自己資産なしでのマンション購入について - 住宅資金・住宅ローン - 専門家プロファイル

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自己資産なしでのマンション購入について

マネー 住宅資金・住宅ローン 2011/11/30 23:54

現在、マンション購入を検討している者です。
これまで、賃貸で生活してきておりましたが、良い物件を見つけ、妻とともに気に入り可能であれば購入も視野に入れて検討したいと思うようになりました。
ところが、今住宅購入に充てられる自己資産がなく、自分の今の年齢と年収を考えた時に、今住宅ローンを組むことが現実的なのか、今から時間をかけて(5年くらい)自己資産を用意してから、40歳くらいからローンを組むことが現実的なのか色々な情報を見ても判断しきれず、是非客観的なご意見を頂きたいと思い、質問をさせて頂きました。

私:34歳男性 年収720万
妻:33歳専業主婦 収入無し
子:おりません
自己資産:ありません
現在の年収は、730万ですが、2012年1月からの年俸は800万になることが決まっています。
勤務先が年俸制を設定しており、すこし早いのですが、来期の年俸が確定しました。
年俸は確定額で、12当分された額が毎月の給与となります。
なお、直近(平成22年)の源泉の給与は、640万でした。

購入を検討しているマンションは、4600万~4800万の価格帯です。

ローンの審査は通るのではないか、とは言われているのですが、
ローンが通ることと、返済しながら生活が可能、というのは別だと思います。

そこで、少ない情報で大変恐縮ですが、
上記の条件の中で、希望する物件の住宅ローンを組むことが現実的なのか、
一定の自己資産を用意してから住宅ローンを組むことが現実的なのか、
ご意見を頂けないでしょうか。

物件自体は、とても気に入っており、同じくらい気に入る物件はないのではないか、という思いもあり、今のままだと無理をしてしまいそうなので、ご意見を頂けますと幸いです。

補足

2011/11/30 23:54

一点、補足というか、追加でご質問させて頂きます。

先ほど、渡辺様よりご回答を頂きました。
それを踏まえ、補足させて頂きたいと思います。
>>>渡辺様
お忙しい中、ありがとうございました。
物件、4800万に対して、自己資金が20%必要であること、
頭金あり/なしで返済予定額が異なること、よく理解できました。

その上でなのですが、最初に書けば良かったのですが、
実は、貯めていた頭金を昨年自分の足の怪我と秋田の親が病気になり、
定期的に往復で見舞いをしている間に切り崩してしまいました。
今から、頭金を貯め始めると、またずいぶん先のことになってしまう、
という思いもあり、今回の質問に至りました。
(今は、足の怪我は完治し、余計な交通費などもかかることがなくなり、
親も自力で生活出来るようになり、行く頻度も激減しました。)

そこで例えばなのですが、
・今の時点で住宅ローンを組むのと、
・今から20%相当の頭金を貯めて、45歳前後で今回のような4600~4800万の物件を買う
の場合、どちらが現実的でしょうか。
というのも、45歳で30、35年ローンでは、65歳以上になっても、
まだまだローンが残ることになり、これはこれで現実的ではないのか、と考えております。

少ない情報と漠然とした情報で、大変恐れ入りますが、
どうぞ、よろしくお願いいたします。

capri_takaさん ( 秋田県 / 男性 / 34歳 )

回答:2件

渡辺 行雄 専門家

渡辺 行雄
ファイナンシャルプランナー

5 good

自己資金なしでのマンション購入について

2011/12/01 09:16 詳細リンク
(4.0)

capri_takeさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、
渡辺と申します。

『上記の条件の中で...ご意見頂けないでしょうか。』
につきまして、

一般的に住宅を購入する場合、
住宅ローンを組んだ後からのローン負担を少しでも軽減するためにも、

頭金として物件価格の20%相当額プラス諸費用分につきましては、
予め用意したうえで、住宅を購入するようにします。

例えば、物件価格4,800万円につきまして、
ローン金利3.0%・35年返済とした場合に、

頭金として、物件価格の20%相当額を用意できた場合、
毎月の返済額は、147,800円ほどとなります。

これに対して、頭金が用意でくなかった場合、
毎月の返済額は、184,800円ほどとなりますので、

毎月の返済額を比較すると、
頭金が用意できない場合は、
37,000円も負担増となりますので、

頭金と諸費用につきましては、
出来るだけ用意することをお勧めします。

また、住宅ローン負担で、
家計が圧迫されないためにも、
手取り月収金額に占める住宅ローンの負担割合として、
28.0%ほどに収まるように、
住宅ローンを組むようにしていってください。

特に、住宅ローン負担以外にも、
今後見込まれるライフイベント負担などのことも、
十分に考慮したうえで、
無理のない返済計画を立てるようにしていってください。

以上、ご参考にして頂けますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄
http://www.fpreal.jp/

マンション購入
住宅ローン
返済
家計
ローン

評価・お礼

capri_takaさん

2011/12/01 09:35

渡辺様
早速のご回答、ありがとうございます。
具体的なご説明で分かりやすく、大変助かります。
参考にさせて頂きたいと思います

渡辺 行雄

2011/12/01 09:45

capri_takeさんへ

お返事いただきありがとうございます。
また、多少なりともお役に立てて、何よりでした。

これからもマネーに関することで、
分からないことがありましたら、ご相談ください。

リアルビジョン 渡辺行雄

回答専門家

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2011/12/03 13:03 詳細リンク

capri_taka様、はじめまして。
ファイナンシャルプランナーの森本直人と申します。

自己資産なしでのマンション購入の件ですが、リスク管理の面からは、できれば20%程度の頭金を作ってから購入されることをおすすめします。

というのは、マンションの建物部分は、通常は使用と共に価値が下がっていくものなので、万一不測の事態が生じて、売却しなければならなくなった時に、売却価格が住宅ローン残高を下回ってしまう可能性があるためです。

今は、ご承知の通り、人口減少社会なので、地価の上昇で、マンションが値上がりするケースは、少ないと思われます。

もし売却してもローンが残ってしまう状態になると、売るに売れなくなり、苦しむことになります。

もちろん、そうならない確率の方が高いのですが、万一の時にも備えられるプランを提示するのが、専門家のアドバイスとなります。

65歳以上になっても、まだまだローンが残り、支払いが継続できなくなった場合についても、いざとなれば、売却で逃げられる状態を作っておくことがリスク管理上のポイントです。

あとは、もし今から20%相当の頭金を貯めて、45歳前後で今回のような4600~4800万の物件を購入する計画の場合は、10年で、920~960万を貯める必要がありますが、例えば、月10万ペースくらいで頑張ってみてはいかがでしょうか。

お書き頂いた家計状況であれば、おそらく無理はないのではないかと推測します。

ちなみに、実際に私が相談を受けている類似のケースでは、投資信託で、月10~20万の積み立てをされている方もいらっしゃいます。

特に今は、極端な円高、株安なので、10年程度の運用期間が取れれば、最終的な元本割れの確率を低くしながら、運用することは可能です。

目標とする利益がある程度まで取れた段階で利益を確定するなどの方法もあります。

実際のところ、住宅ローンが理由で家計が破たんするケースはよく聞きますが、投資信託が理由で家計が破たんするケースは、ほとんど聞いたことがありません。

そう考えると、投資信託は、案外とリスクの低い選択なので、一度、独立系FPなどの専門家に個別具体的に相談してみてはいかがでしょうか。

ご参考です。

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