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所有権移転が一部できない土地の購入について

住宅・不動産 不動産売買 2012/01/26 23:31

はじめまして。是非多くの方の意見を聞きたくて投稿させて頂きました。
現在購入しようか検討している土地があるのですが、以下のような状況のため
悩んでおります。仲介業者はおりますが、あまり頼りにならないので意見ください。

・隣地との境界部分で一部公図と現況があっていないが、すぐに所有権移転ができない。
・公図とずれている理由は隣地の地主さん同士で合意のもと、所有している土地の面積が同じになるように間に直線的に擁壁をつくったが、名義の変更をしていないため。
・公図とずれている面積は2坪ほどの小さな部分。
・所有権の移転ができない理由は、隣地の地主さんが土地を担保に入れており、連帯保証人の奥さんが痴呆症のため意思表示ができない状態なので、後見人を立てる必要があるが、後見人を付けるのは管理の手間がかかるので、奥さんが亡くなったあと連帯保証人を替えるタイミングで移転をしたいとのこと。
・連帯保証人の承認がいることは金融機関に直接確認をしてある。(連帯保証人なしでの担保変更は交渉したが無理だった)
・隣地の地主さんは、奥さんがなくなったら所有権移転をするという覚書を書いてもいいといっている。

この様な状態なので私への融資が下りない問題が発生するかもしれませんが
そのほかにこのような状況で購入する場合どうすればリスクを最小におさえられるか?
そもそもこのような状態で購入すべきでないのか?等の意見を頂ければと思います。
隣地の方とも金融機関の方とも話をしてみて、だれかが嘘をついているようなことも
ないと感じました。比較的気に入った土地なのでどうすべきか悩んでいます。

補足

2012/01/26 23:31

上記に記載している所有権移転は公図とのずれがある2坪のことをさしています。
私が心配している主な点は、このずれている部分の名義変更が確実にされるのか?
どの様にしたら効力がある覚書や誓約書等を結べるのか?
自分が売る場合デメリットにならないか?
どのようにしてこのデメリットを防いでおくべきか?
だと思っています。

taka15さん ( 東京都 / 男性 / 37歳 )

回答:2件

現況と公図のずれのある土地

2012/01/27 12:07 詳細リンク
(5.0)

ローンが下り無い、将来隣地ともめる可能性もあるというリスクがある物件かと思いますが、検討されても良いと思います。


まず、基本的な考え方ですが、この様な問題があるというのは図面等では事前には分からなかった事かと思いますが、その事実を基に2坪分全てと言わなくても一部でも価格を下げてもらったら如何でしょうか?


リスクの対価としての考えです。(売主もこの様な問題があると買う買主は少ないと分かっているので応じてもらえる可能性もあります。)


次に、その上で隣地との実質2筆の境界を確定してもらい、更に覚書を得る様に話しを詰めます。(質問ではこの辺が不明でしたが、境界石等は入っているのでしょうか?)出来れば、覚書は新所有者であるtaka15様の名義にしておき、決済予定日以後の日付を先付けで入れてもらいます。(そもそも現在は所有者が異なりますので…)


更にローン特約で契約に入ればリスクはかなり限定されます。


不動産売買において何も問題の無い物件は誰でも買えるし、買いますので価格が高くなりますが、多少の問題がある物件は途端に買手が減少しますので逆にチャンスがあります。


公図と現況が異なるのは比較的頻繁にある事ですので…

不動産売買
不動産

評価・お礼

taka15さん

2012/01/27 22:22

アドバイスありがとうございます。
現況の状態にも境界杭がはいっております。
私の一番の心配事は、覚書を書いても今後ちゃんと入り組んでいる部分の名義変更がされるのか?
名義変更ができていない状態で(覚書のみの状態)売るときに土地が売れない等の問題が
発生するのではないか?
また隣地の土地が競売にかけられ、越境部分の擁壁をやり直すように迫られたりしないか?
といったところです。この点についてもアドバイスあればお願いします。

回答専門家

向井 啓和
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現状で移転、または分筆

2012/01/27 00:16 詳細リンク
(5.0)

はじめまして、こんにちわ。

これは隣地との境界確定の問題と認識しました。それで、境界確定後→所有権移転をしたいところ、この境界確定ができない状況ということですね。しかし、必ずしも事前に境界確定が必要かというところがポイントかと思われます。

所有権移転自体は現状の登記簿の内容をして移転可能かと思います。あとは担保融資を実行する金融機関の考え方次第ではありますが、現況との差異(今後担保面積が減少する可能性が高い)が担保敷地全体の中で軽微と判断できれば、融資実行は可能なのではないでしょうか。

もし仮に所有権移転前の整理が必要として、ひとつの方法としては、境界の問題のあるほうの敷地の一部を分筆し、担保には問題のないほうの筆のみかけるというのはいかがでしょう。余分な測量、登記費用がかかりますが、この購入のタイミングを逃されたくない事情がおありでしたら検討の価値があると思います。

融資
登記
境界
確定
担保

評価・お礼

taka15さん

2012/01/27 12:42

回答ありがとうございます。
公図部分の境界は確定しておりますが、入り組んでいる部分の所有権移転に関して心配をしております。今後のちゃんと交換してくれるのか?(どの様な覚書等の締結をしておくべきか)
売る時のデメリットはないか?が最もきになっております。もしこの点アドバイスあればお手数ですがお願いします。
ご指摘の分筆の件ですが、すでに実施ずみですので、融資はその様に進められるかもしれませんね。

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