家賃改定 - 住宅賃貸 - 専門家プロファイル

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家賃改定

住宅・不動産 住宅賃貸 2011/12/09 16:52

板橋区 JR赤羽徒歩5分、ワンルームマンション築4年。来年1月に2回目の更新をむかえます。現在家賃99,000円のところ88,000円にするよう求められています。管理会社は92,000円提示。ところが同じ階に86,000円で募集している部屋があり、頑として譲りません、退去するといっています。更新料は1.5ヶ月から1ヶ月にしました。間を取り90,000円でも聞きません。応じるべきでしょうか。なお管理費込みです。

また、別の件ですが、新宿区メトロ御苑前5分、築20数年のワンルームマンションに子どもが住んでいますが、家賃管理費込み73,000円。来年4月に2回目の更新を迎えます。震災で貯水タンクにひびが入り部屋が水浸しになり、それ以来トイレの水の出が悪いそうです。バスの排水はもともと悪いです。個々は交渉で安くなるのでしょうか。

板橋は入居者が返事を急いでいますので、よろしくお願いいたします。

補足

2011/12/09 16:52

板橋のマンションはオートロック、エントランス広くきれい、宅配ボックスあり、キッチンコンロは2口、洗濯機置き場にドアつき、天井から床への収納あり。とてもきれいで新築なみです。

新宿は築20数年たっているので古くて狭い(ベッド2個分くらい)ですが立地だけはいいです。

aoi1392さん ( 秋田県 / 女性 / 53歳 )

回答:2件

野口 豊一 専門家

野口 豊一
ファイナンシャルプランナー

- good

残念ながら、家賃は下落が続いております。

2011/12/09 19:31 詳細リンク
(5.0)

不動産投資のアドバイザーをしている野口です。

aoi1392様のお問い合わせは2つあります。

1つ目は、赤羽のワンルームを所有しておられ、賃貸人としての賃料問題。
2つ目は、御苑前のワンルームを逆に賃借人としての賃料問題。

1,赤羽のワンルームは、広さ、階数、方位、環境、設備などが判りませんが、20~25平米で現状築4年で99,000円は相場では非常に高いといえます。同じ階数で86,000円で募集とのこと。実際の契約の交渉では、更に3~5%downするのではないでしょうか?

当初4年前は、aoi1392様は新築でいわゆる「新築プレミアム」があり、更に当時より23区では平均10%~家賃は下落しています。赤羽のどうような物件で20~22平米で、敷金1,礼金1で¥83,000で数件募集しています。これを参考に、平米当たり単価3,500円程度が妥当でしょう。いずれも管理費込みです。
aoi1392様が¥90,000で更改を拒否されれば、相手は実際に退去するかもしれません。そのときの空室損がどれ程発生するか、¥90,000以上で新しい入居者が直ぐ見つかるか、十分お考え下さい。
拒否して、供託する方法もありますが、---。

2,御苑前の物件について、私の事務所も御苑前ですが、平均的に赤羽より15%程賃料は高いようです。築20数年経過で、設備的に問題とのこと。広さ、階数、方位、眺望、敷金、礼金、更新料などが判りませんが、20平米前後で¥73,000は相場でしょう。
給排水の不良は、貸し主に善処を申し出るべきです。即ち、配水管の清掃は管理組合が行うべき事項。給水の不良は、専有部分か、共用部分かで対処は異なります。

aoi1392様のご判断の材料となったかどうか判りませんが、更に個別のことは、
http://www.iriscon.co.jp

補足

赤羽のマンションは、築4年でしたら、それらの設備は当然の事で、特別なものではありません。築10年のマンションは殆ど同様です。
御苑前の物件は、貸し主が(地震)保険等に加入しているはずですから、被害によって保険が請求が出来るはずです。それらも含め、損害料を請求する権利があります。少なくとも更新料などは拒否しましょう。

アドバイザー
相場
不動産投資
賃貸

評価・お礼

aoi1392さん

2011/12/11 00:43

ありがとうございます。
4年前とはずいぶん変わっているのですね。

今回は赤羽の件があったのでわかりましたが、御苑前も、調べてみると、下層階ですが6.2万円で募集が出ていました。築32年でした。子どもが住むのに不勉強でした。場所は本当にいいので子どもも気に入っているのですが、地震が怖いので退去の方向で考えます。

それで、赤羽の方が本当にに出て行ったら、そこに住まわせようと思います。

回答専門家

野口 豊一
野口 豊一
(東京都 / 不動産コンサルタント、FP)
代表取締役
03-3358-9777
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

不動産投資、マンション経営、FPの観点からコンサルタント

独立系のFP、不動産業者とは一線を画し常に第3者の観点からコンサルタント、長年のキャリアと実践て培った経験をを生かします。法律、経済、税務など多角的に論理整然とし、これを実践で生かします。誰にも負けない「誠実性」「洞察力」を発揮します。

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小川 猛志

小川 猛志
不動産コンサルタント

1 good

こんにちは。

2011/12/09 17:14 詳細リンク
(5.0)

初めまして。小川と申します。

ご質問の内容からすると、お部屋をお貸しになっている大家様ですね。
最近の賃貸マーケットから見ると、エリア的な側面も含めて相対的に
「借り手市場」の傾向がありますから、どちらかと言えば家主様が弱い立場に
なるのは否めない状況かと思います。同じフロアに更に安い募集があると、
尚更家主としては強い主張(それなりの数字的根拠)がない限り、
家主サイドの主張通りに交渉を運ぶのは極めてハードルが高いと思われます。

収益性の観点からみて、「出て行く」と言われてそれを飲んでしまえば「ゼロ」ですが、
88,000円で応じればそれだけの収益となります。
仮に退去に応じてご要望通りの賃料で賃借人がすぐ付く確証が持てる要因があれば
退去させるのも手ですが、管理会社が提示している92,000円での募集になると想定されますので、
その場合でもいざ賃借人がつく段になると、賃料交渉が始まるのは容易に想像できます。
その場合でも結果として90,000円くらいに賃料交渉される可能性は否定できません。
退去させてから次が決まるまでの空室リスク期間を勘案しつつ、どちらを選ぶか、
ということにもなるかと思いますが、ご質問の内容から判断しますと、
結果としては88,000円〜90,000円の賃料が取れれば現状では妥当と判断されると思います。


新宿御苑のご質問に関しては、安くなるか否かは別として、はっきりと家主側に
当該事実を提示した上で、修繕を依頼するなり、修繕に応じられないというのであれば
賃料交渉あるいは転居も考えら得るのも一考かと思います。
可能性として、賃料交渉は十分可能だと思料します。

以上、ご回答申し上げます。

管理
交渉
賃貸

評価・お礼

aoi1392さん

2011/12/11 00:30

ありがとうございます。赤羽の件は管理会社と相談の上、対処いたします。

御苑前は、よく調べましたら、同じ間取り,下層階ですがで6.2万円で募集が出ていました。
やはり赤羽と同じ1.1万円安いです。こちらは築32年でした。32年前というと建築法改正前でしょうか。もしもまた地震がきたら今度は命の危険がありそうなので、こちらは退去の方向で考えます。
もともと、子どもは違うアパートに入居の予定でしたが、前の住人が4月になっても出て行かなかったので、不動産会社が急遽探してくれ、写真のやり取りのみで決めたところなのです。

今度は、子どもが、入居者が出たら、赤羽に住むのがいいのではと思っています。

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