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マイホーム購入迷っています。

マネー 住宅資金・住宅ローン 2011/10/31 19:03

夫30歳、妻32歳、子供0歳の3人家族です。
新築分譲マンションを購入しようか迷っています。
夫・・・会社員、勤続4年、昨年の年収約500万円(税込、ボーナス100万円込み)
妻・・・会社員、勤続2年、昨年年収約370万円(税込、ボーナス無し)、現在育児休業中(来年4月復帰予定)
夫婦ともに中小企業の正社員です。
子供は2~3年後にもう一人予定しており、私(妻)は再度、産休・育休を取得し、仕事は続けたいと考えています。
夫婦ともに他の借入無し、車は所有しておらず、当面予定もありません。

購入を検討している物件は5460万円。
諸経費の他に頭金を460万円自己資金で準備し、5000万円を借り入れ予定です。
(引越費用、家具購入費用を除いて100万円ほど手元に残る予定)
これから事前審査ですが、デベ担当者から頂いた計画表は下記のとおりです。
<夫>
借入3840万円、変動金利0.875%、返済期間35年
⇒返済額106,175円/月、ボーナス払い無し
<妻>
借入1160万円、変動金利0.875%、返済期間35年
⇒返済額32,074円/月、ボーナス払い無し
ペアローン予定。
他に管理費・修繕積立費等が3万円弱かかり、月々の支払は総額17万円弱です。

1、この状況で5460万円の物件購入は無謀ではないでしょうか。
実家に至近という好立地のため、多少無理してでも・・・という気持ちはあります。
上記の計画表を見る限りはやっていけそうに思うのですが、提示されているのは変動金利、頭金の少なさ、私がもう一人出産予定、子供の教育資金等々、不安が拭えません。

2、仮に購入可能な場合、夫婦のローン割合について、上記は夫の上限いっぱい、残りが妻でとりあえず計算してあります。
私どもとしましては、3500万円、1500万円の割合で考えているのですが、どの位が妥当でしょうか。
また、そもそもペアローンを組んだ方がよいでしょうか。

3、デベからは変動金利を勧められましたが、全て変動金利というのは不安です。
夫3500万円を変動にして、なるべく繰上返済し、妻1500万円を10年固定(2.1%)と考えています。
*デベ担当者から全期間固定は無い(?)と言われ、最長が10年固定でした。

長くなりなりましたが、上記のうちどれか1つだけでも、もしくはそれ以外でもアドバイス等頂けませんでしょうか。

dolphin79さん ( 東京都 / 女性 / 32歳 )

回答:5件

三島木 英雄 専門家

三島木 英雄
ファイナンシャルプランナー

- good

物件価格が高すぎます。長期計画をたてましょう!

2011/10/31 19:30 詳細リンク

dolphin79さま

住宅購入でお悩みとのこと。
販売会社さんのプランを見る限り、「買える」ということは言えますが
「払いきれる」とは限りません。

ローンの融資を受けるのは可能かもしれませんが
その後の返済計画は、シビアにみたいものです。

まず、物件価格ですが、年収からして高すぎると感じます。

ご主人様の年収と奥様の年収を足して借入できる
最大金額にホボ近い物件価格です。
将来的に、お子様の教育費の増加・増税による手取り減少・修繕積立金等の増加が
明らかに見込める中では、物件価格に無理があるように思います。
※新築時の管理費・修繕積立金は5年スパンで上がると思っておいたほうが
無難です。


今回の物件価格のマンション購入はお勧めできませんが
住宅ローンの割合については
住宅ローン減税が最大限に使えるように組むことがよいでしょう。
年末残債の1%が控除額ですから、販売会社のプラン、dolphin79様の借入
プランにおいてそれほど差はないと思います。


昨今の経済情勢で、金利は最低金利と思ってください。
日本の国債の買い手(団塊世代)が居なくなれば金利は
一気に上がる可能性もあります。※5年~10年先

相当な繰り上げ返済余力が望まれますので、ご主人様の給与が相当に
伸びる必要があろうかと思います。

また、増税・社会保障削減で実質手取りは相当下がっていきます。

それらを盛り込んだ長期のライフプラン計画(住宅購入計画)を
たて、問題がなければお勧めできますが、情報をお聞きする限りでは
見送ることも勇気かと思います。

少しでもご参考になれば幸いです。


株式会社FPリサーチパートナーズ
http://www.fp-research.jp/

マンション購入
住宅購入
住宅ローン
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三島木 英雄
三島木 英雄
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寺岡 孝
住宅&保険・住宅ローン コンサルタント

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2011/11/01 02:10 詳細リンク

アネシスプランニングの寺岡と申します。宜しくお願いします。

ご質問の件ですが、なかなか厳しい条件ではありますが、マンションデべの営業は売りたい一心、ご自身は買いたい一心で、双方の気持ちが何となくあらわれている感じですね。

都心では賃貸マンションの家賃を考えると、10~15万円程度はどうしても必要な額となります。
この額とほぼ同じような返済額で、マイホームが買えそうなところを探される方は多いと感じます。

さて、順を追って少し考えてみましょう。
まず、1番目。
正直、厳しいものがあります。
金利の上昇リスクや子どもさんの教育費のこと、将来の安定した収入が望めるかなど、それなりのリスクを具体的に考える必要があります。

ただ、ご両親などの援助があって、もう少し自己資金を増額できるようですと話は変わってきます。
このあたりは、一度ご親族に相談されてはと思います。
どうしても購入意欲が強い場合には、自己資金の上乗せは必要です。

