フラット・変動のミックスから、変動一本に借り換え - 住宅資金・住宅ローン - 専門家プロファイル

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フラット・変動のミックスから、変動一本に借り換え

マネー 住宅資金・住宅ローン 2012/02/27 23:31

35歳の会社員です。共働きで年収は合算で1000万円、子供は1歳です。貯金は200万円程度です。

2010年にマンションを購入しました。
借入額は3200万円で、フラット35(2.7%、当初10年ー1%、11〜20年ー0.3)と地銀の変動(1.225%)半額ずつです。

借入から2年、満期がきた定期預金で繰り上げ返済を何度か行い、残債は2300万円(割合はほぼ半々)、毎月の返済額は9万2千円です。今後も定期的に繰り上げ返済の予定で、計算通りならば、あと12年で完済予定です。

金利的には満足しているのですが、フラットは100万円、変動は50万円単位でしか繰り上げできず、不便です。フラットの団体信用生命保険費用(今年は4万円)も無駄のような気がしております。

そこで今回、ソニー銀行への借り換えを検討しております。当初は変動(1.125%)で借り、金利が上昇しそうになったら中期の固定金利にするプランです。借り換え手数料は28万円程度で、フラットの団信保険料で相殺でき、返済額は月6000円減ります。これまでは貯めてから繰り上げしていましたが、ソニー銀では、毎月返済額と同額を毎月繰り上げしていくつもりです。

試算ソフトでは返済期間も2年ほど短縮できそうですので、借り換えに気持ちが傾いているのですが、無謀でしょうか。ご意見お願いします。

リックルードさん ( 北海道 / 男性 / 35歳 )

回答:5件

渡辺 行雄 専門家

渡辺 行雄
ファイナンシャルプランナー

5 good

住宅ローンの借り換えについて

2012/02/28 10:26 詳細リンク
(5.0)

リックルードさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、
渡辺と申します、

『試算ソフトでは返済期間も2年ほど短縮できそうですので、
借り換えに気持ちが傾いているのですが、無謀でしょうか。』
につきまして、

住宅ローンを組む場合、ほぼ毎年のように繰り上げ返済を行うことが可能ということでしたら、
早期完済を目指すことになりますので、

ローン金利も低くて済む変動金利や短期固定金利で、
住宅ローンをくむようにします。

リックルードさんの場合、
現在の住宅ローンは、フラットと変動金利のミックス型となり、
繰り上げ返済を行うときにも、
100万円と50万円と、
使い勝手もあまり良いとは言えません。

尚、リックルードさんにおかれましては、
借り換え後は返済額と同額を毎月繰り上げ返済していくということですから、
使い勝手のうえからも、
リックルードさんがご検討されているソニー銀行さんへの借り換えてもよろしいと考えます。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄
http://www.fpreal.jp/

相談
住宅ローン
借り換え
ローン
返済

評価・お礼

リックルードさん

2012/02/28 21:00

ご回答ありがとうございます。ご意見を参考に妻と検討したいと思います。

渡辺 行雄

2012/02/29 09:51

リックルードさんへ

お返事いただきありがとうございます。
また、多少なりともお役に立てて、何よりでした。

これからもマネーに関することで、
分からないことがありましたら、ご相談ください。

リアルビジョン 渡辺行雄

回答専門家

渡辺 行雄
渡辺 行雄
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三島木 英雄
ファイナンシャルプランナー

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借り換えの「得」と遅れた時のリスクを比較してみて下さい

2012/02/28 18:01 詳細リンク
(5.0)

リックルードさま

住宅ローンの借り換えをご検討とのこと。今の返済のペースはとてもよく
素晴らしいですね。

計算通りで行くとあと12年で完済との予定ですが
今後の見通しを少しばかり厳しめに見ておくことをお勧めします。

消費税増税、社会保険料負担増などなど、給与の伸びに対して
手取りの減少もあるからです。

また、お子様の進路やもう一人のお子様など、いろいろな可能性が
あろうかと思います。


今現在が
フラット:1.7%
変動:1.225%


借り換え後:1.125%

で約6,000円の負担減。年間で72,000円、これが10年続けば72万の負担減ですね。

ただ、気をつけていただきたいのは
金利が上昇しそうになっている時は「すでに適用金利が高い」という点です。

今日現在10年固定が約2.57%で固定で1.67%が適用されていますが
少し頭のきれるかたが「金利あがりそうかな?」と思う頃には
固定金利はすでに上昇しています。

