借地権住宅の建物の価格として妥当でしょうか？

ＦＰ、不動産アドバイザーの野口です。

sivacyclo様の言われる、借地権は多分建物を建てる目的で、土地を借りたものと解釈します。

Ｈ２年に施工された借家法（新法）より、以前に建てられた住宅ですから、いわゆる旧法の借地権と思います。

借地権に関しての色々な事項が、法的、税務、相続など広く深くありますので省略します。

平屋が、築24年経過しており、土地面積が400坪で1,000万円であれば、建物の価値は相場上殆んど価値が無いでしょう。例え有っても１０％程度です。建物が100万円、借地権が900万円というのが常識的です。

例えば、更地の土地価額が市場で坪10万円とすると、借地権は、平均60％で試算すると借地権が6万円、土地所有者（土地の貸し手＝底地という）は40％で4万円となります。それだけ借地人が優遇されています。

国税庁が、借地評価の指標として「路線価」を毎年表示しています。
該当地の評価基準を探してください。
こちら、－－－http://www.rosenka.nta.go.jp/
借地権割合は、50％～75％となっており、所有権（底地）よりはるかに高い資産です。

更に、借地権が土地登記簿に登記されていれば、借地権が土地同様に売買できます。

もし、土地賃貸借契約がどのように成されているのか、借地料等も重要な事項です。

従って、建物の老朽化によって建替え、補強改造等は、地主の了解のもとに出来ます。地主は原則拒否できません。慣例で、幾らかの承諾料や、借地賃料がアップします。

また、この建物を売却することが出来ます。(借地権付き）

従って、sivacyclo様の考えは、大きく変わるはずです。ですから、あくまでも底地権者(地主）も判っているはずですから、良好な賃貸関係を崩さず、建物を改造するなど耐久性や、良質の住宅に維持し、20年後でも買い手が現れるよう努力されてはいかがでしょう。

現在の借地は、新法により制定された定期借地権がほとんどです。

借地権付き建物の評価に関して、借地権付き建物を買う立場の人は、借地権付建物を「建物そのもの」と「土地を使用収益出来る権利」の合成物であると理解されると良いと思います。


確かに「建物そのもの」には殆ど価値は無いでしょうが、問題は「土地を使用収益出来る権利」の価値がどの程度あるかです。


sivacyclo様の質問には借地料が幾らか明記されていませんので、「土地を使用収益出来る権利」の価値を計算する事は出来ません。また、この計算に当っては「借地権の契約期間が何年か」という情報も必要になり、更には「借地権承諾料が幾らだったか」、「今回の売買で幾ら必要か」も要件となります。


ただ、簡単な例を示すと「土地を使用収益出来る権利」の価値のイメージが掴めると思います。


例えば期間10年の借地権で年間1万円で借りれる場合と、年間100万円で借りれる場合のこの権利の価値はどうでしょう？


年間1万円で借りられる借地権はたった1万円で年間その土地を利用出来る訳で、買主に取っては価値が高くなります。


一方、年間100万円で借りられる借地権は買主にとっては割高で不利な契約となり、借地権の価値が低くなります。（そもそも契約したくないかもしれません。）


この様に買主に有利な条件の借地権であるのか、否かによって「土地を使用収益出来る権利」の価値が定まります。


借地料、残存年数、更新時の借地権承諾料、売買時の借地権承諾料をお調べになられてから再度ご質問ください。（プラス建物を賃貸した場合の賃料も分かればベストです。）

埼玉県草加市で不動産会社を営んでおります(株)スウィート・リレーションの本橋と申します。

ご質問の1,000万円という価格ですが、建物の価格+土地の借地権の権利価格（2割程度）、と考えるのが一般的と思います。

おっしゃる通り、建物には価値がそんなにあるとは考えにくいので、土地にそれだけの価値があるかをお考え頂ければと思います。

ところで借地権の物件ですと、土地の借地料や、更新時・売買時の借地権承諾料も必要です。

ひと様の土地に住んでいるという形になるので、その方の相続等で将来の権利関係が複雑になる場合もあります。住宅ローンをお考えであれば金融機関にご相談も必要です。

sivacyclo様にとって魅力的な土地であれば、不動産仲介会社の担当者にしっかりお話しをお聞きしてみることが良いと思います。