別荘地永住者の地方自治体サービスについて

住宅・不動産住宅・不動産トラブル 2011/10/13 20:04

2年前に別荘地の一角を購入し、永住をスタートしました。住所も移し、この別荘地が位置する市の住人となり、地方税も別荘地以外の市民と同額を納めています。
この別荘地の下水道は、開発時の25年前から、管理会社（私企業）が管理費を徴収して運営していますが、老朽化にともなった改修工事の積立金等がなされていないため、市への移管の話が出ています。
一番の問題は、この私企業の管理費運営にあると思われますが、200区画強の半数近くが永住者ということもあり、下水処理施設・設備の行政移管を実施したほうが居住者としては望ましいと考えております。
それに伴って、下記の質問をよろしくお願いいたします。

１このような場合、市への交渉窓口は私企業なのか、住民で構成する自治会の代表なのか。

２既に、管理会社は市に対して移行の要望書を提出しており、その時点で下水処理のための配管実施として各戸につき20万程度の工事費が発生し、その金額は各戸で支払うということです。しかしながら、別荘地以外の市民と同等の地方税を支払っておりながら、何故このような工事費を支払わなければならないのか、納得がいきません。別荘地以外の場所においても、老朽化した下水道の工事の場合、一時的市民負担があるということは、聞いたことがありません。
このような負担金を居住者が支払わなければならないのでしょうか？

補足

2011/10/13 20:04

下水道の改修工事は、市への移管後に実施すると思われます。

natural1112さん（埼玉県 / 女性 / 66歳）

回答：1件

菊池英司
ファイナンシャルプランナー

別荘地永住者の地方自治体サービスについて

2011/10/20 15:01 詳細リンク

: (4.0)

natural1112さんはじめまして、
不動産コンサルタント・ＦＰの菊池と申します。
natural1112さんのような状況を以前いくつか取り扱ったことがあります。
過去の経験をもとに私なりの見解を以下に述べさせていただきます。

１のご質問ですが、この場合の交渉は、本来は私設管の所有者が行うべきと考えます。
道路が私道であればその所有者です。

所有権が別荘地所有者の共有であれば所有者・使用者の集まりである自治会となるでしょう。
管理会社の役割はよくわかりませんが、もとの分譲主であり道路の名義も管理会社名となっているのなら、管理会社となるのではないでしょうか。

こういう問題は権利関係がはっきりしていないケースも多々あり複雑です。
誰を窓口にするかと言うより、行政が移管を受けるにあたり、誰と話をしたいのか、誰の承諾がいるのかという見方をした方がよいかもしれません。

２のご質問については、本来は私設管の所有者もしくは使用者が負担すべきものと考えます。
公共下水ならもちろん修繕金を特別に要求することは通常はあり得ないです。
下水道施設維持のために下水道使用料や受益者分担金等を納めているわけですし。
もちろんnatural1112さんも納めているかとは思います。

しかし、今回のケースは、本来は私設管の所有者、使用者が自分達で修繕金を負担すべきものです。
行政の立場なら、修繕が終了してからなら移管を受けると主張してもおかしくありません。
今回は移管を受ける以上は行政側で工事をしっかり実施・監督したいので移管は先に受けるが、修繕費用は本来負担すべき所有者・使用者にお願いするという判断ではないでしょうか。

ただし、あくまでも行政のその時の判断です。
予算の関係もあれば、今までの事例もあり、行政によって判断が異なると思われます。

費用負担について交渉はしてみたのでしょうか？
行政が負担を要求してくるのなら、それなりの理由を説明してくれるはずです。
修繕費を行政側が負担する場合なら、事前に予算取りが必要なので、簡単にはいかないとは思います。

修繕費の負担については、ちゃんと説明をしてもらうべきです。
工事内容、費用見積もりなども含め、費用の根拠を示してもらいましょう。

補足

今回はnatural1112さんの書き込みをもとに、回答させていただきました。
あくまでも個人的見解であることをご理解いただきますようお願い申し上げます。

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評価・お礼

natural1112さん

2011/10/21 10:13

詳細なる回答、ありがとうございます。私どもは転居してこの私設管を利用して１年半ですが、２０数年利用している方々と同等の負担金を修繕費として支払わなければならないのでしょうか？また、永住者（住民税を支払っている居住者）と、別荘利用者（住民税を支払っていない居住者）との負担金についても、菊池様のご意見を聞かせていただければ嬉しいです。
ちなみに、修繕負担金は１戸につき２０万程度と聞いており、この金額は常識的範囲かどうか。
お忙しいところ申し訳ありませんが、よろしくお願いします。
道路に関しましては、以前は私道であったものを、既に市へ移管しております。感謝

菊池英司

2011/10/21 14:52

評価をいただきましてありがとうございます。
natural1112さんはまだ１年半しか住まわれていないのですね。
入居してすぐに２０万円の負担とは、納得できないお気持ちはよくわかります。

１年半しか利用していないのに、長年所有し私設管を利用していた方と同じ金額を払わないといけないかどうか？
これについては、必要な修繕金額を所有者（使用者）の数で均等に割って負担額を決めることになると思います。
所有日数は関係ありません。
natural1112さんは前の所有者の立場をそのまま引き継いでいるからです。
分譲当初に購入した方とnatural1112さんは権利に差は無く平等なのです。
そのため、負担についても同様で、平等に扱われることになります。

修繕負担の２０万円については、下水処理施設や私設管がどういう状況なのか、どういう工事をするのかなど細かい事情がわかりませんので、妥当かどうかは回答しかねます。
申し訳ございません。

道路を移管していたのなら、その際に下水管や下水処理施設も移管するべきだったと思います。
移管後に修繕が必要とわかったのなら、修繕負担の話はなかったのかもしれません。

購入時、下水管や下水処理施設が私設のものであることは重要事項説明書にて説明されていたかと思います。
将来、修繕が必要な場合に負担が発生する可能性があることは説明を受けておられるのではないでしょうか？

不動産には目に見えないところにいろいろな問題が潜んでいます。
それをいかに見つけ出し、リスクをうまく説明し、納得していただくかは不動産業者の実力しだいとなりますが・・・。