おそらく4%程度への上昇は想定されますからそこから0.9%を引いても
3.1%になってしまいます。

リックルードさまにおいては共働きで金利変動に柔軟に対応できそうですので
それほど心配はいりませんが、現時点の借入も決して悪いものではないですし
わずかな「得」に対するリスクとしては少しばかり気になることも多いと感じます。

借り換えに対するリターンに対し、万が一固定に乗り遅れた時のリスクも考え
最終決定されるとよろしいかと思います。

少しでもご参考になれば幸いです。

社会保険
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借り換え
住宅ローン
返済

評価・お礼

リックルードさん

2012/02/28 21:12

ご回答ありがとうございます。金利上昇や減収も織り込んでもう一度計画を立ててから、借り換えするかしないかを判断したいと思います。

回答専門家

三島木 英雄
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金利上昇にご注意を

2012/02/28 19:06 詳細リンク
(5.0)

リックルード様、はじめまして。
ファイナンシャルプランナーの森本直人と申します。

変動一本に借り換えるかどうかで、悩まれているのですね。

確かに、今の金利水準でシミュレーションを実施すれば、変動一本の方が有利になるケースが多いと思います。

ただし、今の金利水準が、この先、ずっと続くかどうかが、最大の問題です。

私にも、将来のことは、正確には分かりませんが、今後、「悪い金利上昇」が起きる可能性は、いろいろな経済の専門家が指摘しています。

景気が回復して、自然に金利が上昇するのは、「良い金利上昇」ですが、「悪い金利上昇」は、日本国債への信認が崩れて、金利が急上昇するパターンです。

今は、日本国債は、主には、家計の金融資産によって、直接的、間接的に買い支えられていますが、貿易赤字の拡大などもあり、近い将来にデッドラインを超えてしまうのではないか、とささやかれています。

それがいつか、という点は、正確に分かる人は、いませんが、最近は、政府による「休眠口座」の活用案まで浮上していますし、個人的には、緊張感を持って、金利水準を見ています。

なお、「悪い金利上昇」の場合は、金利の上昇を見てから、固定に借り換えていたのでは、おそらく間に合わないと思います。

その際、フラット35は、やはり、保険の機能を果たしてくれますし、固定の低金利で、超長期の資金を借りられる権利を持っているというのは、思いのほか、すごいことです。

繰上げ返済にしても、経済の混乱が起こった時は、収入の減少などもあり得ますし、手持ち資金が多めの方が、安心ですので、その辺のバランスもよく考えてみてください。

同じ条件で借り直すことはできません。

以上、判断材料として、ご参考になれば幸いです。

シミュレーション
ファイナンシャルプランナー
計画
借り換え
フラット35

評価・お礼

リックルードさん

2012/02/28 21:18

ご回答ありがとうございます。確かに低利で長期のローンは捨て難くなかなか頭が痛いです。金利上昇や減収も織り込んでプランを練り直し、借り換えするかしないかを判断したいと思います。

森本 直人

2012/02/29 15:58

リックルード様、コメントありがとうございます。
判断にあたって大切なのは、やはりライフプランニングだと、私は思います。
お金がたくさん貯まっても、他に、不安やプレッシャーなどが増えてしまったら、何のためのお金かという話になります。
ぜひバランスの良いプランを練ってみてください。

回答専門家

森本 直人
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3 good

変動金利への借り換えの注意点

2012/02/28 16:36 詳細リンク
(5.0)

リックルードさん、こんにちは。

ファイナンシャル・プランナーの森久美子です。


共働きで、順調に繰り上げ返済を続けてらっしゃいますね。

さらに、借り換えによって完済まであと10年になるということですね。


変動金利から固定金利への切り替えどきを見極めるのは難しく、様子を見ているうちにタイミングを逃してしまう危険が大きいので、基本的には「金利上昇時には固定に切り替えるから、今は変動金利」という考えには賛成していません。


