住宅ローン借り換えについて - 住宅資金・住宅ローン - 専門家プロファイル

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住宅ローン借り換えについて

マネー 住宅資金・住宅ローン 2011/10/11 17:12

家を建ててもうすぐ3年になります。
固定5年で、950万(2%)と1850万(2.2%)の35年ローンを組んでいます。
主人は現在、36歳です。

年収は430万ですが、主人の父が個人事業主として経営しているお店で働いています。
当時は5年固定しか選べなかったのですが、将来金利が上昇するのが不安で、低いうちに借り替えたいと焦っています。今、子供が3歳ですので、次回固定が切れる時期が教育費ピークと重ならないように、固定15年にはしたいと思っております。(固定10年だと金利が低いですが。。)

不安点が、上記のように主人は会社員ではないので、自営扱いで審査が厳しくなるだろう事と、繰上げ返済をしていないので、残債が多すぎて借り換えが出来ないのでは。。?という点です。

以前質問させて頂いた時、残債を減らすべく頑張りますと書いたのですが、頑張って節約してもなかなか貯蓄が出来ず、5年固定が切れるまでに繰上げ返済するのが難しそうです

とは言っても、固定終了後は、今の銀行で0.5%の優遇がありますが、どーんと跳ね上がるでしょう。
金額的に、今のままだと借り換えは難しいでしょうか??

もっとキツキツに、今から節約に励むべきでしょうか。。
どうぞ、よろしくお願いいたします。

kuzumoさん ( 東京都 / 女性 / 38歳 )

回答:3件

渡辺 行雄 専門家

渡辺 行雄
ファイナンシャルプランナー

8 good

住宅ローンの借り換えについて

2011/10/12 09:38 詳細リンク
(5.0)

kuzumoさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、
渡辺と申します。

『金額的に、今のままだと借り換えは難しいでしょうか?』
につきまして、

住宅ローンの借り換えを行うことで、
メリットが出るための条件として、

1.返済期間が10年以上残っていること。
2.借入残高が1,000万円以上残っていること。
3.現在利用しているローン金利と、借り換えた場合のローン金利との差が、
1.0%以上になること。
などとなります。

よって、kuzumoさんの場合、
返済期間や借入残高につきましては、
条件を満たしていますが、
ローン金利のうえからは、
kuzumoさんのお考えの通り、
現在よりも固定期間が長いローン商品に借り換えを行った場合、
1.ローン金利が現在よりも高くなってしまうこと。
2.新たに諸費用がかかってしまうこと。
などの点を考慮した場合、
現在よりも、返済額が増えてしまうことになってしまいますので、
残念ながらメリットは期待できないと考えます。

よって、それでも借り換えを行う場合は、
毎月の返済額が今よりも増えてしまっても、
固定期間をともかく長い期間にして、
返済の途中からローン金利が上がってしまうような、
心配ないようにするということになります。

例えば、借入残高2,500万円につきまして、
ローン金利2.7%・30年返済とした場合、

ご主人様の手取り収入430万円に占める住宅ローンの負担割合は、
31.0%ほどとなりますので、
住宅ローンの審査に当たって、
収入のうえからは特に心配しなくても、
大丈夫な水準だと思われます。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄
http://www.fpreal.jp/

住宅ローン
借り換え
ローン
審査
返済

評価・お礼

kuzumoさん

2011/10/12 16:06

回答、ありがとうございます。

残債については、借り換えがそんなに無謀ではなさそうで、少し気持ちが晴れました。
でもそうなんですよね。
返済額は増えますね。。

諸費用の安いソニーバンク狙いで、他行を考えていないのはまずいですね。。

渡辺 行雄

2011/10/12 16:26

kuzumoさんへ

お返事いただきありがとうございます。
また、多少なりともお役に立てて、何よりでした。

これからもマネーに関することで、
分からないことがありましたら、ご相談ください。

リアルビジョン 渡辺行雄

回答専門家

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(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
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3 good

住宅ローンの借換え

2011/10/13 10:41 詳細リンク
(3.0)

kuzumo様
はじめまして。

住宅ローンソムリエ(R)という商標で専門分野「住宅ローン・アパートローン」のFPをしております。宜しくお願いいたします。


住宅ローンの借換えをご検討との事ですが、kuzumo様が懸念されていますとおり、自営業は審査上確かに有利ではありません。ただ、ローン残高からみますと借換えが不可能という事もないと思います。


さて、借換え案ですが、次のような点も検討してみて下さい。


(1)フラット35への借換え
金利は融資実行時点の金利が適用されますので、今現在のレートが使える訳ではありませんが、2011年10月の金利は2.18%です。
フラット35でしたら、残り全期間の金利が固定できます。
ただし、次のような注意点もあります。
・金利の低いフラット35への借換えの場合、一般的に事務手数料が融資額の2.1%必要です。(ただし、新たな融資に組み入れることは可能です。)
・団体信用生命保険料が自己負担となります。
・建物の建築が一定の条件をクリアしている必要があります。


