築30年マンション購入すべきか? - 不動産売買 - 専門家プロファイル

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築30年マンション購入すべきか?

住宅・不動産 不動産売買 2012/02/01 00:06

はじめまして。

義母が約20年前に購入したマンションを買おうかたいへん迷っています。
約4,000万円で購入したのを市場価格の1500万で検討中です。

マンションには現在私たち夫婦で住まわせていただいています。
立地条件はとても良く最寄駅から徒歩2、3分です。
スーパーや、ホームセンター、クリーニング、ジムなどすべて徒歩圏で
すませられます。新宿にも近く電車で10分ほどになります。

築30年だと老朽化してきているので資産価値はあまりないと思うのですが、
多数大手不動産などから毎日のように売却求のちらしを受け取ります。マンションの土地は建て替えをする余分なスペースもないので修繕で補強していくしかないと思いますが、補強すれば問題なくビンテージものなのでしょうか?

もし購入して修繕積立金が今後上がって、資産価値もなくなり売却ができなくなるというのは避けたいと思うのですが、実際どうなるのか判断がつきません。とても気に入っているのできれば住み続けたいのですが、、、、
良きアドバイスをお願いします。よろしくお願いします。

最寄駅:方南町
徒歩2、3分
43.45平米
旧耐震法での設計
修繕積立残額:5,500万
管理費:12,000円
修繕費:9,000円
大規模修繕はまだしていないのですがエレベータの取り換え、屋根の防水処理済みです。

現在子供はいませんが、子供ができれば手狭になると思うので10年以内には売却をすることになると思います。

補足

2012/02/01 00:06

マンションの規模は総戸数:69戸、鉄筋コンクリート造地上10階建てになります。
大規模修繕はまだ一度もされていません。2年前にテレビ画面付きのエレベータに取り換え、約9年前に屋根の防水処理をしただけです。通常10年か15年に一度、大規模修繕は行われたほうがいいようですがまだしていないです。今年、大規模修繕に取り掛かる話し合いがもたれる予定です。外壁、再度屋根の防水、鉄部の補修、床防水、非常階段のシートの張り替えなど最大で全部すると管理組合は4,600万円ほど見積もっていますが1級建築士にみてもらい詳細がわかるそうですが区分所有者の半数の賛同を得た後の話になるようです。
当方の部屋は2DK角部屋、東と北に窓があります。ルーフバルコニー 6.05平米東側
今後の資産価値が目安となると思うのですが、現在、築30年というところでとても迷っています。
なお、購入するとなればローンは組まず、一括現金払いで支払うつもりです。

orangecountyさん ( 東京都 / 女性 / 38歳 )

回答:1件

築30年のマンション

2012/02/01 14:36 詳細リンク
(4.0)

建物の全体像が見えないので現在の修繕積立金の額が適切かどうか判断のつきづらい所ですが、それでも5,500万あるという事であれば規模にもよりますがかなりの事が出来る状態かと思います。


また、月次の積立金も法外に安い分けでありませんので今後もそれなりに蓄積されて、健全な運営がなされると想像します。


築30年となれば恐らく何度か大規模修繕(外壁等)もされているでしょうから、大規模修繕に関してそれ程気にされる必要はないのではと思います。


(基本的に快適で気に入るという事はそれなりの状態が維持されている訳ですから…)


私も、一度方南町の売りアパート購入の仲介をした経験がありますので何度も行って分かりますが、方南町の駅は丸ノ内線の支線ですが、駅から近くの立地はとても便利で賃貸需要もあります。(私が3年ほど前に仲介した方も入居は安定していると言っております。)


将来はご自身で利用されないとしても、賃貸で借りる人が居る立地かと思いますので購入を検討されたら良いと思います。


まずはご自身がお住まいになられる為に住宅ローンで物件を買われて、その後住み替える際には賃貸に出されれば恐らく10万近くの賃料収入はありますのでローンは家賃で返済出来る様になると思います。そして返済が済めば将来の年金代わりになります。(自分年金)


また、住宅ローン減税もありますので税金の戻りもあるはずです。(所得税、住民税をお払いだと思いますので)

補足

ただ上記アドバイスは物件そのものを見ていませんので一般的な話とお考えください。

マンション
アパート
年金
所得税
住宅ローン

評価・お礼

orangecountyさん

2012/02/05 17:22

御返信たいへんありがとうございます。
大規模修繕はまだ一度もされていません。2年前にテレビ画面付きのエレベータに取り換え、約9年前に屋根の防水処理をしただけですが、思った以上に大規模修繕それほど悩む必要はないですか?

回答専門家

向井 啓和
向井 啓和
(東京都 / 不動産業)
みなとアセットマネジメント株式会社 
03-3442-2709
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