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マンション売却での課税譲渡所得と減価償却費について

住宅・不動産 不動産売買 2012/02/09 09:17

昨日,相談したものです。ご回答いただき,ありがとうございました。所有年数についてよくわかりました。ありがとうございました。

さて,昨日の相談内容について,さらに教えていただきたいことがあり,投稿いたしました。繰り返しになりますが,独身の時に,私名義の新築マンションを3500万円で購入し,結婚したため代わりに両親が住んで10年になります。
このたび,そのマンションを3700万円で売却しますが,減価償却費がありますので,やはり譲渡益がでるように思われるのですが,これはわたくしの計算式の間違いでしょうか。

売却価格-【(購入価格-減価償却費)+購入費用+売却費用】=譲渡益

マンションは平成13年4月に建築で、鉄筋コンクリート,そして今年で築10年かと思います。(これも間違っていたら,すみません)
減価償却費は3500×0.9×0.015×10=472万5000円 かと思います。

るるるばあちゃさん ( 滋賀県 / 女性 / 46歳 )

回答:1件

野口 豊一 専門家

野口 豊一
ファイナンシャルプランナー

3 good

追加:譲渡所得について

2012/02/09 16:16 詳細リンク
(5.0)

昨日、回答しました野口です。訂正させて頂き申し訳ありません。

るるるばあちゃ様の、ご指摘の通り、「減価償却費」が取得費用より、減額します。

減価償却費は、建物、建物設備等の償却資産より算出致しますので、マンションは、当然ながら、「土地」が敷地としてあります。マンションは「区分所有法」によって、敷地の土地を、専有面積割合により、共有として持分が決められています。

るるるばあちゃ様の、購入分譲時のパンフレットや売買契約書に土地(持分価額)と建物が価額の内訳が記入されていると思います。ご検証下さい。土地によって異なりますが、概算 土地40%建物60%が平均的です。
3,500万円の購入であれば、概算 土地1,400万円 建物1,600万円です。

平成19年に減価償却税法が改正され、約20%耐用年数が短縮されました。
マンション(鉄筋コンクリート造り住宅)の耐用年数は、現行法では47年(償却率0.022)ですが、旧法では60年0.017)です。

従って、減価償却は概算では、1,600×0.9×0.022×{10+(3/12)}=396万円となります。
減価償却は、月単位で行う。1日でも一ヶ月とカウントする。(h24.5.1に引渡=5月分が1ヶ月)故に、10年と3ヶ月が減価償却。

結果、約366万円が譲渡所得です。

もう一度ご検証下さい。

売買
所得
マンション

評価・お礼

るるるばあちゃさん

2012/02/09 17:42

野口先生,さっそくのご回答,本当にありがとうございました。よくわかりました。10年もたつと,法律改正もいろいろとあるのですね。マンションの土地と建物の割合も,実際の売買契約書には分けて記載されていないので,どういう割合で「建物」「土地」,としたらよいのかわかりませんでした。何度も本当にありがとうございました。また,よろしくお願いいたします。寒いので,ご自愛ください。

野口 豊一

2012/02/10 14:07

評価有り難うございます。
購入時に、土地、建物を分離して表示していないとのこと。
土地と建物の分離計算は、色々方法があります。よろしければお手伝いをします。
こちら http://www.iriscon.co.jp から。

回答専門家

野口 豊一
野口 豊一
(東京都 / 不動産コンサルタント、FP)
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独立系のFP、不動産業者とは一線を画し常に第3者の観点からコンサルタント、長年のキャリアと実践て培った経験をを生かします。法律、経済、税務など多角的に論理整然とし、これを実践で生かします。誰にも負けない「誠実性」「洞察力」を発揮します。

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