度、ご相談していただくことをお勧めします。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄
http://www.fpreal.jp/

相談
マンション購入
耐震
住宅ローン
返済

評価・お礼

qyuncoさん

2012/02/29 14:58

渡辺さま、

ひとつひとつ丁寧に答えていただき、ありがとうございました!
もっといろいろ調べないとですね。
月々の支払いに加えて、管理費、修繕費もかかってきたらおそらくいまと同様くらいになりそうです。あとは、トイレの位置の問題…。
とにかく、少し気が楽になりました。
ありがとうございました!

渡辺 行雄

2012/03/01 13:18

qyuncoさんへ

お返事いただきありがとうございます。
また、多少なりともお役に立てて、何よりでした。

これからもマネーに関することで、
分からないことがありましたら、ご相談ください。

リアルビジョン 渡辺行雄

回答専門家

渡辺 行雄
渡辺 行雄
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
株式会社リアルビジョン 代表
098-860-8350
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寺岡 孝
住宅&保険・住宅ローン コンサルタント

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マンション購入

2012/02/29 15:28 詳細リンク
(5.0)

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。

ご質問の件ですが、順を追ってお伝えしたいと思います。
まず、築40年の建物では安全という判断は難しいかと思われます。
耐震補強等の工事が成されていれば別ですが、確認されてください。

次に、ローンの件は具体的にいくらぐらいの借入を何年で返済されたいのかによりますので、その良し悪しは現状ではなんとも言えません。

3番目の大規模修繕は概ね12年に一度となります。
ただ、それぞれのマンションによります。

4番目の件ですが、間取りの使い勝手は購入者の判断によりますので何とも言えませんが、マンションの場合は概ねの間取りのパターンは決まってきます。
特に、古い物件はリフォームしているケースが多いので、よく検討されるべきかと思います。

5番目の件は、南向きは色々な意味でベストではあります。
気になるようでしたら、遮熱ガラスのサッシに入れ替えしてはと思います。

6番目の件は、ご心配であればそれなりの住まいに転居されるべきかと感じます。
安心、安全を優先することが第一ではあります。

最後の件は、ご指摘の通り漏水の心配はあります。
物件も古いので、ひとたび漏水し始めるとどこから漏水しているかも発見しずらいものです。


以上、ご参考になれば幸いです。

尚、個別のご相談や詳しい説明をご希望でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。

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マンション購入

評価・お礼

qyuncoさん

2012/02/29 17:43

寺岡さま、

ありがとうございます。
耐震補強等の工事はなされていないとのこと。
また、サッシはすべて入れ替えてあるので密閉性はあり、設備のぶんでは申し分ないと思います。
水回りの間取りも私はそれほど気にしないのですが、トイレは個別の部屋がいいという主人の意見はもちろんとりいれなければと思っていますし。

やはり検討しなおしてみることにいたしました。
ローンも、できたら25年で済ませられたら、と思っていまして、
そうすると1年あたりはいまの状況を上回ることになりますものね。

いろいろな迷いがさらに晴れて来ました。相談して良かったです!
ありがとうございました!

寺岡 孝

2012/03/01 16:37

この度は回答に評価を頂き、まことにありがとうございます。

築年数の古い物件を購入するには、色々な問題が潜んでいますので事前によく確認していく必要があります。
また、ローンに関しても金融機関の担保評価によっては、物件価格の満額を融資しない場合がよくありますので、事前に相談しておくことです。

最終的にはご自身の判断にはよりますが、今後、どの程度の期間住むのか?将来、転売して住み替えるのか?などの想定もしておかれるべきでしょう。

以上、取り急ぎ回答の評価の御礼まで。

回答専門家

寺岡 孝
寺岡 孝
(東京都 / 住宅&保険・住宅ローン コンサルタント)
アネシスプランニング株式会社 代表取締役
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藤原 鉄平

藤原 鉄平
不動産コンサルタント

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マンション購入の件につきまして

2012/02/29 17:46 詳細リンク
(5.0)

こんにちは。初めまして。不動産コンサルタント藤原鉄平と申します。

以下、参考として回答をさせていただければと思います。

>◎築年数が40年を超えている物件(耐震基準・新耐震基準前)は安全か?

購入希望者の方から、よくいただくご質問ですが、回答は、大変難しいです。

基本的に、耐震基準は、法律に基づいて定められる一つの基準に過ぎません。

確かに、新耐震基準以降であれば、昔に比べると、安全であるようにも捉えられます。しかしながら、だからと言いまして、“耐震基準以前の建物が、安全ではない”…ということも、残念ながら、はっきり言うことはできません。

コンクリートは、数十年を経ることによって、強度が増していくということが、よく言われます。

この考え方を前提とするのならば、耐震基準以降のマンションであっても、築後、間もないものであれば、コンクリートが柔らかいということが言えますので、耐震基準以前のマンションの方が、逆に安全のようにも捉えられます。

よって、安全、もしくは、そうでないかの最終的な判断につきましては、現地の外観(ひび割れ、地盤の歪み、傾きなど)を、直接観察することで、ご判断いただくのがよろしいかと思います。(※その上で、どうしてもその心配が消えないのでしたら、耐震基準以降の物件を選んだほうがよろしいかと思います。)

>◎4,000万円台の物件を、(中略)、ローンを組む上で、危険でしょうか?

