海抜0m地点の新築について - 新築工事・施工 - 専門家プロファイル

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海抜0m地点の新築について

住宅・不動産 新築工事・施工 2012/01/25 23:03

いつもお世話になります。
このたび注文住宅を建てることになりましたので、ご相談させてください。

場所は東京都江戸川区で、海抜0m地点の場所になります。
建築条件なしの土地なのですが、予算の都合上、提携の設計事務所にお願いすることになりそうです。

現在間取りの打ち合わせを進めているのですが、プランでは玄関を地盤面より下げ、1Fの高さも地盤面以下となります。
というのも、江戸川区は高さ制限をかけているため、全体的に少し下げて建築したほうが床面積を広く取れるということなのです。
現状では、1Fは地盤面より30cm低くなる予定でプランを作成しています。
建物本体面積はいっぱいに広げて28.61m2なので、どうしても3Fは必要です。

そこで質問なのですが、
----------------------------------------------------------------
★海抜0m地点で1Fを地盤面より低く建築するというのは
どれほどのリスクがあるものなのでしょうか。

基礎自体は地盤面より40cm高く作り、防湿フィルム(厚0.15mm)も設置します。
建物面積の狭さからおわかりのように、ドライエリアを設けるスペースはありません。

玄関には水が溜まらないよう、地下に水を排水できるように設計されています。
----------------------------------------------------------------

ほかの業者さんでも見積もりを取ったのですが、その際に『基礎が地盤面より下に埋まっていると、豪雨などが降った場合地下水が上昇してうわものに浮力がかかる。それを繰り返すことで建物自体に何か影響が出る可能性がある』と言われ、心配になりました。。

リスクをどこまで考えるか、ということになるのでしょうが、現状のプランでも3F建て・80m2弱の狭小住宅ですので、建物面積を減らすことはしたくありません。
ただ、このプランが実際安全ではないとすると、やはり考え直すべきかと思っています。

プランもFIXの時期が近づいてきており焦っています。
どうぞ宜しくお願いいたします。

補足

2012/01/25 23:03

ご回答ありがとうございます。
補足させていただきます

●第2種高度地区で、建物の高さ制限は道路斜線制限と隣地斜線制限がかかっています。
図面を見る限り、第2種高度斜線があるために高さがとれないようです。

●北側道路に面しており、そこから柄杓型の敷地となっています。
(柄杓の水をすくう箇所に建物が建つ形になります)
北側には、もう一軒建物が建つ予定です。

●もともとアパートの建っていた土地で、その物件自体の浸水履歴はありませんが、その地区において浸水履歴が過去2度あります。(昭和57年と平成16年)

●液状化が発生しやすい地域です。

●1Fをあげても3階建てにすることは可能なのですが、3Fが非常に狭くなります。。
建物は東西に長く【東西⇔6290mm、南北⇔4550mm】、第2種高度斜線がかかると母屋下り部分が大きくなります。3Fは将来的に2部屋に分けたいので、それを考えると今以上に狭い部屋にしたくないというのが本音です。

現在わかる範囲で補足させていただきました。

tktktkeさん ( 東京都 / 女性 / 31歳 )

回答:5件

安全性に対する指針を探るために

2012/01/26 16:51 詳細リンク
(4.0)

時間があまりないとのことで、状況からすると心中お察しします。

一番の指針にされるといいのは、先の建築家の方も書かれていますが、それも含めると

・設計していただいている設計事務所が同じような地域で建築をどれくらい経験しているか?
・同じように建てた家の建て主の家を見せてもらう事ができるか?
・江戸川区の過去の水害などで、その地域が水につかった経験がどれくらいあるか?
・周りの家は、地面からどれくらいの高さで1階の床の高さを決めているか?特に新しい家は?

などが挙げられるように思います。設計事務所さんに直接聞かれる部分と役所に聞く部分、近所の方に
聞いてみたりする部分などあります。

それと文面からは読み切れないのですが、高さ制限に関しては通常10mあれば十分3階建が建てられますが、道路車線や北側斜線の場合は、天空率で補える場合もあります。もし天空率まで活用されていて今の現状であれば、最大限努力されたものになるとは思いますが、そのあたりも設計事務所に確認されるといいでしょう。

