海抜０ｍ地点の新築について

時間があまりないとのことで、状況からすると心中お察しします。

一番の指針にされるといいのは、先の建築家の方も書かれていますが、それも含めると

・設計していただいている設計事務所が同じような地域で建築をどれくらい経験しているか？
・同じように建てた家の建て主の家を見せてもらう事ができるか？
・江戸川区の過去の水害などで、その地域が水につかった経験がどれくらいあるか？
・周りの家は、地面からどれくらいの高さで1階の床の高さを決めているか？特に新しい家は？

などが挙げられるように思います。設計事務所さんに直接聞かれる部分と役所に聞く部分、近所の方に
聞いてみたりする部分などあります。

それと文面からは読み切れないのですが、高さ制限に関しては通常１０ｍあれば十分3階建が建てられますが、道路車線や北側斜線の場合は、天空率で補える場合もあります。もし天空率まで活用されていて今の現状であれば、最大限努力されたものになるとは思いますが、そのあたりも設計事務所に確認されるといいでしょう。

設計事務所さんと話し合われてまた分からないことがありましたらいつでもご質問ください。

八納啓造

横浜の設計事務所です。

まず、構造に関して言えばきちんと構造事務所が構造設計していれば浮力云々は
問題ないと思います。
液状化地域に入っていないか、役所のＨＰで調べてみてください。
たぶん、それも構造事務所は考慮してるはずですが。

地面の接する壁は冷やされるので結露注意です。
その場合も断熱材をきちんと入れれば大丈夫です。

問題としては、大雨の時に冠水したら・・・ということですね。
そういう点に関しては、よくその事務所と話し合うといいと思います。
疑問点は遠慮なくぶつけるべきです。
きちんとした事務所なら、どう考えているか説明してくれるはずです。
良い家はそうやって出来上がっていくものです。

状況がわからないので一概に言えませんが、もし私が最初にプラン考えるとして
半地下の1階が必要だとしたら、ちょっと外階段で上がる2階を玄関・リビング
にしたらどうかな・・・と考えるかもしれません。

いろいろなアイデアを設計事務所に出してもらってください。

＜ あーす・わーくす http://office-ew.com ＞

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。

ご質問の件ですが、都内２３区内で土地購入をされて戸建てを検討される場合の典型的なお悩みですね。
都内は高度制限が多いので、高さに関する問題はいつも付き物です。

まず、設計に関して。
土地が狭い場合には、容積率の緩和を利用して実際に生活できる延べの床面積を稼いだり、各階の階高を調整したり、スキップフロアを利用した３階建にするなど、細かい調整をすることでプラン要望を満たすことがあります。

間取りを検討する際には、どうしても平面的なものは理解しやすいですが、立体構成の部分では考えが及ばないものです。
また、設計の方がこうした条件に手慣れているか否かで間取りは大幅に異なります。

土地に建築条件がついていないのであれば、他の設計事務所等検討されることです。

次に、建築場所について。
先般の震災では江戸川区等は液状化があり、地盤面での対策は不可欠です。
この点はきちんと押さえておくことでしょう。

また、豪雨等による浸水も同様です。
ご心配のように、道路面や隣地より低い高さでの設計は極力避けるべきです。
浸水のリスクがあるプランはおススメできませんね。


尚、私どもでは、例えば、下記のようなサポートを行っておりますので、お気軽にご連絡ください。

★中立的アドバイスで最適な建築家選びをお手伝い！★
詳しくはこちら ⇒ http://profile.allabout.co.jp/s/s-3250/


以上、ご参考になれば幸いです。

尚、個別のご相談や詳しい説明をご希望でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。

アネシスプランニング
http://navi.nikkori-house.jp/anesisplan/

自分でできるマンション内覧 事前相談会
詳しくはこちら ⇒ http://profile.allabout.co.jp/s/s-2987/

住宅メーカー設計・見積比較検討 相談会開催！
詳しくはこちら ⇒ http://profile.allabout.co.jp/s/s-2606/

中立的アドバイスで最適な建築家選びをお手伝い！
詳しくはこちら ⇒ http://profile.allabout.co.jp/s/s-3250/

マンション購入＆注文住宅建築サポート 受付中！！
詳しくはこちら ⇒ http://navi.nikkori-house.jp/anesisplan/tab6/tabid/60/Default.aspx

はじめまして。
グラッドスタジオの細谷と申します。
宜しくお願い致します。

提携されている設計事務所が、そのような設計で今までどの程度設計実績があるのかお聞きした方が良いと思います。
また、過去にその地域が どの程度床上浸水や床下浸水があった地域か確認されましたでしょうか？

高さ制限を回避する為にそのような設計ということですが、海抜0ｍということからも少しリスクがあるように思います。
江戸川区の高さ制限ということですが、第一種高度地区内だったりするのでしょうか。
もし、10ｍ以下の高さ制限ならば屋根を工夫すれば3階は建てられますし、道路斜線や北側斜線ならば
天空率を使えば、ある程度回避できるのではないかと思います。

構造が木造という前提で話しをしますが、通常の家が1階レベルが上がっている理由は、
水害や湿気対策もありますが、床下の設備配管などを点検するためでもあります。

地下に排水できるようにしているということは、ポンプアップして公共下水道へ排水するのでしょうか。

お聞きしている文面だけですと対策があまりなされていないように感じます。
近年、ゲリラ豪雨が話題になっておりますので、しっかりと対策をお聞きした方が良いと思われます。

水害があった後では、部屋の大きさや数よりも後悔するばかりだと思います。

ご参考にして頂けたら幸いです。

グラッドスタジオ 細谷
http://www.glad-studio.com/

こんにちは、プラネット環境計画の富樫です。

家づくりを検討するといろいろわからない点も多いかと思います。
海抜０ｍの場所ですと、なおさらかと思います。

東京の東部は江戸川区だけではなく、江東区、葛飾区、墨田区なども
海抜０ｍ地域に含まれます。

この地域で住宅を建てる方は、皆さんおなじような疑問をもたれ、
さまざまなアイディアで家を作られているのではないでしょうか。

「高さ制限」は江戸川区だけではなく、東京都のすべての地域に
かかる制限ですので設計上の工夫が必要となります。

さまざまな斜線制限をクリアする方法に
玄関を下げる方法がありますが、豪雨時の冠水などに
被害を受けやすくなるような気がします。

東京でさまざまな狭小住宅などを手がけているので
参考としてお聞きください。

まず、玄関は下げずに内部に入って下がる方法もあります。

この方法ですと、玄関は地盤面より高くなり豪雨の冠水時に
被害を受けにくくなります。

また、各階の高さを少し調整するだけで建物の軒の高さが低くなります。
結果、さまざまな斜線の制限が受けにくくなります。

このような工夫をしながら、
３階建て住宅の設計を考えたらいかがでしょう。

１階の床が地盤面より下がる場合
床や壁の防湿、防水対策も充分検討されることをおススメします。

江戸川区の洪水ハザードマップなども参考にされてみてください。
http://www.city.edogawa.tokyo.jp/kurashi/moshimo/bosai/saigaishien/hazardmap/index.html

さまざまな角度で検討しながら、アイディアを盛り込まれて、
素敵な住まいができたらいいですね。