(2)現在検討中の銀行以外の再検討
10年固定であれば、当初10年間は1.50%、11年目以降は2.30%(基準金利が11年目に上がっていなければ)という銀行もあります。


(3)変動金利の検討
確かに金利上昇リスクはありますが、私のところでは《0.775%》という金利でお手伝いさせて戴いたことがあります。(2011年9月のお手伝い)
仮に2800万円を35年間、金利0.775%で借りた場合は、毎月の返済額は76,137円となります。
現在の毎月の返済額は95,000円位だと思われますので、毎月1万9千円程度抑えられます。

※ 下記の補足に変動金利の注意点を記載しました。



3点ご紹介させて戴きましたが、この(1)(2)(3)ともに私のところで取り扱えます。もし、検討してみたい場合はご連絡下さいませ。



以上ご参考になれば幸いです。

~千葉県から経営革新計画の承認を受けています~
『住宅ローンソムリエ®』(有)信共 代表取締役 中村 諭
モーゲージプランナー[SCMP] / ファイナンシャルプランナー[CFP(R)]
http://www.shinkyo-jp.com/

補足

変動金利について

ご承知のとおり、金利上昇リスクがありますので、住宅ローン返済口座には現在と同程度として、毎月10万円入れておくことをお勧めします。


金利が上昇し、毎月の返済額が10万円を越えなければ、その差額だけ貯金できますし、仮に返済額が10万円まで上がってしまっても問題の無い家計となっているハズですね。


ローン返済額が月10万円となってしまう際の金利ですが、試算してみると2.493%と算出できました。(2800万円、期間35年、返済月額10万円という条件で逆算)
0.775%で借りていたならば、銀行金利が今よりも1.718%上がっても対応できる事と試算できました。

※ 変動金利は他にも注意点があります。変動金利を利用の際は正しい知識を付けてからににして下さいね。

ファイナンシャルプランナー
条件
住宅ローン
審査
自営業

評価・お礼

kuzumoさん

2011/10/31 15:14

アドバイス、どうもありがとうございました。

残念ながら、フラット35が適用されない住宅であり、今から変動金利は恐くて考えられません。。

回答専門家

中村 諭
中村 諭
(千葉県 / ファイナンシャルプランナー)
住宅ローンソムリエ(R) 代表取締役
047-339-7251
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

住宅ローン・アパートローンの専門家

専門分野【住宅ローン・アパートローン】のFPです。保険営業の付加価値ではなく、住宅ローンのコンサルが本業のため、無料相談は行っておりません。ご了承ください。

松永 文夫

松永 文夫
ファイナンシャルプランナー

5 good

住宅ローンの借り換えについて

2011/10/12 12:40 詳細リンク
(4.0)

KUZUMOさんこんにちは。
FPコンサルティングオフィスの松永です。

今の5年固定で借りている分の将来の金利負担増がご心配とのことですが、お気持ちはよく解ります。
余裕があるという場合でなければ、金利リスクは取らない方が安心ですよね。

ただ長期固定金利に借り換えた場合、KUZUMOさんの場合は恐らく今よりも金利負担が重くなるであろうこと、そして借換えには費用がかかることは認識しておいてください。

借換え時の費用としては、不動産登記関係の費用(登録免許税、司法書士手数料)、新たなローンの保証料、銀行の事務手数料や返済手数料、印紙代等があります。~逆に、今のローンの保証料の一部戻りもあります。

さて、借換えは難しいかどうかというご質問ですが、確かに自営業者の方の場合は一般的にサラリーマンよりも審査が厳しくなります。しかし、一度銀行に相談されてはいかがでしょうか。
具体的に費用がどのくらいかかるのか、また何%の金利で借りられるのか等を確認することもできます。

同時に、将来のキャッシュフローを今のうちから確認しておくことをお勧めします。
これからお子さんの教育費負担も発生してきますので、今のうちから将来の姿を確認して、もし必要とあらば早いうちから対策を打っておくと良いでしょう。

有料となりますが、将来の対策についてはFPに相談されることも一つの方法です。

FPコンサルティングオフィス 代表 松永文夫
http://www.fp-consul.jp/

不動産
教育費
住宅ローン
借り換え
キャッシュフロー

評価・お礼

kuzumoさん

2011/10/12 16:02

回答、ありがとうございます。

諸費用は確かに気になっていて、保証料のかからないソニーバンク狙いなんですが。。逆にそこがダメだった場合はどうしようという話ですよね。。
どちらにしても、5年固定が終了したら、借り換えないと4%とかになってしまうので。。

松永 文夫

松永 文夫

2011/10/12 17:55

KUZUMOさん、お返事をいただきありがとうございます。

さすがによく調べておられますね。
当面は金利が上昇するような状況ではなく特に急ぐ必要はありませんが、まずは意中の銀行に相談されてみては如何でしょうか。
また疑問点等が出てきましたらご相談ください。

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