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対象:住宅・不動産トラブル

個人が販売した土地の瑕疵担保責任について

住宅・不動産 住宅・不動産トラブル 2011/10/01 21:43

個人から不動産業者に家を1100万で売却したところ、その土地から瓦礫が出てきて
更地にして、新しく住宅を建てるのにその処分が必要で、瑕疵担保責任が記載された
契約だったので、35坪の土地に6.5mの基礎杭を打つために瓦礫撤去で
450万必要とのことです。また35年前に整地された状態で購入したもので
当時の関係者の方も亡くなっており、販売された不動産業者も代替わりしています。
瓦礫費用について、言われるままに支払うものでしょうか?

エーデルワイスさん ( 島根県 / 男性 / 57歳 )

回答:3件

2011/10/02 23:52 詳細リンク
(4.0)

瑕疵担保の内容が解りませんが、いずれにしろ6.5m下にしか支持基盤が無いと言うことです。
6.5mの杭が打てれば目的の建物は建てられるのですから、瓦礫があるのがイヤだという気分の問題は別のこととして、
6.5mの杭を打つのに、瓦礫があるために掛かる余分な費用を負担すれば充分だと思います。大きな金額になるとは思えません。契約の内容によってはそれすら必要ないと思いますが。お話の内容からなら瓦礫の存在にあなたの責任が有るとは思えません。法律の専門家に相談してください。松江近郊なら私の友人も紹介できるかもしれません。理不尽な要求には断固とした態度で臨みましょう。いずれにしろ1100万と450万の数字に違和感を感じます。

相談
責任

評価・お礼

エーデルワイスさん

2011/10/03 20:32

ご回答ありがとうございます。コメント頂いたように法律の専門家に相談してみます。物件は関西にありますので、そちらで探すようにします。確かに元々、住宅が建っていた地盤の深いところにある瓦礫を瑕疵=欠陥とするよりも、何らかの固定方法で地盤強化に資する方法を検討するのが通常のように思えます。

回答専門家

田中 光一
田中 光一
(工務店)
株式会社 田中光工務店 

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朝間 史明

朝間 史明
宅地建物取引主任者

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瑕疵担保責任について

2011/10/02 08:54 詳細リンク
(5.0)

エーデルワイスさん
質問拝見しました。土地売買契約書に瑕疵担保責任を負う旨の記載がされているのであれば、瓦礫撤去をするの必要があります。
但し、35坪の土地で450万円かかるというのはよほどの工事かと思います。念のため、ご自身で瓦礫撤去業者を探して見積もりを比べてみてはと思います。

ライフトラスト 朝間

見積もり
瑕疵担保責任
工事
土地

評価・お礼

エーデルワイスさん

2011/10/03 02:24

回答ありがとうございます。
仰る通り自分で別の解体業者に見積もりを取るようにしてみます。

中石 輝

中石 輝
不動産業

- good

瑕疵担保責任の問題について

2011/10/05 15:00 詳細リンク
(5.0)

ご質問のような土地の売買契約を個人間で行う場合には、下記のような特約を結ぶことが一般的です。

「当該土地に建物を建築する際、建築を依頼する住宅メーカーから地盤・地耐力調査を要請されることがあり、その結果によっては補強工事等が必要な場合があります。地盤補強工事については、建築する建物の構造・規模・重量および依頼するメーカー等により異なります。なお、当該工事等を行った場合に発生する費用は買主の負担となります。」

建築する建物によって、地盤補強の必要性も変わりますので、そこまでは売主が責任を持てない、という観点から、地盤補強工事等の工事費が発生したとしても、その費用は買主負担とする契約内容にしておくことが最近のスタンダードです。
ましてや、買主が不動産業者であれば、私が仲介を行うのであれば、売主保護のために必ず上記のような内容を契約書に追加します。

なおかつ、瓦礫を撤去することと、杭工事をすることとは全く別の問題です。
瓦礫撤去だけであれば、売主の瑕疵担保責任の問題で、売主負担で撤去するということも分かりますが、撤去だけで450万円掛かるなんて考えられません。
恐らく450万円という金額には、杭工事全体の金額が含まれているでしょう。
「軟弱地盤の補強」の問題と「瑕疵担保責任の問題」を混同し、都合の良い請求をしてきているだけのように感じます。

弁護士の先生に相談される前に、まずはエーデルワイスさんが売却を依頼した仲介業者に上記のような内容を主張してみてください。

それでも拉致があかないときには、不動産売買のトラブルの相談窓口が各県の県庁内にありますので、そちらにご相談されることをお勧めします。
県によって名称はことなりますが、不動産業の免許権者が県になりますので、一定の指導力がありますし、この手の問題に慣れています。

弁護士の先生となると、適切な相談窓口を探すのがとても大変です。
不動産取引のことに関して、全く知識がないという弁護士先生も実際に多いのが事実ですが、その人がホントに不動産トラブルに強いかどうか…なんて簡単には分かりません。

以上、多少なりともご参考になれば幸です。

株式会社リード
中石 輝
「仲介手数料定額制」のリード ホームページ http://www.lead-yokohama.co.jp/
不動産売却でお悩みの方は「不動産売却エージェント」 http://www.fudousanbaikyaku.jp/

瑕疵担保責任
不動産トラブル
不動産売買
不動産売却
不動産

評価・お礼

エーデルワイスさん

2011/10/05 18:07

回答ありがとうございます。
大変参考になりました。
工事費用と内容も聞いて、瓦礫撤去と地盤強化を明確にしてもらいます。
ありがとうございました。

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