都市計画道路にかかる分譲地の資産価値について - 不動産売買 - 専門家プロファイル

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都市計画道路にかかる分譲地の資産価値について

住宅・不動産 不動産売買 2012/01/28 17:42

はじめまして、よろしくどうぞお願い申し上げますm(_ _)m
現在、購入を予定しております分譲地のことでご相談申し上げます。

今年1月中旬に市の開発許可が下りた全17区画の新規分譲地で、
駅に近く、南西角地の整型地、閑静な環境という好条件に惹かれて
昨年末、土地購入を予約を申し込みました。
明日(急なご相談で申し訳ありません)に重要事項説明・本契約を
予定しております。

事前に送ってもらった資料をよく読んでみましたら、
購入を予定している土地の半分以上に、都市計画道路の整備が計画決定
していることが分かりました。
驚いてその道路について調べましたところ、計画決定は昭和51年と古く
35年経っても分譲地近辺の道路建設は見込みが立っておらず、
平成21年の時点では事業実施の見込みが立たない「留保付き存続」
という状態になっていました。
売主の不動産業者も、「その道路は絶対にできない」とまで
断言していました。

…絶対かどうかは分かりませんが、市の資料によりますと、
10年後また計画の見直しを行う、と記載されていますので
少なくとも10年くらいは事業化することはなさそうです。
主人とも話し合い、当面道路ができる可能性が小さいのであれば
家を建てるのは問題ないのではないか
という結論になりました。

一つ気がかりなのが、こうした土地を将来売却する場合の
資産価値です。
実施が現実的でないとしても「都市計画道路の整備が計画決定している」
というだけで、土地の価格が安くなってしまったり、
敬遠されたりする可能性はあるのでしょうか?

今回購入する土地の価格は、周辺相場と比べて坪単価5万ほど
安くなっているそうです。そうした面でもとても魅力があるのですが、
将来、親元に帰る可能性もあり、売却しなくてはいけなくなった場合の
土地の資産価値を心配しております…。

皆様方、お忙しいところ恐縮ですが、
何卒よろしくお願い申し上げますm(_ _)m

ともころさん ( 神奈川県 / 女性 / 40歳 )

回答:2件

寺岡 孝 専門家

寺岡 孝
住宅&保険・住宅ローン コンサルタント

2 good

都市計画道路にかかる分譲地の資産価値について

2012/01/29 01:44 詳細リンク
(5.0)

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。

ご質問の件ですが、都市計画道路や区画整理など行政の事業区域内では、事業認可がなされていない場合でも建築の制限があります。

例えば、3階建がダメであったりRC造などの強固な建物が建てられないなどの制限があります。
こうした建築物に対する制限があると、やはり有効利用等ができ難いと判断され近隣の地域との価値はマイナス要因となります。

ただ、購入する際も、こうした制限があれば売買価格に反映される場合が多く安価に購入できるものです。

また、将来、仮に事業認可が下りてしまうと、立ち退き等の問題もあり時間と労力がかかり難しくなります。

こうした観点から、購入される場合には不測の事態もあることを認識されて契約されることです。

ちなみに、重要事項説明をよく聞かれて納得がいかないようでしたら、契約はキャンセルか繰り延べされることです。
重要事項説明を聞いたからといって、必ず契約する必要はありませんので…

以上、ご参考になれば幸いです。

尚、個別のご相談や詳しい説明をご希望でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。

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評価・お礼

ともころさん

2012/01/29 16:25

現在、将来のデメリットにつきまして詳しく教えていただき、大変参考になりました。誠にありがとうございましたm(_ _)m

回答専門家

寺岡 孝
寺岡 孝
(東京都 / 住宅&保険・住宅ローン コンサルタント)
アネシスプランニング株式会社 代表取締役
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藤木 哲也

藤木 哲也
不動産コンサルタント

2 good

絶対とは言えないです

2012/01/29 15:36 詳細リンク
(5.0)

はじめまして、こんにちわ。

明日のご契約ということではありますが、不動産会社とその物件の将来性についてよく話をされるのがいいと思います。

もし、その業者(すなわち宅建業者ですね)が本当に「絶対道路はできない」といってるとすれば、宅建業法に抵触します。確かに都市計画道路の事業化の見込みがとても低いケースは昨今の公共事業予算縮小の流れの中で多く見かけられますが、絶対とは言い切れず、免許業者としてはかなり誠実さを欠いた発言です。そのことのほうがむしろ心配で、一生の大事な買い物のパートナーとしてどうであるかなども考えた方がいいでしょう。

資産価値としては道路になってしまえば当然半分になります。ただし、幹線道路として都市計画が見直され、容積率がアップする(建てられる建物面積が大きくなる)こともあるので、一概には言えません。通常はある程度評価減するのが一般的でしょう。

契約
不動産会社
評価
資産

評価・お礼

ともころさん

2012/01/29 16:36

ご専門のお立場からの親身なアドバイスをいただけて、大変ありがとうございます。本当におっしゃる通りのことと思いました。
「絶対できない」との話は紹介者の工務店を介して伝わってきたことなので、直接話を聞きましたところ「100%ないとは言えないが、20~30年は見込みはない」という説明でした。
資産価値についてのご説明もありがとうございました。慎重に臨みたいと思います。

藤木 哲也

藤木 哲也

2012/01/29 16:55

>「100%ないとは言えないが、20~30年は見込みはない」という説明でした。

よかったです。それならその担当者は大丈夫だと思います。今後は計画道路の見直しは必須だとは思いますが、それに期待するのも博打のようなものです。家を買うのも投資であって、投資にはどうしてもそういう要素がありますので、いたずらに慎重すぎるのも損をする場合もあり、むずかしいですよね。ご健闘をお祈りします!

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