しかし、リックルードさんの場合は今の調子で繰り上げ返済を続け、元金を減らしていくことができれば、どこかで金利が上昇することがあっても影響は少なくすみそうです。


変動金利にしても大丈夫なパターンでしょう。


ただし、この先所得税には「復興特別所得税」が上乗せされることが決まっていますし、消費税の増税や社会保険料の負担増も予想できます。


家族が増えることもあるでしょうし、教育費の負担も出てくる中で、今まで通り繰り上げ返済を家計の目標にしていけるかどうかはわかりません。


借り換えをする・しないには無関係ですが、必ずしも予定どおりにはいかないかもしれないということは、頭の片隅に置いておくといいですね。

消費税
借り換え
返済
家計

評価・お礼

リックルードさん

2012/02/28 21:05

ご回答ありがとうございます。金利上昇、減収も考慮したプランを練り直し、借り換えするかしないかを決定したいと思います。

森 久美子

森 久美子

2012/02/29 10:05

リックルードさん、こんにちは。

お返事をどうもありがとうございました。


使い勝手は多少悪いですが、今の住宅ローンも低金利のメリットを十分に受けることができます。

借り換えによるリスクが過大とはいえませんが、わが家の住宅ローンで勝負する必要もないと考えてもいいですね。

十分ご検討ください。

森 久美子http://profile.ne.jp/pf/fpmori/

下村 啓介

下村 啓介
ファイナンシャルプランナー

- good

フラット35&ミックスローンからの借り換えへのご回答

2012/02/29 19:22 詳細リンク

はじめまして、リックルード様

FP Office Tomorrow代表の下村と申します。

まずは早くも残債を2,300万円にされている堅実なご返済、本当に素敵な事だと思います。

さて、上記のご質問についてですが、何点かアドバイスをさせて頂きますでのご参考になれば幸いです。


1.今後の金利上昇

他の方もご指摘のとおり今後の金利上昇リスクは確かにあります。一方今後の繰上げ返済の見込みが高く、一般的に言うほどリスクが高くない可能性もございます。
上記を明確にするため、金利が上昇した場合のシミュレーション(悲観的に)をプロに作成して頂いてはどうでしょうか?

2.キャッシュフロー表の作成

その際にどの程度家計に影響があるかをキャッシュフロー表も作成してもらい確認をさられると尚更いいです。
資金設計の最大のポイントは、貯蓄が尽きることなく暮らしていける事ですので。

3.借換効果の測定

今後繰上げ返済をご予定という事は、しない人に比較すると借換効果は低くなります。
よって、繰上げ返済を前提とした利息軽減効果と見直しコストも比較して頂くと良いと思います。
(概念→http://www.fp-tomorrow.com/m1cont4.html

4.元金均等返済

資金的に余裕があるなら繰上げ返済もそうですが、元金均等返済方法での返済をご検討されてはいかがでしょうか?
→参考:http://www.fp-tomorrow.com/m1cont2.html#m1co25

5.住信SBIネット銀行

ネット銀行であれば、住信SBIネット銀行が金利が低く、団体信用生命保険の他、8大疾病への保障もあり魅力的です。特にリックルード様の場合、現在の十分な稼ぎに基づき将来を計画されているので、傷病リスクへの備えがあっても良いかと思います。

弊社も提携している(株)ウエブクル-が運営する『ズバっと住宅ローン』というサイトですが、いくつかのネット銀行の一括資料請求もでき、ご相談のフリーダイアルもあるので↓をご参考にしてみて下さい。

http://www.zubat.net/home-loan/promo/landing/refinancing/?ID=cseaw00127

以上、リックルード様のより良い未来(明日)を祈願しております。

もしご必要でしたら、弊社でもご相談を承ります。ただ、講演と相談がかなり入っており、ネットでの分析・ご提案は3月中旬以降となります。

FP Office Tomorrow 代表 下村 啓介
http://www.fp-tomorrow.com/

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