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直接契約への移行

住宅・不動産 住宅・不動産トラブル 2011/12/09 16:22

建築条件付き土地を契約しましたが、仲介業者の度重なる不手際(我々から見るとですが)で、白紙解除の期間を過ぎても話が纏まりませんでした。

それでも、お互い、買いたい・売りたいが一致していたため、検討を進めて参りました。
ところが、最後の最後になって、いざ印を押そうというところまできて、また仲介業者が私たちに約束をしていたこと(仲介業者は土地契約前に売主の確認をとっていたと言い張るのですが)が空約束であったことが分かり、怒って印を押さずに帰ってきてしまいました・・・。

しかし冷静に考えると、こちらも売主さんもお互い譲歩できるところはして、頑張って話を纏めようとしてきた経緯があり、やはり物件としては買いたいと思い、売主さんに直接「白紙解除して、仲介会社を変えて再度同じ土地を申し込みたいが受けて頂けるか」と相談したところ、「一旦白紙解除して、売主物件として売りましょうか」というお話がありました。

なお、売主側も仲介会社に対し思うところがあるようで、すでに社長同士で話をつけたということです。

話がきちんとついているのであれば良いのでしょうが、うちと仲介会社は一般媒介契約も結んでおり、そこが気になっています。一般媒介契約は土地の白紙解除と同時に解除になるものなのでしょうか?

売主さん側の提案を受けて良いものかどうか、規制上、モラル上、心配です。
ただ、仲介業者に関しては本当に心の底から怒っており、今後ローンや登記等々各種手続きをお願いする気持にはとてもなれません。
仲介会社が変わらないのであれば、物件はあきらめる覚悟もできています。

上記、専門家さんのご意見が伺いたいです。
また、売主さん側の提案を受ける場合、問題となる点、注意するべきことがありましたら、アドバイスをお願いいたします。

くしろさん ( 神奈川県 / 男性 / 34歳 )

回答:3件

寺岡 孝 専門家

寺岡 孝
住宅&保険・住宅ローン コンサルタント

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売買契約

2011/12/10 02:47 詳細リンク

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。

ご質問の件ですが、売主との契約をされることは何ら問題はないと思います。
仲介手数料も節約できますので、買主にはメリットはありますね。

また、仲介業者には宅建業法に抵触する行為もありそうな感じです。
あまりにひどい場合には、免許権者である県や国交省に相談されることです。

ご心配であれば、第三者のサポートをお受けされることでしょう。

以上、ご参考になれば幸いです。

尚、個別のご相談や詳しい説明をご希望でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。

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寺岡 孝
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小川 猛志

小川 猛志
不動産コンサルタント

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初めまして。

2011/12/09 17:01 詳細リンク

こんにちは。小川と申します。

ご質問の内容だけでお答えさせていただきますと、
当該仲介業者を経由せずとも取引は可能です。

締結している一般媒介の期日(通常はMAXで3ヶ月)が過ぎていればもちろん
効力はありませんし、期日内であっても、一般媒介契約の特性上、
他の仲介業者との取引や自己発見取引を抑制できるほどの強制力がありませんので、
基本的に問題ありません。

売主様の提案を受けて直接契約にする場合は、
契約の内容が買主様に不利な内容になっていないかどうかのチェックを
出来れば専門家にチェックしてもらうことをオススメいたします。
ローン手続きや司法書士(登記)の依頼等、一般の方では馴染みのない
手続きも煩雑になる可能性もありますので、他の仲介業者様に依頼するか、
専門家(コンサルタント等)に依頼するのも良いかもしれません。

小生でも対応可能ですので、お気軽にお申し付け下さいませ。

契約
取引
手続き
中石 輝

中石 輝
不動産業

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契約解除後の直接取引

2011/12/09 17:19 詳細リンク

売主業者と仲介業者の代表者間で話しがついているのであれば、売主業者と直接取引をされても問題はないでしょう。

上記のような話がついていない場合、一般媒介契約書の契約款第12条あたりに下記のような(直接取引)に関する条文があるはずですので、売買契約を一旦解除したとしても、仲介会社側に仲介手数料に相当する金額を請求される場合があります。

条文例(直接取引)
一般媒介契約の有効期間内又は有効期間の満了後2年以内に、甲(買主)が乙(仲介業者)の紹介によって知った相手方と乙を排除して目的物件の売買又は交換の契約を締結したときは、乙は、甲に対して、契約の成立に寄与した割合に応じた相当額の報酬を請求することができます。

売主業者からだけでなく、仲介業者からも契約解除後に売主業者との直接取引を行うことについて話がついているかどうか確認されるべきでしょう。

不動産購入の際の一般媒介契約は形式的なものですので、あまり厳密に考えられる必要もないと思います。
また、媒介契約は売買契約の解除と同時に解除という性質のものではありません。
一般媒介契約の解除に関しては、媒介契約約款の第16~17条あたりに記載があるはずです。
「仲介業者が、信義を旨とし誠実に遂行する義務に違反したとき、一般媒介契約を解除することができる。」という内容になっていると思います。
一般媒介契約の解除に関しては、「解除の合意書」等の別書面を締結するケースは殆どなく、口頭ベースでやり取りされるのが一般的です。

売主業者と直接取引される場合、契約内容等が買主側にとって不利な内容になっていないかどうか、第3者的な専門家のチェックが行えないという不安要素はあります。その為に仲介業者が存在するのが本来の仲介業務です。

一度契約されていますので、従前の契約内容と大きく相違がなければ問題ないとも思いますが、ご不安がある場合には、ある程度の費用は掛かりますが、契約内容のチェック等を行なっているコンサルティング会社もありますので、それらの会社を利用されるという選択肢もあります。

以上、多少なりともご参考になれば幸です。


株式会社リード
中石 輝
「仲介手数料定額制」リードのホームページ http://www.lead-yokohama.co.jp/
一律525,000円の仲介手数料「不動産売却エージェント」ホームページ http://www.fudousanbaikyaku.jp/

契約
契約書
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不動産購入
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