年収ベースや貯蓄額で考えますと、問題がないようにも捉えられます。

しかしながら、築年数がそれなりに経ているマンションですと、修繕積立金の増額の可能性も否定できません。また、4000万円をフルでローンを組むともなれば、収支はギリギリのようにも思えます。(※貯蓄額は半分程度、残された方がよいと考えます。)

奥様(ご質問者様)は若いですので、子供を生む可能性が大いにあるかと考えられます。(※実際に、マンションを購入して、転勤が決まったり、子供が生まれたりするケースはよくあることでございます。)

よって、もう少し低めの金額帯の物件か、もしくは、貯蓄額を増やした段階で、購入を決断された方がよろしいかと存じます。

補足

>◎外壁、内装、水道…(中略)…何年ごとに行われるのでしょうか。

概ね10年前後が一般的かと考えられます。(物件によっては、それ以上のケースもございます。)

>◎物件は、水回りが一カ所に…(中略)…間取りは便利なのでしょうか…?

誰かがお風呂に入っているときには、トイレに行けないという事態が生じます。御夫婦間であれば、特に問題ないかと思いますが、他の方が来訪されたときには、不都合が生じるかと思います。

>◎南西角部屋…(中略)…対策をとればいいのでしょうか?

一般的には、エアコン設備が考えられますが、これにつきましては、他の専門家の方の見解が参考になるかと思いますので、そちらをぜひご参考にどうぞ。

>◎今住んでいる賃貸物件は…(中略)…という気もしています。

不動産の購入は、適切な資金計画が大前提になります。そして、不動産を購入したいと強く意識した時が、最適のタイミングになるかと思います。ご質問様のお気持ちも、よくわかります。ただ、賃貸契約更新後、2年を経たときに、『ああ、2年分の家賃がもったいなかったなぁ…。』ということも、十分ありえます。

>◎物件の一部屋の上の住人は…(中略)…でしょうか?

適切な工事(露天風呂工事)であれば、特に心配することはないかと思われます。

しかしながら、マンションのバルコニーは、本来、共用部分にあたるのが一般的です。(※マンションによって異なります。)

もし修繕計画で、バルコニーの補修が含まれているのであれば、露天風呂部分のバルコニー補修は、お風呂が存在する限り、なされない可能性が高いでしょう。

したがって、この点は、十分に留意された方がよろしいかと思います。

(※実際に、ビル屋上部分に小屋(付属建物)を作って、長期間、防水加工がなされなかったことで、雨漏りが発生した事例はよく見受けられることでございます。)


【総括】

ご質問のまとめられた文章を拝見する限りにおいては、ご質問者様は、賢い女性とお見受けいたします。

特に焦る必要はないかと思いますので、ぜひ、冷静な判断・適切な資金計画のもとで、マンションのご購入を検討していただければと存じます。

ご質問者様のような女性であれば、必ずや良いマンションに出会えるはずです。

不動産コンサルタント藤原鉄平

任意売却の専門会社はこちら⇒ http://fireworkers.jp/

問題
安全
マンション購入
物件

評価・お礼

qyuncoさん

2012/02/29 18:08

藤原さま

まさにピンポイントで回答いただけて本当に有り難いです。
コンクリートについては、古い方がいい場合もあるのですね。内装がいいなと思う物件は古いものばかりで。
でも見た目の素敵さにまどわされてしまって、のちのち大変なことが起きることが一番不安です。
ローンについても、いま物件を決めずに、4月以降の更新+賃貸で使う金額を、マンションを買うほうにまわせたら…と後悔してしまいそうで、質問に入れてみました次第です。

将来どうなるかわからない中で大きな金額を動かすのは勇気がいりますね。
本当に参考になりました。ありがとうございました!

藤原 鉄平

藤原 鉄平

2012/02/29 18:57

ご評価いただき、ありがとうございました。

ご質問者様が、マンション購入を検討されている地域は、恐らくは、かなりの人気があるエリアであると推測されます。
必然的に、当該エリアでは、リフォーム済みの古いマンションが相対的に多くなってしまうかと思います。

この点は、ご質問者様がおっしゃられていますように、見た目に惑わされずに、ぜひ冷静にご判断いただきたいと存じます。

地震などで、いろいろな不安もあるかと思いますが、悔いのないマンション購入をしてください。
そして何よりも、大事なご主人様のご意見も大切にしていただければと思います。

迅速な評価をしていただき、こちらこそ、ありがとうございました。

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