次に2番目。
お二人の収入でこの借入金額では、ペアローンでないと厳しいですね。
それぞれの借入額は年収に対する返済比率から、それぞれの借入額の上限を逆算しているかと思います。
このあたりの額は要相談という感じです。

3番目。
最近の傾向では、現時点では変動金利で借りておき、繰り上げ返済をして元金を減らしていくパターンが多いようですね。
もし、金利が上昇傾向になった際には、固定金利に変更するという方法をとる格好にはなるでしょう。
尚、長期固定であれば、フラットが使えればその利用がいいかと思います。

以上が概ねの内容です。


なかなか限られた中での回答しかできません旨お許しください。

尚、私共では、マンション購入の方法やローンに関するご相談をお受けしていますので、宜しければ個別にお問い合わせください。


以上、ご参考になれば幸いです。

尚、個別のご相談や詳しい説明をご希望でしたら、お気軽にお問い合わせ下さい。
宜しくお願い致します。

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森本 直人
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ご家族が笑顔で暮らせる住居をお探しください

2011/11/01 17:08 詳細リンク

dolphin79様、はじめまして。
ファイナンシャルプランナーの森本直人と申します。

ご相談の件、お書き頂いた情報だけでのアドバイスは難しいのですが、私がまずお伺いしたい点は、会社の退職金制度がどうなっているのか、何歳まで働けるのか、相続財産を受け継げる可能性があるのかといった点です。

例えば、2000万円の退職金制度があり、8000万円を相続できる可能性のある方ならあながち無謀とは言いきれないと思います。
(前借も可能な前提で)

あとは、お二人が、倹約家なのか、浪費家なのかも、今の段階ではわかりません。

ただ、予算の組み方が、右肩上がりの経済成長を前提にしている感じはありますね。

もしそれを前提にするなら、金利の上昇を想定し、長期固定金利を選択しても、払えるように設計しておかなければなりません。

変動金利が、低いのは、デフレ時代を反映してのことです。

もしこのままデフレ時代が続くとするなら、給料や物件価値も下がり、それだけ返済できなくなるリスクが高まります。

いずれにしても、ご家族が笑顔で暮らせる住居を確保しなければなりませんが、例えば、もう少し予算を抑えて探し直してみるなど、選択肢は、色々あるのではないでしょうか。

安めの賃貸でしばらく過ごして、新築マンションが数年後に値崩れしたところで買い付けに行くという手もあるかもしれませんよ。

さらに詳しいことは、個別にFP事務所で相談してみるのもひとつの方法です。
今後の資金繰りについて、親身になって計算してもらえるはずです。

もちろん私の事務所でよければ、いつでもお越しください。

相談
ファイナンシャルプランナー
資金繰り
計画
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回答専門家

森本 直人
森本 直人
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
森本FP事務所 代表
050-3786-4308
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

オフィスは千代田区内。働き盛りの皆さんの資産形成をお手伝い

お金はあくまでライフプランを実現する手段。決してお金を目的化しないというポリシーを貫いております。そのポリシーのもと、お客様の将来の夢、目標に合わせた資産運用コンサルティングを行います。会社帰りや土日など、ご都合のよい日にお越しください。

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伊藤 誠

伊藤 誠
ファイナンシャルプランナー

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マイホーム購入迷っています。

2011/10/31 22:23 詳細リンク

FP知恵の木の伊藤です。
正直、無謀です。お子さんのためにも再考することをお勧めします。
子供は2~3年後にもう一人予定しており、私(妻)は再度、産休・育休を取得し、仕事は続けたいと考えています。
お子さん2人になり、35年ローンは
夫・・・会社員、勤続4年、昨年の年収約500万円で5460万円の物件購入はありえません。
変動金利0.875%が35年間続くと思いますか。

まず身の丈にあった住宅購入金額がいくらなのか確認しましょう。
http://www.chienoki.com/goods02.php
をご参考にしてください。

住宅
住宅購入
ローン
松永 文夫

松永 文夫
ファイナンシャルプランナー

2 good

マイホームの購入

2011/11/01 12:20 詳細リンク

dolphin79さん、こんにちは。
FPコンサルティングオフィスの松永です。

まず「この物件購入は無謀ではないか」ということですが、厳しいというのが率直なところです。
恐らく銀行は貸してくれるでしょうが、dolphin79さんもお考えの通り、問題は返していけるかどうかということです。

住宅購入のご相談があったときに私がいつも行っていることですが、将来のイベント(お子様の教育資金等)を考慮に入れてキャッシュフロー表を作成してみることをお勧めします。これでローン返済をしていっても資金ショートを起こさない額が適正な購入物件価格となります。

思っていたほど給料が上がらなくて、或いは給料が下がってしまって住宅ローンの返済が厳しくなってしまったというご相談が少なくないのが実際です。
慎重に検討してみてください。

ぺアローンはよく利用されています。以前は、借入人の返済比率によって銀行は連帯保証人を依頼していましたが、最近はぺアローンでの申込みしか受け付けないところもあります。
借入人はそれぞれが住宅ローン特別控除を受けることができますから、それぞれの納税額に照らして借入比率を決定されるとよろしいと思います。

金利については、ある程度長期固定の金利を適用されることをお勧めします。金利のリスクは侮れません。返済に余裕のある場合は変動金利(即ち、金利のリスクを取る)でも良いが、そうでない場合は金利を固定して、というのが基本的な考え方です。

以上、参考にしていただけましたら幸いです。

FPコンサルティングオフィス 代表 松永文夫
http://www.fp-consul.jp/

銀行
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教育資金
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