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更新後の旧賃貸借契約書の特約の効力について

住宅・不動産 住宅賃貸 2012/01/24 13:13

お世話になっております。今月中旬に現在借りているテナントを更新しまして、タイミングが悪いのですが、新規移転先が見つかり、管理会社に対して解約の申し入れをおこないました。管理会社からの回答は、初回契約書(更新前)の特約には、6カ月以内の中途解約の場合には、賃料の3カ月分を支払うとの記載があるので、その必要があるとの事でした。しかし、更新後の新賃貸借契約書の特約には、その記載はありません。果たして旧賃貸借契約書の特約の効力は、更新後も有効か否かを教えて下さい。尚、初回契約書において、特約に関して、更新後も引き継ぐ等の記載はありません。宜しくお願い致します。

スギちゃんさん ( 東京都 / 男性 / 38歳 )

回答:1件

大槻 圭将 専門家

大槻 圭将
不動産業 不動産コンサルタント

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短期解約の違約金について

2012/01/24 13:37 詳細リンク
(5.0)

賃貸借契約書の中身を見ていないので、断言は出来ませんが、結論から言うと更新契約書に特約が無い以上、支払う義務は無いと思われます。
そもそも、短期解約のペナルティは新規契約でのみ適用され、礼金の減額やフリーレントをつけたりするかわりに「すぐ解約はだめですよ」という趣旨のものが通例です。
一度更新をした(=長く借りた)状態で、また短期解約のペナが通用するケースは見たことがありません。
ただし、更新時に貸主が「更新料の免除」や「更なるフリーレント」をつけていた場合は、バーターと考えている可能性はあります。
ちなみに連帯保証人なんかは最初の契約に「更新後も同様に連帯して保障するものとする」という文言が入っていたりします。
その場合は更新後も連帯保証人の義務は免れません。
まとめると、
1.新規契約に「更新後も短期解約のペナがある」という記載が無い
2.更新契約に「短期解約のペナルティ」という記載が無い
3.更新時に貸主から特段のペナと引き換えになんらかの優遇処置を受けていない
という状態ですと、やはり支払う義務が無いと思われます。
管理会社もしくは貸主の担当者の勘違いである可能性もあるので、担当者の上席に話してみてはいかがでしょうか。

契約書
連帯保証人
更新
賃貸

評価・お礼

スギちゃんさん

2012/01/24 14:49

大槻様
早速のご回答、ありがとうございます。更新につきましては、契約書に則り、新賃料の1ヶ月分をお支払いしておりますので、なんら優遇措置等は受けておりません。旧契約書特約に効力があるとは、おかしな話だとは、思っておりました。大変参考になりました。しかし、大家さん、管理会社共にお付き合いのある方々なので、トラブルは避けたいなというのが、本音です。困ったものです。(笑)本当にありがとうございました。

大槻 圭将

2012/01/24 17:49

それは困ったものですね(笑)
「私も専門家に訊いたんですが、契約書上でも客観的にも、違約金を支払う合理的理由は無いと言われたので、一度法律の専門家に訊いてみてもらっていいですか」的なテイで行くしかなさそうですね。
また困った進捗がありましたらご相談くださいませ。

回答専門家

大槻 圭将
大槻 圭将
(東京都 / 不動産業 不動産コンサルタント)
株式会社ノースエステート 代表取締役
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