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対象:住宅・不動産トラブル

不動産について

住宅・不動産 住宅・不動産トラブル 2012/02/21 15:18

3年前に母名義の土地に私名義の家を新築しました。母、実兄、主人、娘で同居です。もちろん母の老後は私達がみるからと言う前提で話しを進め、母は娘の世話をするよと言ってくれました。兄ですが、父が亡くなってから実家に戻ったものの多額の借金(浪費)もあり無職な事が発覚。もちろん自己破産しており、土地の名義も放棄しています。共働きなので毎月のローンは主人、家の消耗費は私が支払いをしています。兄は一銭も家に入れません。
ほとんど毎日、家にいてそれなりの収入を得ようとしない兄については、母と何度か
衝突しました。 母は昔から兄を劇愛しています。

最近、ふとした事で母とぶつかり、いつものパターンで兄の話になり、私は母に何かあった時、兄の面倒は見れないと主張した事によっぽど腹がたったようです。(母が自分の年金で兄の面倒をみています。)それ以来、母が娘の幼稚園のお迎えをしてくれていましたが、それ以来放棄。その後、兄と私達と今後は高熱費を割ろうと、話を
もちよると、さらに逆上し兄は包丁を持ち出し主人に切りかかりました。私が警察を呼んだので幸い誰も怪我をしませんでした。

前置きが長くなりましたが、それ以来母が土地を売りたいから家を出て行けと言っています。出て行かないのら地上屋にでも売ってやると、兄。 私としては、まだ築3年、娘も4月から近くの私立に入学が決まりました。出来るのであれば、この家に住み続けたいと思っています。 市の相談窓口では、贈与、名義変更とだけ言われました。でもこの2つは母が認めないと思います。私達に土地を売る場合は母はキャッシュでよこせと言っています。あの兄が付いている以上、もう話し合いは無理だと思います。

実の親から土地を売却する場合高額になるのでしょうか?

全く、無知でお恥ずかしいですが適切なアドバイスを頂けますでしょうか。
宜しくお願い致します。

0517cocoさん ( 東京都 / 女性 / 42歳 )

回答:4件

親族間で揉め事のある土地

2012/02/21 18:26 詳細リンク
(4.0)

非常に難しい問題で、返答するのに窮しますが、土地を親から購入するという話はよっぽどの事でもない限りあり得ません。


恐らく銀行の融資も付かないと思います。(通常は親の所有物は、相続されるか、贈与されて子供に無償で引き渡されるのが普通ですので、現金を払って土地を売買する合理的な理由が全くないからです。)


従いまして、諸々の事情は分かりますが、文面から察するにお金の問題のレベルを超えておりますので退去されてまずは安全を確保される事をお勧めします。


事件に発展する可能性があるリスクを考慮しますと一緒に住むのは避けるべきかと思います。


退去した場合に二つの方向性が考えられますが、どちらにしても経済的には0517coco様にとっては厳しいのですが、そのまま2人に居座られてしまうか。若しくは、土地建物を売却されてしまうかという状況かと思います。


ただ、恐らく土地建物には抵当権が設定されているので銀行への返済をせずには売れませんから、売却時にはローンは返済される事になると思います。


最悪その様な状況になっても、身の安全を第一に考えられる事をお勧めします。そして出来れば時間をおいて状況の変化を待つと言う事しか出来ないかと思います。

抵当権
贈与
相続
ローン

評価・お礼

0517cocoさん

2012/02/22 10:01

向井様、

適切なアドバイス有難うございます。主人とももう母、兄と一緒に住むつもりは
なく、身の安全を確保するためにも家を売り新しい場所でスタートしたほうが
良いのではと話ました。

家を売る際は通常の不動産屋さんで良いのでしょうか。。。

母と兄は土地を売ったお金でどこかへ引っ越すようです。

回答専門家

向井 啓和
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(東京都 / 不動産業)
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寺岡 孝 専門家

寺岡 孝
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親子間売買

2012/02/22 01:28 詳細リンク
(4.0)