設計事務所さんと話し合われてまた分からないことがありましたらいつでもご質問ください。

八納啓造

水害
安全

評価・お礼

tktktkeさん

2012/01/27 22:42

ご回答ありがとうございます。
内容の一部については補足させていただいた通りです。

周りの家で少なくとも玄関を地盤面よりさげている家は見当たりません。
海抜omですから当然のことかもしれませんね。。

回答専門家

八納 啓造
八納 啓造
(建築家)
株式会社 川本建築設計事務所 代表取締役
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玄関を下げない方法

2012/01/26 18:12 詳細リンク
(5.0)

こんにちは、プラネット環境計画の富樫です。

家づくりを検討するといろいろわからない点も多いかと思います。
海抜0mの場所ですと、なおさらかと思います。

東京の東部は江戸川区だけではなく、江東区、葛飾区、墨田区なども
海抜0m地域に含まれます。

この地域で住宅を建てる方は、皆さんおなじような疑問をもたれ、
さまざまなアイディアで家を作られているのではないでしょうか。

「高さ制限」は江戸川区だけではなく、東京都のすべての地域に
かかる制限ですので設計上の工夫が必要となります。

さまざまな斜線制限をクリアする方法に
玄関を下げる方法がありますが、豪雨時の冠水などに
被害を受けやすくなるような気がします。

東京でさまざまな狭小住宅などを手がけているので
参考としてお聞きください。

まず、玄関は下げずに内部に入って下がる方法もあります。

この方法ですと、玄関は地盤面より高くなり豪雨の冠水時に
被害を受けにくくなります。

また、各階の高さを少し調整するだけで建物の軒の高さが低くなります。
結果、さまざまな斜線の制限が受けにくくなります。

このような工夫をしながら、
3階建て住宅の設計を考えたらいかがでしょう。

1階の床が地盤面より下がる場合
床や壁の防湿、防水対策も充分検討されることをおススメします。

江戸川区の洪水ハザードマップなども参考にされてみてください。
http://www.city.edogawa.tokyo.jp/kurashi/moshimo/bosai/saigaishien/hazardmap/index.html

さまざまな角度で検討しながら、アイディアを盛り込まれて、
素敵な住まいができたらいいですね。

東京
防水
住宅設計
設計

評価・お礼

tktktkeさん

2012/01/27 22:46

ご回答ありがとうございます。
玄関をさげずに内部に入って下がる、とは思いつきませんでした。
今一番この方法に惹かれます。
ただこの場合、仰る通り防湿・防水対策が必須ですね。素人なもので、どうなっていれば防湿・防水対策が万全なのか、ということが判断できないところが不安ですが。。

回答専門家

富樫 孝幸
富樫 孝幸
(東京都 / 建築家)
有限会社 プラネット環境計画 代表 一級建築士
03-3363-5591
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海抜0m地点の新築

2012/01/26 19:15 詳細リンク
(4.0)

横浜の設計事務所です。

まず、構造に関して言えばきちんと構造事務所が構造設計していれば浮力云々は
問題ないと思います。
液状化地域に入っていないか、役所のHPで調べてみてください。
たぶん、それも構造事務所は考慮してるはずですが。

地面の接する壁は冷やされるので結露注意です。
その場合も断熱材をきちんと入れれば大丈夫です。

問題としては、大雨の時に冠水したら・・・ということですね。
そういう点に関しては、よくその事務所と話し合うといいと思います。
疑問点は遠慮なくぶつけるべきです。
きちんとした事務所なら、どう考えているか説明してくれるはずです。
良い家はそうやって出来上がっていくものです。

状況がわからないので一概に言えませんが、もし私が最初にプラン考えるとして
半地下の1階が必要だとしたら、ちょっと外階段で上がる2階を玄関・リビング
にしたらどうかな・・・と考えるかもしれません。

いろいろなアイデアを設計事務所に出してもらってください。

< あーす・わーくす http://office-ew.com

断熱材
構造
玄関
地下

評価・お礼

tktktkeさん

2012/01/27 22:49

ご回答ありがとうございます。

>まず、構造に関して言えばきちんと構造事務所が構造設計していれば浮力云々は
>問題ないと思います。
>液状化地域に入っていないか、役所のHPで調べてみてください。
>たぶん、それも構造事務所は考慮してるはずですが。

>地面の接する壁は冷やされるので結露注意です。
>その場合も断熱材をきちんと入れれば大丈夫です。

この回答は安心材料となりました。
補足にも書かせていただきましたが、液状化地域でもありますが
通常であれば考慮して設計していますよね。
ありがとうございます。

回答専門家

小松原 敬
小松原 敬
(神奈川県 / 建築家)
一級建築士事務所 オフィス・アースワークス 代表
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海抜0m地点の新築について

