家賃改定

不動産投資のアドバイザーをしている野口です。

aoi1392様のお問い合わせは２つあります。

１つ目は、赤羽のワンルームを所有しておられ、賃貸人としての賃料問題。
２つ目は、御苑前のワンルームを逆に賃借人としての賃料問題。

１，赤羽のワンルームは、広さ、階数、方位、環境、設備などが判りませんが、20～25平米で現状築４年で99,000円は相場では非常に高いといえます。同じ階数で86,000円で募集とのこと。実際の契約の交渉では、更に３～５％downするのではないでしょうか？

当初４年前は、aoi1392様は新築でいわゆる「新築プレミアム」があり、更に当時より２３区では平均10％～家賃は下落しています。赤羽のどうような物件で20～２２平米で、敷金１，礼金１で￥83,000で数件募集しています。これを参考に、平米当たり単価3,500円程度が妥当でしょう。いずれも管理費込みです。
aoi1392様が￥90,000で更改を拒否されれば、相手は実際に退去するかもしれません。そのときの空室損がどれ程発生するか、￥90,000以上で新しい入居者が直ぐ見つかるか、十分お考え下さい。
拒否して、供託する方法もありますが、－－－。

２，御苑前の物件について、私の事務所も御苑前ですが、平均的に赤羽より１５％程賃料は高いようです。築２０数年経過で、設備的に問題とのこと。広さ、階数、方位、眺望、敷金、礼金、更新料などが判りませんが、20平米前後で￥73,000は相場でしょう。
給排水の不良は、貸し主に善処を申し出るべきです。即ち、配水管の清掃は管理組合が行うべき事項。給水の不良は、専有部分か、共用部分かで対処は異なります。

aoi1392様のご判断の材料となったかどうか判りませんが、更に個別のことは、
http://www.iriscon.co.jp

初めまして。小川と申します。

ご質問の内容からすると、お部屋をお貸しになっている大家様ですね。
最近の賃貸マーケットから見ると、エリア的な側面も含めて相対的に
「借り手市場」の傾向がありますから、どちらかと言えば家主様が弱い立場に
なるのは否めない状況かと思います。同じフロアに更に安い募集があると、
尚更家主としては強い主張（それなりの数字的根拠）がない限り、
家主サイドの主張通りに交渉を運ぶのは極めてハードルが高いと思われます。

収益性の観点からみて、「出て行く」と言われてそれを飲んでしまえば「ゼロ」ですが、
88,000円で応じればそれだけの収益となります。
仮に退去に応じてご要望通りの賃料で賃借人がすぐ付く確証が持てる要因があれば
退去させるのも手ですが、管理会社が提示している92,000円での募集になると想定されますので、
その場合でもいざ賃借人がつく段になると、賃料交渉が始まるのは容易に想像できます。
その場合でも結果として90,000円くらいに賃料交渉される可能性は否定できません。
退去させてから次が決まるまでの空室リスク期間を勘案しつつ、どちらを選ぶか、
ということにもなるかと思いますが、ご質問の内容から判断しますと、
結果としては88,000円〜90,000円の賃料が取れれば現状では妥当と判断されると思います。


新宿御苑のご質問に関しては、安くなるか否かは別として、はっきりと家主側に
当該事実を提示した上で、修繕を依頼するなり、修繕に応じられないというのであれば
賃料交渉あるいは転居も考えら得るのも一考かと思います。
可能性として、賃料交渉は十分可能だと思料します。

以上、ご回答申し上げます。