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。

ご質問の件ですが、親子間の売買はローンを利用するとなると難しいものです。
ただ、条件等はありますが融資してもらえる金融機関もあります。

当然、担保価値、返済の資力などは見られますが…

また、仮にお母様から土地を購入したとしても、ご自身のご家族だけでお住まいが可能なのかは気になるところです。

いざ自分たちのものになっても、この家に住まわれるご家族の構成が現状と変わらないのであれば、家計のことを考えるとローンの負担が余計に増えることになります。

土地購入後の状況も想定してから、ことを進めることではと思います。

以上、ご参考になれば幸いです。

尚、個別のご相談や詳しい説明をご希望でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。

アネシスプランニング
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親子
売買

評価・お礼

0517cocoさん

2012/02/22 10:05

寺岡様、
参考になりました。有難うございます。

母と兄もどこか別の場所へ引っ越すようですので、もう同居する事はありません。

身の安全の為にも、別のところへ移転した方が良いという方向に検討しております。

個別で出来ればご相談できればと思っております。

本当に無知でお恥ずかしいです。

寺岡 孝

2012/02/22 10:38

この度は回答に評価を頂き、まことにありがとうございます。


ご注意頂きたいのは、土地を買われたお母様には、場合によっては不動産の譲渡所得税がかかる場合もあります。
そうなると、手取りの額が異なりますので、ご家族間でよく話合いをしておくことでしょう。

ローンなどの詳しいご相談等が必要でしたら、お気軽にお問い合わせください。


【お問い合わせ先】
アネシスプランニング(株)
お電話:03-6202-7622
メール:info@anesisplan.co.jp

回答専門家

寺岡 孝
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中石 輝

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第三者への土地建物売却が適切かと思います

2012/02/22 18:35 詳細リンク
(5.0)

今回のケースとは多少異なりますが、同じような例として「親が所有する土地に子が二世帯住宅を建築したが、共同生活が上手くいかず、数年後に土地建物を第三者へ売却する」ということはよくあります。

この場合、土地建物を売却した際の取り分をどのようにするか、ということを売却をスタートする前にきっちりと取り決めておく必要があります。

母親側の方は、土地代金に相当する部分は全額よこせ、と言ってくるかもしれません。
その土地相当額をどれ位の金額で考えているかも、現状では分からないでしょう。

土地建物を売却する際には、仲介手数料等の経費も発生しますし、建物建築費に銀行借入等を利用している場合には、既存借入れの完済・抵当権の抹消が必要になります。

土地建物を売却し、既存借入を返済し、経費を支払ったら、母親側が考えていた土地相当額を下回る、という可能性も十分にあると思います。
(築3年と建築から日が浅く、既存借入れの元本が減っている額も少ないので、売却の際に建物部分で大きなマイナスが出るかもしれません。)

まずは、不動産仲介業者さんに相談し、実際に第三者に土地建物を一体で売却する際の相場金額を把握されることが先決でしょう。

それで、母親側も自分たちが考えている土地相当額が確保できるのであれば、売却に協力するでしょう。

非常に難しい問題で、大変なご心労かと思いますが、問題がスムーズに解決されることを心よりお祈り申し上げます。


株式会社リード
中石 輝
「仲介手数料定額制」リードのホームページ http://www.lead-yokohama.co.jp/
一律525,000円の仲介手数料「不動産売却エージェント」ホームページ http://www.fudousanbaikyaku.jp/
ブログ 「不動産仲介手数料定額制」普及への挑戦 http://ameblo.jp/lead-yokohama/

不動産売却
二世帯住宅
住宅
土地
不動産

評価・お礼

0517cocoさん

2012/03/23 09:16

中石様、

現実的なアドバイス有難うございました。不動産会社さんに問い合わせた所
やはり、こういったご説明を頂きました。

母は、なにがなんでも土地だけ売れると言いはってます。

藤原 鉄平

藤原 鉄平
不動産コンサルタント

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ご身内間の居住につきまして

2012/02/22 19:12 詳細リンク
(5.0)

