マンション購入を考えています

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。

ご質問の件ですが、順を追ってお伝えしたいと思います。
まず、築４０年の建物では安全という判断は難しいかと思われます。
耐震補強等の工事が成されていれば別ですが、確認されてください。

次に、ローンの件は具体的にいくらぐらいの借入を何年で返済されたいのかによりますので、その良し悪しは現状ではなんとも言えません。

３番目の大規模修繕は概ね１２年に一度となります。
ただ、それぞれのマンションによります。

４番目の件ですが、間取りの使い勝手は購入者の判断によりますので何とも言えませんが、マンションの場合は概ねの間取りのパターンは決まってきます。
特に、古い物件はリフォームしているケースが多いので、よく検討されるべきかと思います。

５番目の件は、南向きは色々な意味でベストではあります。
気になるようでしたら、遮熱ガラスのサッシに入れ替えしてはと思います。

６番目の件は、ご心配であればそれなりの住まいに転居されるべきかと感じます。
安心、安全を優先することが第一ではあります。

最後の件は、ご指摘の通り漏水の心配はあります。
物件も古いので、ひとたび漏水し始めるとどこから漏水しているかも発見しずらいものです。


以上、ご参考になれば幸いです。

尚、個別のご相談や詳しい説明をご希望でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。

アネシスプランニング
http://navi.nikkori-house.jp/anesisplan/

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ｑｙｕｎｃｏさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、
渡辺と申します。

質問１について
現在の建築基準法が適用されている物件でしたら、
耐震基準もクリアしていますので、
仲介している不動産屋さんにご確認ください。

質問２について
購入価格４，０００万円の物件につきまして、

諸費用などのことも考慮して、
頭金として、５００万円とした場合、
借入金額３，５００万円をローン金利２．０％・３５年返済で住宅ローンを組むと、
毎月の返済額は１１６，０００円ほどで済むことになります。

現在の支払い家賃が１６０，０００円ということですから、
毎月の負担は４４，０００円ほど安くなります。

質問３について
マンションの修繕計画につきましては、
予め長期修繕計画を作成していますので、
そちらをご確認ください。

多くの場合、
マンションの管理人室に保管してあります。

質問４について
間取りの使い勝手につきましては、
個人差がありますので、
残念ながら何とも言えませんが、

購入を希望している物件を売り主さんから了解を得た上で、
ご自身で実際に内覧し、
使い勝手を確認することをお勧めします。

決して安い買い物ではありませんので、
納得できるまで物件を確認してください。

私自身も経験がありますが、
買い主さんは一度ではなく、
何度か内覧をしたうえで、
購入されてました。

質問５について
市販のＵＶカット、遮光カーテンなどを利用することで、
かなり暑さを防ぐことができると考えます。

また、窓ガラスに専用のフィルムを貼る方法もあります。

質問６について
４月が更新ということですから、
ちょうど良いタイミングだと考えます。

質問７について
ご相談の内容につきまして、
残念ながら専門外のため、
アドバイスは出来かねます。

設計士さんなどに一度、ご相談していただくことをお勧めします。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄
http://www.fpreal.jp/

こんにちは。初めまして。不動産コンサルタント藤原鉄平と申します。

以下、参考として回答をさせていただければと思います。

＞◎築年数が４０年を超えている物件（耐震基準・新耐震基準前）は安全か？

購入希望者の方から、よくいただくご質問ですが、回答は、大変難しいです。

基本的に、耐震基準は、法律に基づいて定められる一つの基準に過ぎません。

確かに、新耐震基準以降であれば、昔に比べると、安全であるようにも捉えられます。しかしながら、だからと言いまして、“耐震基準以前の建物が、安全ではない”…ということも、残念ながら、はっきり言うことはできません。

コンクリートは、数十年を経ることによって、強度が増していくということが、よく言われます。

この考え方を前提とするのならば、耐震基準以降のマンションであっても、築後、間もないものであれば、コンクリートが柔らかいということが言えますので、耐震基準以前のマンションの方が、逆に安全のようにも捉えられます。

よって、安全、もしくは、そうでないかの最終的な判断につきましては、現地の外観（ひび割れ、地盤の歪み、傾きなど）を、直接観察することで、ご判断いただくのがよろしいかと思います。（※その上で、どうしてもその心配が消えないのでしたら、耐震基準以降の物件を選んだほうがよろしいかと思います。）

＞◎4,000万円台の物件を、（中略）、ローンを組む上で、危険でしょうか？

年収ベースや貯蓄額で考えますと、問題がないようにも捉えられます。

しかしながら、築年数がそれなりに経ているマンションですと、修繕積立金の増額の可能性も否定できません。また、4000万円をフルでローンを組むともなれば、収支はギリギリのようにも思えます。（※貯蓄額は半分程度、残された方がよいと考えます。）

奥様（ご質問者様）は若いですので、子供を生む可能性が大いにあるかと考えられます。（※実際に、マンションを購入して、転勤が決まったり、子供が生まれたりするケースはよくあることでございます。）

よって、もう少し低めの金額帯の物件か、もしくは、貯蓄額を増やした段階で、購入を決断された方がよろしいかと存じます。