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住宅ローンの債務者変更

住宅・不動産 住宅・不動産トラブル 2011/10/28 03:26

30代、女性、公務員です。

現在、義父の土地(ローンなし)に私名義の建物(35年ローン、3500万)に、夫・子供二人(義父は入院中)で住んでいます。

建物を建て替えるとき、夫が諸事情によりローンを組めず私がすべて借りました。
ただ現在は、某住宅メーカーに審査かけてもらったところ組めるようになっているそうです。

義父名義の土地ですので、夫に何かあった場合(法律的にではなく、関係的に)この家に住む権利がなくなるのではないかと心配しています。
そこで夫にローンの債務者変更したい(建物名義も夫にしたい)のですが、
そのようなことは可能なのでしょうか?

またその手続きの方法、その他諸費用等教えてください。

くみくたさん ( 北海道 / 女性 / 31歳 )

回答:2件

真山 英二 専門家

真山 英二
不動産コンサルタント

12 good

住宅ローンの名義の変更について

2011/10/28 09:05 詳細リンク
(4.0)

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

住宅ローンは、マイホームのための貸付の制度で、
担保物件と債務がセットになっています。
したがって、単純に債務者だけの変更は基本的にできません。

今回、建物名義(所有権)も夫に移して良いとのことなので、
夫が住宅ローンを組んで妻名義の建物を買い取る形で
実質的に住宅ローンの名義の変更を行うことが可能です。

手続きとしては、
夫と妻の間で建物の不動産売買契約を締結し、
夫が住宅ローンを組んで不動産の代金を支払います。
その際に、妻は受領した代金で現在の妻名義の住宅ローンを完済し、
夫への建物所有権の移転登記を行います。
結果として、妻名義の債務は完済によって消滅し、
建物所有権は夫へ移り、
夫名義の住宅ローン債務が残る形になります。

金融機関に確認する必要がありますが、
親族間の売買に関しては、価格の妥当性を担保するために
不動産業者を間にいれた取引を要求されることが
ほとんどだと思います。
その際には、不動産業者へ仲介手数料等を支払う必要があります。

夫と妻の間の不動産売買にかかる費用としては、
・抵当権抹消費用(妻の住宅ローン)
・印紙代
・登記費用(登録免許税、司法書士報酬)
・不動産取得税
・仲介手数料等
・夫の住宅ローンを組むのに必要な費用
(事務手数料、抵当権設定費用、印紙代)
が上げられます。

各種の金額については、
建物の価格(不動産売買契約書の本体価格)によります。

今回のご相談内容は、特に問題のないことなので、
一度、現在の住宅ローンを組んでいる金融機関に
相談してみると良いと思います。

少しでもお役に立てれば幸いです。

変更
抵当権
名義
不動産売買
住宅ローン

評価・お礼

くみくたさん

2011/12/13 10:20

細かい費用まで教えてくださり、ありがとうございました。
かなり費用がかかりそうですね…
参考になりました。
ありがとうございました。

回答専門家

真山 英二
真山 英二
(神奈川県 / 不動産コンサルタント)
株式会社ハッピーハウス 代表取締役
045-391-0300
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親族間の売買

2011/10/28 14:30 詳細リンク
(4.0)

親族間売買は費用が相当掛るのでお勧めしません。(登記費用、不動産取得税、その他諸費用でざっと100万以上になると思いますし、場合によっては仲介会社を入れる事になりそうなると200万前後になります。)


くみくた様のご質問の意味が若干分かりづらいのですが、地代を払って借地権がある状態であれば現在のままの方がくみくた様の権利はより強固に保全されますが…


ただ、無償で賃借している場合には『使用貸借』となり法律的にもめると面倒になります。


借地権料は月額固定資産税額(土地の固定資産税額を12分の1した額)の3倍程度で設定するケースが多いようです。


また、借地の場合には将来相続が発生したとしても義父の土地を旦那様かそのご兄弟が相続されるかと思いますが、相続上の評価が低くなります。(借地権割合が土地の評価価格に掛けられます。この辺りは税務署や税理士とご確認を…)


その為どうせお金を使うのであれば借地権が発生する様に借地権契約を締結し、入院中の義父に地代を払われる事をお勧めします。

税理士
登記
不動産
固定資産税

評価・お礼

くみくたさん

2011/12/13 10:18

ありがとうございました。
借地権という方法もあるのですね。
いろいろ調べてみようと思います!!
ありがとうございました。

回答専門家

向井 啓和
向井 啓和
(東京都 / 不動産業)
みなとアセットマネジメント株式会社 
03-3442-2709
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みなとアセットマネジメントの向井啓和 不動産投資のプロ

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