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対象：住宅資金・住宅ローン
回答数： 4件
回答数： 3件
回答数： 2件
新たに家を建てようと思い、今年に入ってからいろいろ探しておりましたが、つい先頃ちょうど条件に見合う物件が出てきており、それにあたり住宅ローンをどうするか悩んでおります。
物件は建築条件なしの土地を購入して工務店に建ててもらう予定です。
予算は土地建物6000万円、諸経費300万円の合計6300万円に収まるように検討中です。
頭金として一割の600万円（諸経費300万円は別）で、残り5400万円を住宅ローンにしようと思っております。
当初は、フラット35にしようと思っていたのですが、SBI銀行が扱っているフラット35で、現在金利が2.6％、団信料が年間30万円程度別途にかかると言われ、それなら銀行の住宅ローンの方がお得ではないのか？と悩んでおります。
他に提示されたのは、みずほ銀行の35年固定で2.4％です。
また、別にフラット35と銀行の住宅ローンを併用させるのも勧められました。
フラット35だと安心だと思っていただけに段々わからなくなってきてしましました。
現在のところ、みずほ銀行の全期間固定（35年）ローン2.4％とフラット35（SBI銀行取り扱い）でどちらにしようか迷っております。（SBIの住宅ローンは頭金を増やさないと多分審査は通らないと言われたので。）
この場合、どちらがお得なのでしょうか？
また、フラット35と銀行ローンの併用にする場合のメリットはなんなのでしょうか？
期間は35年で借りる予定ですが、第一子が小学校低学年ぐらいまでに300万円程度の繰り上げ返済を5〜6回程度して、返済期間はどんどん短くしていく予定です。
よろしければ、お知恵をお貸し下さい。
お願い致します。
補足
2011/10/06 15:47現在の家族構成です。
主人36歳 会社員手取り1000万円
＊実家の住宅ローンを自分名義にしており（支払いは義父）残債2600万円程
妻 32歳 パート手取り200万円
子ども1歳
です。
車などのその他のローンはありません。
よろしくお願いいたします。
mermaidloveさん （ 大阪府 / 女性 / 32歳 ）
回答：4件
専門家住宅ローン、どちらがお得？
mermaidlove さま
はじめまして、不動産コンサルティング会社、アドキャストの藤森と申します。
ご質問いただきました件ですが、
土地を購入してから建物を建てるのであれば、
銀行ローンを利用するという選択肢もありだと思います。
フラット35は建物完成時に融資金が下りてくるため、
土地の代金を先に決済するための融資 （＝つなぎ融資） が必要になってまいります。
つなぎ融資を利用するためには、融資手数料やつなぎ融資利息といった 諸経費が別途必要になってくる他、
建物の請負契約の締結を早めなくてはいけない などの制限をうける場合もあります。
この点は注文住宅でフラット35を利用する際の最大のデメリットとも言えるでしょう。
また フラット35と銀行ローンを比較する時は、
金利以外の諸費用も考慮した 「総支払額」 で計算することが重要です。
フラット35を利用する時にかかる代表的な費用
1) 事務手数料
2) 団信料35年間分
3) 適合証明書の発行代
4) つなぎ融資費用 （融資手数料やつなぎ融資利息等）
銀行ローンを利用する時にかかる代表的な費用
1) 事務手数料
2) 保証料
ここで注意したいのは団信料です。
銀行ローンの団信料は融資金利に含まれていますが
フラット35の団信料は別払いのため、融資金利に含まれていません。
フラット35の団信料は住宅金融支援機構のサイトで試算できますので、
必ず35年間分の団信料も考慮した上で比較検討してください。
機構団信 シミュレーション
http://www.jhf.go.jp/simulation_danshin/index.html
以上、ご参考になりましたでしょうか
アドキャスト:http://ad-cast.co.jp/ 藤森哲也
ＦＰによる住宅ローン初回無料相談 http://www.ad-cast.co.jp/money/loan/
住んでから気になることを事前に説明 物件調査報告 http://www.ad-cast.co.jp/purchase/object-report/
補足
フラット35と銀行ローンを併用するメリットは、異なる金利を組み合わせることによって、
それぞれのメリットをバランスよく取り入れられることです。
この借入方法は 「ミックス返済」 と呼ばれ、銀行ローンでも利用することができます。
mermaidlove様は 積極的な繰上返済を考えていらっしゃるので、
全期間固定と変動金利を併用したミックス返済を検討してみてはいかがでしょうか？
変動金利からどんどん繰上返済していけば、リスクはそんなに高くないような気がします。
評価・お礼
mermaidloveさん
2011/10/16 21:14お返事が遅くなり申し訳ありませんでした。
フラット35の説明で、つなぎ融資の説明は特にされませんでした。
これは確認した方がいいですよね。フラット35にした際の団信料もばかにならないので、そこも悩みどころです。
住宅ローンについても、やはり変動金利も考慮に入れて見た方がお得なのですね。
ご参考にさせていただきます。
