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借地権のある土地を購入する場合の適正価格を知りたいのですが。

住宅・不動産 不動産売買 2011/10/31 03:50

今の自宅は借地権のある土地に建っていますが、地主さんの相続人から土地を購入してくれないかと言われています。
この土地を購入する際の適正価格を知りたいのですが、どうやって調べれば良いのか教えてください。
近所の土地の値段(相場)大体分かるのですが、借地権者の場合は、新規に土地を購入するよりも、割安で土地を購入できるという話を聞きました。
この話は本当なのでしょうか?

maowaka2005さん ( 神奈川県 / 男性 / 43歳 )

回答:1件

借地権付建物の底地買取価格(不動産投資チャンス)

2011/10/31 17:28 詳細リンク
(5.0)

借地権付建物の土地の所有者の権利は不動産用語では底地権と言われております。


一般的に所有権で所有されている土地を借地権と底地権に分割出来ますが、その際に差額が通常発生します。簡単に表すと以下の様になります。


所有権=借地権+底地権+その他


maowaka2005様は既に借地権を所有しておりますので、底地権とその他の部分を支払うだけで完全な所有権に転換します。つまり、何れにしても借地権を既に所有している状態で底地権を買い取るのは、「底地権+その他」の部分のみの支払をすれば良いのです。


ではその比率はどうかと言えば借地権:底地権等=7:3、もしくは借地権:底地権等=6:4、もしくは借地権:底地権等=8:2等のケースがあります。ただ、実務的にみると7:3か6:4位が多いと思います。


(東京都港区の路線価を下記に添付します。これで路線価の数字の後ろのCとかBとか付いていますが、これが借地権割合の目安になります。
http://www.rosenka.nta.go.jp/main_h23/tokyo/tokyo/prices/html/19010f.htm


つまり、その土地が更地で売られたら通常成立する価格の3割か4割程度の金額の支払で土地を購入する事が出来ます。まずはそれが基準になります。問題はその3割よりも安く買えるか否かです。


売主にとっては一般の人や他の業者に販売するよりも借地権者に売る方がより高く底地権を売ることが可能となりますので借地権者に買い取ってもらう様に話しを持って来ますし、価格も柔軟に応じてくれると思います。


また、微妙にこれらの価格は借地権の権利の状態にもよって変わって来ます。例えば、借地権の満期が来年に来ると言う状態であれば、新たに更新料を払う必要が無くなるのでよりmaowaka2005様に取っては都合が良くなります。


一方、借地権の満期が後20数年先にあるという事であれば更新料を払ったばかりなのに、その権利を使用尽くす前に底地を購入する事で借地契約が消滅する事になるのでmaowaka2005様にとっては若干もったいない事になります。


つまり、借地権や底地権の価格の査定には借地権の契約内容が重要になって来ます。


必要な項目としては、借地権の契約期間、借地権料、その土地の固定資産税額、下記に示した名義書換料等項目となります。

補足

1名義書換料 借地権価格の10%程度が標準的

2更新料 借地権価格の3~5%又は更地価格の1~4%程度が標準的

3増改築承諾料 更地価格の3%を中心に1~5%程度のレンジが標準的

4条件変更承諾料 更地価格の10%を中心に、7~13%程度のレンジが標準的

5権利金 多種多様

6敷金、保証金 預かり金的性格を有する一時金は、借地権価格の構成要素にならない月額賃料の6~15ヵ月が標準的


経済的な点も重要ですが、この底地権を他者に売られない様に交渉する事も非常に重要になります。と言うのは良からぬ先が底地権を取得した場合にトラブルに発展する可能性も時々あるからです。


同じ様な問題に直面する人がいると思いましたので若干詳細に書きました。






上記の様な内容はかなりこみいっておりますし、不動産投資の一般的な知識もあった方が良いかもしれません。ご参考まで…

所有権
名義
不動産投資

評価・お礼

maowaka2005さん

2011/11/01 03:30

丁寧な説明、大変ありがとうございました。路線価図という指標があるのですね。それに借地権の割合も表示されているとは。。。。とても勉強になりました。

回答専門家

向井 啓和
向井 啓和
(東京都 / 不動産業)
みなとアセットマネジメント株式会社 
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