繰上げ返済について - 住宅資金・住宅ローン - 専門家プロファイル

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繰上げ返済について

マネー 住宅資金・住宅ローン 2011/11/15 17:30

以下のローンを組んでおり、今回初めて繰り上げ返済をしようと思っています。
住宅ローン減税などとの関係で、今繰り上げをするのが適切なのかどうか不安になってきました。
繰上げ返済のタイミング等、教えていただけたらと思います。
よろしくお願いします。

フラット35s
4500万
当初10年:1.73
10年~20年:2.43
20年以降:2.73
ローン実行日:2011.04

年収1000万
住宅ローン減税は満額かえってくると想定しています。
長期優良住宅。
(まだ確定申告しておらず不明)

会社から利子補給があり、最初10年は残高の0.73%が毎月口座に入金されます。

それらをためておいて、毎年1月に100万円超を繰り上げ返済していこうと
思っています。

早めに繰り上げ返済をしたほうが、効果があると思い、来月1月に繰り上げ返済をする旨ローン会社には連絡したのですが、いろいろ調べると、フラット35sの場合、金利があがる11年目にまとめて返したほうが住宅ローン減税などのからみ(利子補給なども?)でお得というのを読んだりして、いつのタイミングで返すのがいいのかわからなくなりました。
基本、ローン支払い金額+60000を月々ローン口座に入金。それをためていって繰り上げ返済をしようと思っています。
これをためこむのがいいのか、毎年繰り上げていくのがいいのか
教えていただけたらと思います。

よろしくお願いします。

つんつんちゃんさん ( 埼玉県 / 女性 / 36歳 )

回答:3件

森本 直人 専門家

森本 直人
ファイナンシャルプランナー

- good

繰上げ返済と運用の関係について

2011/11/15 18:50 詳細リンク
(5.0)

つんつんちゃん様、はじめまして。
ファイナンシャルプランナーの森本直人と申します。

ご質問の件、住宅ローン減税と会社からの利子補給0.73%があるのであれば、金利があがる11年目にまとめて返したほうが、お得という考え方でほぼ合っていると思います。

但し、住宅ローン減税は、年末残高に対しての控除なので、厳密に計算すると微妙になるかもしれません。

また、対象となる住宅ローンの年末残高には、限度額がありますので、それを超える部分は、控除を受けられません。

繰上げ返済をしないで貯まる資金は、定期預金などで運用するとして、今後10年でどれだけ金利がつくかでメリットも変化するはずです。

フラット35sであれば、金利が上昇しても怖くありません。

運用商品は、定期預金でなくとも、例えば、個人向け国債などでもよいのではないでしょうか。

一定期間は解約できないことを受け入れると、利回りが高くなる元本確保型の運用商品など、色々あります。

リスクについて、理解した上で、こういった商品を活用してもよいと思います。

なお、上記は、元本確保型の運用を前提とした話です。

マネー分野は、分かっている人だけ、得をしているケースは、結構あります。

素人なりに判断するのではなく、独立系ファイナンシャルプランナーなどの専門家に詳しく相談することも考えてみてください。

ご参考です。

補足

さらに迷われてしまうかもしれないので、念のため補足しておきますが、上記は、10年間の運用率が0%の前提であれば、繰上げ返済をした方が有利です。

運用である程度のリターンが取れるという前提での話ですので、その点はご考慮ください。

相談
ファイナンシャルプランナー
運用
住宅ローン
フラット35

評価・お礼

つんつんちゃんさん

2011/11/17 18:30

補足含め、ご丁寧にありがとうございました。
10年間ためこんだお金を、運用することが必要なんですね。

マネー分野は、分かっている人だけ、得をしているケースは、結構あります。

という一文は、日ごろから感じてはいるのですが、なかなか自分となると
運用をうまくできるかどうかの不安がつきまといます。

今後、運用等が自分にできるか考えつつ、もう少し考えてみたいと思います。
ありがとうございました。

評価が遅くなりすみません。

森本 直人

2011/11/17 20:44

つんつんちゃん様、コメントありがとうございます。
確実にローン残高を減らしたい場合は、もちろん繰上げ返済でもよいのですが、いったん繰上げ返済したものを同じ金利で借り直すことは、不可能なので、その点だけ注意してください。

運用商品にどんなものがあるかやこの先10年で国内の金利が上昇する可能性など、色々と調べて、総合的に判断されるとよいと思います。

回答専門家

森本 直人
森本 直人
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
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渡辺 行雄
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繰り上げ返済について

2011/11/16 09:59 詳細リンク
(5.0)

つんつんちゃんさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、
渡辺と申します。

『住宅ローン減税などとの関係で、
今繰り上げ返済をするのが適切なのかどうか不安になってきました。』
につきまして、

繰り上げ返済を行うのでしたら、
繰り上げ返済のための資金は、
基本的に借り入れ元本にのみ充当されるということ。

また、返済当初の方が毎月の返済額に占めるローン利息の割合が高くなっていることもあり、
その分、繰り上げ返済による効果が大きくなりますので、

繰り上げ返済を行うのでしたら、
返済当初の方がその効果は大きくなります。

尚、住宅ローン減税との関係では、
住宅ローン控除で控除することができる金額と、
繰り上げ返済により、支払わなくて済むローン利息とを比較したうえで、
決定することになりますが、

一般的には、
住宅ローン控除で控除できる金額よりも、
繰り上げ返済で支払わなくて済むローン利息の方が、
多くなると思われます。

尚、つんつんちゃんさんが利用しているフラット35sにつきましては、
後からローン金利が上がっていく、
段階金利となりますが、

例え返済当初の適用金利が1.73%と低い金利になっていても、
預貯金あるいは資産運用により、
ローン金利を上回ることは、

決して簡単なことではありませんし、
住宅ローンなどの負債は返せるうちに繰り上げ返済などにより、
少しでも早く完済して、

老後資金など、
将来のライフイベント資金に
充当できるようにしていった方がよろしいと考えます。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄
http://www.fpreal.jp/

住宅
住宅ローン控除
ローン控除
住宅ローン
ローン

評価・お礼

つんつんちゃんさん

2011/11/17 18:37

評価が遅くなりすみません。

繰上げ返済は早くやったほうが効果があるとは、いろいろなところで聞いていたので
わかっていたのですが、ローン減税や、利子補給などがいろいろあって
少しでも得をしたい・・・と考えてしまっていました。
でも、やはり早めにやったほうが効果は高いんですね。
が、やはりこつこつと返せるうちに負債はなくしていくべきだなと
改めて思いました。

ありがとうございました。

渡辺 行雄

2011/11/18 09:19

つんつんちゃんさんへ

お返事いただきありがとうございます。
また、多少なりともお役に立てて、何よりでした。

これからもマネーに関することで、
分からないことがありましたら、ご相談ください。

リアルビジョン 渡辺行雄

回答専門家

渡辺 行雄
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(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
株式会社リアルビジョン 代表
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住宅ローン 繰上げ返済

2011/11/16 10:11 詳細リンク
(5.0)

つんつんちゃん様
はじめまして。

住宅ローンソムリエ(R)という商標で専門分野「住宅ローン・アパートローン」のFPをしております。宜しくお願いいたします。


繰上げ返済ですが、『金利が上がるタイミングにまとめた方が得』これは完全に間違いです。
繰上げ返済で「損or得」を考えるならば、1日でも1円でも早く返すことが基本です。
(ただ、フラット35の場合は100万円~とハードルは少し高いですね。)


実際にはご相談者様の「ローン残高」「源泉所得税額」等の情報が必要ですので、ココでどちらが得かの試算はできませんが、次の点も参考にして下さい。

1) ローン残高を早く減らした方が、団信保険料も安く済む
2) お子様の教育費がかさむ時期に預金残高が一定水準以上ある事を考えながら、繰上げ返済をする。



以上ご参考になれば幸いです。
もっと聞いてみたい場合には、下記HPよりお問い合わせ下さい。

~千葉県から経営革新計画の承認を受けています~
『住宅ローンソムリエ®』(有)信共 代表取締役 中村 諭
モーゲージプランナー[SCMP] / ファイナンシャルプランナー[CFP(R)]
http://www.shinkyo-jp.com/

~お得情報~
弊社経由で住宅ローン申込み → 変動金利(0.775%)実績
※提携金融機関に限ります
※2011年11月時点の情報です

相談
ファイナンシャルプランナー
住宅ローン
返済
ローン

評価・お礼

つんつんちゃんさん

2011/11/17 18:45

評価が遅くなりすみません。

すっかり団信のことは忘れておりました。
団信は払っておりますので、繰上げ返済によりローン残高が減れば
団信の支払いが少なくなりますね。

いろいろなことを総合して考えないといけないものなのですね。

ありがとうございました。

中村 諭

2011/11/17 22:01

評価・コメント、ありがとうございます。
そうですね、総合的に考える必要がありますね。

団信については、民間の生命保険(団信と同じような内容の保険)に変えることで、保険料を減らせるかも知れません。
そんな対策もあるという事も知っておくと良いですね。



~千葉県から経営革新計画の承認を受けています~
『住宅ローンソムリエ®』(有)信共 代表取締役 中村 諭
モーゲージプランナー[SCMP] / ファイナンシャルプランナー[CFP(R)]
http://www.shinkyo-jp.com/

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中村 諭
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住宅ローンソムリエ(R) 代表取締役
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住宅ローン・アパートローンの専門家

専門分野【住宅ローン・アパートローン】のFPです。保険営業の付加価値ではなく、住宅ローンのコンサルが本業のため、無料相談は行っておりません。ご了承ください。

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