初めまして。不動産コンサルタント藤原鉄平と申します。

ご質問は、法的なことに係る都合上、あくまで参考として回答させていただければと存じます。

>母が土地を売りたいから家を出て行けと言っています。

⇒法律上では、土地と建物の権利は、まったく別物です。ご質問の内容によれば、土地はお母様の所有、建物はご質問者様の所有でございます。よって、お母様には、建物に関する権利がありません。家を出ていかなければならないのは、逆にお母様のほうです。

土地を売りたいのであれば、自由に売ってもらっても構わないでしょう。建物の権利とは全く関係がありませんので。

ただし、建物は土地があってこそ存続しますので、お母様から土地利用料(地代)を請求された際には、当該金額を支払う必要があります。この点は、第三者に売却された場合も、同様です。

なお、地代の金額につきましては、金額に折り合いがつかないのであれば、調停(もしくは訴訟)になります。調停になったほうが、適正な金額が決められると思われます。(調停・訴訟と言っても特別な心配は要りません。)

お母様は、年金をもらっていますし、元気なようですので、ご質問者様に関する扶養義務の範疇から外れる可能性が高いと考えられます。(※お母様には自立をするだけの余裕があると考えられるためです。)

最終的に、地代相当額を請求された時に、もし居住を続けているようであれば、ご質問者様から、お母様に対し家賃相当額を請求すればよいかと存じます。

>出て行かないのら地上屋にでも売ってやると、兄。

⇒出ていかなければいけないのは、お兄様のほうです。お兄様には、何ら居住の権利はありません。ご質問者様に関して、お兄様に対する扶養義務は、特段見受けられません。純粋に、お兄様に建物の使用収益に見合う家賃相当額を請求すれば良いかと存じます。

昨今は、地上屋も景気が悪いです。買い取るとしても、かなり安い金額になるでしょう。
そもそも、担保が付いているような土地を地上屋が買うようには到底思えません。もし仮に抵当権が付いていなくとも、地上屋に買い取ってもらうことができれば、その後、時価相当額で買い取れる可能性も大いにあるかと思われます。今度もし、お兄様に言われたら、その提案を受けてもよいかと思います。

補足

>私達に土地を売る場合は母はキャッシュでよこせ

⇒お金がないのであれば、無理をして土地を購入する必要はありません。地代を払ったほうが安く済みます。

>実の親から土地を売却する場合高額になるのでしょうか?

⇒お金がないのであれば、無理をして土地を購入する必要はありません。地代を払ったほうが安く済みます。

>出来るのであれば、この家に住み続けたいと思っています。

⇒交渉ごとにおいては、ご質問者様の弱みを見せないほうが良いかと…。もし今後、お母様から、土地から建物ごと出ていけという法的根拠のない不当な主張をされるようであれば、逆にご質問者様から、お母様に対して建物買取請求を行えばよいかと思います…。(※もちろん、お母様もお兄様も、そんな金銭的余裕はないでしょうが…。)

【私からのご提案】

気がかかりなのは、お兄様が包丁を持ち出していること、そして、娘様がまだ若いということです。

娘様のためにも、そして、冷静な話し合いを確保するためにも、一旦身の安全を確保したうえで、早い段階にて、客観的な第三者(弁護士か司法書士)を間に立てた方がよろしいかと存じます。

お気持ちは苦しいかと存じますが、くれぐれも慎重かつ冷静に、お話を進めてください。

不動産コンサルタント藤原鉄平

任意売却|初めてのご相談は【ファイア・ワーカーズ】
http://fireworkers.jp/

訴訟
売却
不動産
土地
調停

評価・お礼

0517cocoさん

2012/03/23 09:23

藤原様、

本当に具体的に有難うございます。
今はまだ両者の意見が対立しいる状態です。
今度、個別でご相談をまたさせて頂く事もあるかと思い
ますが宜しくお願い致します。

藤原 鉄平

藤原 鉄平

2012/03/24 22:29

ご評価いただき、ありがとうございました。

当事者間だけで、問題を解決させることは難しいと思います。

回答にも記載させていただきましたが、早い段階にて、客観的な第三者(弁護士か司法書士)を間に立てた方がよろしいかと存じます。

娘様のためにも、くれぐれも慎重かつ適切な対応をとってくださいね。

ありがとうございました。

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