2012/01/27 02:45 詳細リンク
(3.0)

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。

ご質問の件ですが、都内23区内で土地購入をされて戸建てを検討される場合の典型的なお悩みですね。
都内は高度制限が多いので、高さに関する問題はいつも付き物です。

まず、設計に関して。
土地が狭い場合には、容積率の緩和を利用して実際に生活できる延べの床面積を稼いだり、各階の階高を調整したり、スキップフロアを利用した3階建にするなど、細かい調整をすることでプラン要望を満たすことがあります。

間取りを検討する際には、どうしても平面的なものは理解しやすいですが、立体構成の部分では考えが及ばないものです。
また、設計の方がこうした条件に手慣れているか否かで間取りは大幅に異なります。

土地に建築条件がついていないのであれば、他の設計事務所等検討されることです。

次に、建築場所について。
先般の震災では江戸川区等は液状化があり、地盤面での対策は不可欠です。
この点はきちんと押さえておくことでしょう。

また、豪雨等による浸水も同様です。
ご心配のように、道路面や隣地より低い高さでの設計は極力避けるべきです。
浸水のリスクがあるプランはおススメできませんね。


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評価・お礼

tktktkeさん

2012/01/27 22:53

ご回答ありがとうございます。
やはり地盤面以下のプランはリスクですね。。
ほかの設計事務所にも話は聞く時間はありそうですが、
予算の都合上ほかで決めることは難しそうです。

回答専門家

寺岡 孝
寺岡 孝
(東京都 / 住宅&保険・住宅ローン コンサルタント)
アネシスプランニング株式会社 代表取締役
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細谷 健一

細谷 健一
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海抜0mということからも少しリスクがあるように思います。

2012/01/26 02:02 詳細リンク
(5.0)

はじめまして。
グラッドスタジオの細谷と申します。
宜しくお願い致します。

提携されている設計事務所が、そのような設計で今までどの程度設計実績があるのかお聞きした方が良いと思います。
また、過去にその地域が どの程度床上浸水や床下浸水があった地域か確認されましたでしょうか?

高さ制限を回避する為にそのような設計ということですが、海抜0mということからも少しリスクがあるように思います。
江戸川区の高さ制限ということですが、第一種高度地区内だったりするのでしょうか。
もし、10m以下の高さ制限ならば屋根を工夫すれば3階は建てられますし、道路斜線や北側斜線ならば
天空率を使えば、ある程度回避できるのではないかと思います。

構造が木造という前提で話しをしますが、通常の家が1階レベルが上がっている理由は、
水害や湿気対策もありますが、床下の設備配管などを点検するためでもあります。

地下に排水できるようにしているということは、ポンプアップして公共下水道へ排水するのでしょうか。

お聞きしている文面だけですと対策があまりなされていないように感じます。
近年、ゲリラ豪雨が話題になっておりますので、しっかりと対策をお聞きした方が良いと思われます。

水害があった後では、部屋の大きさや数よりも後悔するばかりだと思います。

ご参考にして頂けたら幸いです。

グラッドスタジオ 細谷
http://www.glad-studio.com/

対策
地域
水害

評価・お礼

tktktkeさん

2012/01/27 22:38

早々とご回答ありがとうございます。
教えていただいた通り、設計事務所に確認してみます。

もう一点、
>構造が木造という前提で話しをしますが、通常の家が1階レベルが上がっている理由は、
>水害や湿気対策もありますが、床下の設備配管などを点検するためでもあります。
ということですが、現在のような地盤面以下に基礎を沈めた場合、点検はできないということでしょうか?教えていただけますと幸いです。

細谷 健一

細谷 健一

2012/01/28 18:13

tktktke様
ご評価ありがとうございます。
地盤面以下に基礎を沈めた場合、必ずしも点検できないという訳ではありませんが、基礎を上げた場合の様に点検について配慮されているかどうか気になっただけです。
水廻りの設備は永遠的に使えるもではありませんし、何かあった時やリフォームする時など、そのようなスペースが床下にあると良いです。(1階に水廻りが無ければそのような必要もないかもしれませんが)

3階はお子様の部屋などで大きく取りたい気持ちも分かりますが、建物の足元はとても重要だと思うので
設計事務所と良く打ち合わせされた方が良いと思います。

色々あると思いますが、結果的に良い家になることを願っています。

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