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新築(注文住宅)の未入居転売について

住宅・不動産 不動産売買 2012/02/22 21:53

 現在、大手ハウスメーカーで注文住宅を建築中で、3月末に引き渡し予定ですが、私の実父がなくなり、実家の近くへ戻ろうかという話がでています。

一旦引き渡し後、仲介で売却するのが良いのか、それとも手付金放棄してハウスメーカーから引き取らない方が良いのか(そもそも引き取らないという選択肢はあるのでしょうか)

ちなみに建築条件付きで土地もハウスメーカーから購入、土地は3600万、建物3000万その他諸経費で計7000万くらいかかります。

多少の損をすることは覚悟していますが、どの位のマイナスが出るのでしょうか。

クウヘイさん ( 埼玉県 / 女性 / 35歳 )

回答:3件

未入居で新築住宅の売却

2012/02/24 11:00 詳細リンク
(5.0)

新築住宅の売却に関してですが、契約書の内容が定かでありませんが、3月末引渡と言うことであれば屋根が掛る位の所まで作業が進んでいると思いますが、手付金の放棄で済むとは思われません。


中間金の支払いも要求される位の時期かと思いますが、クウヘイ様を信用して手付金のみの受領と言う事になっているかと思います。恐らく契約を途中で破棄する場合には解約費用として2割程度の金額か実費を請求されると思います。


この場合解約しても建物は完成せず、費用は発生するという事で最悪の結果になります。


よって現状となっては一旦引き渡しを受けるしかないと思います。そして出来れば未入居で売却されるのをお勧めします。但し、住宅ローンを借りる予定であれば、居住しなければ住宅ローンが実行されないリスクが存在します。


その為、住宅ローンを利用されるのであれば現実的には一旦住まざるを得ないかと思います。(銀行担当者にお問い合わせを)


住んでから売却となると新築でなくなりますので、通常は中古となったその日から建物価値は2割程度(600万程度)割引いて考えないと行けないと思います。


(車等もそうですが、一人でも乗られたらその時点で中古自動車となり価格が激減します。それと同じ事が不動産にも言えます。)


現在の市場環境から考慮すると、丁度7000万位の住宅を買う位の層から上の購入者が少ないのが現状です。現在居住用住宅で良く売れているのが、3000万前後~5000万代です。よって余程運が良く無ければ1,000万近く(登記費用や仲介手数料を含めて)の損失を被る事なく売却する事は難しいと思います。

新築住宅
不動産
住宅ローン

評価・お礼

クウヘイさん

2012/02/24 22:26

大変わかりやすいご説明有難うございます。
先日、ハウスメーカーからも解約は難しいので、引き渡し後の仲介を通しての売却とするか、一旦居住して中古で売却するかだと言われました。
家族でよく相談したいと思います。

回答専門家

向井 啓和
向井 啓和
(東京都 / 不動産業)
みなとアセットマネジメント株式会社 
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寺岡 孝
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新築の未入居転売について

2012/02/26 03:21 詳細リンク

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。

ご質問の件ですが、まず、契約の形態からして、土地は売買契約、建物は工事請負契約となっているかと思われます。
そうなると、建物の着工は土地の決済後にされるものですから、土地は既にご自身の所有となっているはずです。
となれば、現状、土地は手付金放棄で解約とはいきませんし、売主に買い戻しを請求する事由等がないと契約の解除は難しいでしょう。

また、建物は現状で工事を中止して解約は可能です。
しかしながら、現時点までに要した費用は支払う必要があり、場合によっては損害賠償もしなくてはならず、あまり現実的ではないでしょう。

こうした観点から、建物は完成させていったんは引渡を受け、その後に新築未入居として売却されることをお勧めします。

なお、損失の程度は建物の規模や仕様、立地条件により異なりますので現状では何ともいえませんが、土地代は概ね購入金額と同じぐらいでしょう。
あとは建物をどの程度の金額でみるかによると思われます。
そうはいっても、近隣の相場感もありますので、かなりの額をマイナスしていかないとすんなり売れない場合はあります。

以上、ご参考になれば幸いです。

尚、個別のご相談や詳しい説明をご希望でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。

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藤原 鉄平

藤原 鉄平
不動産コンサルタント

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新築未入居物件の件につきまして

2012/02/24 15:50 詳細リンク
(5.0)

初めまして。不動産コンサルタント藤原鉄平と申します。

契約書の内容、家の建築状況、手付金の金額等がわかりかねますので、参考として回答させていただきます。

【手付金放棄の件】

他の専門家の方が、おっしゃられていますように、3月末引渡の状況から想定しますと、手付金放棄の期限は、とうに過ぎていると思われます。

したがって、手付金放棄によって、家を引き取らない選択は、現実的に、かなり難しいはずです。

そして、この時点で、家を引き取らない選択をした場合には、恐らくは2割相当額の違約金を請求される可能性が高いかと思われます。(※契約書の内容によって異なります。)

当該金額が、ご質問者様が想定されている『多少の金額の範囲内』であるのなら、それはそれで構わないと思いますが、いずれにしましても、後味の悪い結果となるでしょう。

【引渡後における不動産仲介による売却】

上述の件を踏まえますと、基本的には、建物が完成し、引渡しを受けた後、不動産仲介によって、売却をされたほうが、良いかとも思われます。

しかしながら、売却金額に関しましては、他の専門家の方がおっしゃられていますように、総額的な観点から、購入者層が限られてきます。したがって、諸経費を含めましても、相当の減価が発生するはずです。

(実際に住むかどうかは別の問題といたしまして…)現に住まなかったとしても、1000万円以上の損失が発生する可能性が高いです。

ご質問者様が想定している損失がいくらなのかは、わかりかねますが、数十万円や数百万円の損失では収まりきらないのは、間違いないかと思います。

実際に売却を行うかどうかは、最終的には、ご家族で十分にお話し合いの上、お決めいただければと存じます。

補足

【補足】

過去の任意売却の案件では、一度も住まわれることなく、住宅ローンを滞納し、任意売却をされたケースがございました。
(参考:アールアバウト任意売却(にんいばいきゃく)http://allabout.co.jp/gm/gc/42959/

賃貸にされることを視野にも入れているかと思いますが、今後に関しましては、資金計画を総合的に勘案の上、慎重に手続きを進めていただければと思います。

不動産コンサルタント藤原鉄平

任意売却の専門会社はこちら http://fireworkers.jp/

入居
売却
新築
建築
物件

評価・お礼

クウヘイさん

2012/02/24 22:35

丁寧なご説明有難うございます。
ハウスメーカーの方からも1000万~1500万くらい損が出るのを覚悟した方がよいと言われてしまいました。
よく話し合って決めたいと思います。

藤原 鉄平

藤原 鉄平

2012/02/25 09:50

ご評価いただき、ありがとうございました。
大きな御買物をされましたので、ご家族とお話し合いの上、お決めいただければと思います。
ありがとうございました。

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