ありがとうございました。
回答専門家
- 藤森 哲也
- （不動産コンサルタント）
- 株式会社アドキャスト 代表取締役
将来必要なお金を把握せずに、家を買うのって怖くないですか？
売ってしまえば終わり・・・になりがちな不動産業界の現状に疑問を抱き、不動産購入には欠かせないお金の勉強をスタート。FP資格を取得。住宅購入に向けての資金計画、購入後の人生設計までトータルにサポートする「一生涯のパートナー」を目指しています。
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専門家フラット３５と変動金利の併用がベターな選択かと思います。
初めまして、mermaidlove様。アイスビィの植森宏昌です。
個人的には繰り上げ返済を考えておられるのならフラット３５と変動金利を併用するのが良いように思います。
短期間で全て返済できるのなら今、少しでも金利の安い変動金利がベストでしょうが、世の中、予定通りにも簡単にはいかないでしょうし、将来的な金利上昇リスクに備える意味でもフラット３５を併用するのがベターな選択かと思います。
又、子供さんの件を含め、ある程度、余裕を持った資金計画を立てておかれる方が、いざと言う時に融通が効き幅も拡がりますから、割合を検討されてみては如何ですか？
評価・お礼
mermaidloveさん
2011/10/16 21:18お返事が遅くなり申し訳ありませんでした。
やはりフラット35と変動金利との併用がおススメなのですね。
一度、変動金利についても担当者の方に聞いてみたいと思います。
ありがとうございました。
植森 宏昌
2011/10/16 21:43お返事有難うございます。
又、分からない事や相談等ございましたら、いつでもお問い合わせくださいね。
回答専門家
- 植森 宏昌
- （大阪府 / ファイナンシャルプランナー）
- 有限会社アイスビィ 代表取締役
お客様との信頼関係を大切に！一生涯の安心と満足をご提供
将来のリスク対策やライフプランの実現に向けて、保険・投資・資産運用に関する知識や解決策をご提供すると共に、お客様に最適な商品をトータルにプランニング。お客様との信頼・信用を大切に、利害や損得を超えた末永いお付き合いをモットーとしております。
植森 宏昌が提供する商品・サービス
朝間 史明
宅地建物取引主任者
1
住宅ローン、どちらがお得？
mermaidloveさん
質問拝見しました。現状いろいろな商品があって非常に難しいと思います。
私の自論ですが、繰り上げ返済を既に計画されているのであれば元利均等返済の仕組みからしてフラット３５よりも当初金利が低いもの（もちろん３５年返済）を選択するほうが良いと考えます。変動も良いですがインフレヘッジで固定もお勧めです。最近の傾向として３５年固定にフォーカスする方が多いですね。
あと団信は大事だと思います。
評価・お礼
mermaidloveさん
2011/10/16 21:06お返事が遅くなり申し訳ありませんでした。
やっぱり金利が低いものの方が有利なんでしょうね。
ご参考にさせていただきます。
ありがとうございました。
三島木 英雄
ファイナンシャルプランナー
1
繰り上げ返済予定分を「変動金利」で
mermaidloveさま
住宅ローンの組み方についてお考えのこと。
昨今は低金利かつ銀行の貸し出し合戦もあり
非常に悩ましいと思います。
返済計画を拝見した感じでは
「フラット35」「変動金利」の併用がよろしいかと思います。
フラット35の魅力は、35年間返済額が一定なことです。
弱点としては、金利変動が無い分、金利が若干高めに設定されます。
一方で銀行ローンですが、現在は圧倒的に変動金利に人気があります。
店頭金利は2.375％等ですが、金利優遇で概ね-1.5％をしてくれますので
0.875％～0.975％程度で借り入れることが可能です。
5,600万円の35年ローンで簡単に比較しましょう。
金利2.4％：約197,200円
金利0.975％：157,420円
約4万円の毎月の支払差がでます。
安心を買うか、割安を買うか難しいですが
お子様が小学生低学年くらいまでに300万×5回の
繰り上げ返済が可能であれば、その分を変動金利で
組んでみるのもいいでしょう。
いずれ金利は上昇しますが、今すぐではないと思うからです。
向こう10年以内位は徐々に上昇したとしても2.4％を超える
可能性が低いと思います。
ですので
フラット35
4,000万
変動金利
1,600万
を借入しますと
合計返済
フラット分：140,860円
変動金利分：44,980円
となり、合計でもフラット単体で借りるより有利になります。
繰り上げ返済は金利上昇リスクのある変動金利を優先的に行うことで
将来の金利上昇リスクも除外できるようになりますよ。
ご参考になれば幸いです。
株式会社ＦＰリサーチパートナーズ
http://www.fp-research.jp/
評価・お礼
mermaidloveさん
2011/10/16 21:08お返事が遅くなり申し訳ありませんでした。
変動金利は金利が上がった後の利息が怖くてあまり考えておりませんでした。
でも、こうやって数字にしていただくと、すごくわかりやすくなります。
ご参考にさせていただきます。
ありがとうございました。
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