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金消契約後の名義変更

マネー 住宅資金・住宅ローン 2011/09/26 12:30

この度、3280万の物件を購入し、主人だけがローンをくみました。
自己資金は私(妻)の貯金から、1,000万だします。このお金には私の両親から援助してもらったお金も含みます。

ところが、私たちが勉強不足で、名義を分けた方がいいことを最近知りました。

不動産業者は主人だけの名義にするものだという前提で、ローンの申し込みをしていました。

先日銀行で金消契約をしてきた際に、名義の話になり、1,000万分は妻名義で、と申し出たのですが、その場に私がいなかったこと、印鑑証明・実印(妻の)なかったので、当初の予定通り主人だけの名義で登記すると言う内容になったようです。

この場合、後日登記をやりなおすOR夫婦間売買をするやり方があると、司法書士の先生に言われたそうです。

この2つのやり方のどちらかで大丈夫でしょうか?
贈与税(私の両親→主人・主人→私)がかかってきたりしないでしょうか?
このやり方で手続きしてもらうのに、費用はどれくらいが相場なのでしょうか?
私はローンを組んでいないのですが、名義分けをすることにより、ローン控除が受けられるのでしょうか?(フルタイムで働いています)

以上、分かりづらい点があれば補足しますので、ご享受ください。
お願いいたします。

nbforalさん ( 大阪府 / 女性 / 33歳 )

回答:2件

新谷 義雄

新谷 義雄
行政書士

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金消契約後の名義変更

2011/09/26 13:42 詳細リンク

nbforalさんのご質問に行政書士・ファイナンシャルプランナーの新谷がお答えします。

今回のケースでは旦那さん単独所有の不動産物件の購入にnbforalさん1000万円の贈与、と言う形態になってしまいます。したがって贈与税を回避する為の手段として

1.夫婦の共有名義にする(→後日、登記のやり直し)
2.旦那さんの持分を1000万円分、nbforalさんに売買(→後日、売買による所有権の移転登記)

の方法のどちらかを選ぶ事になります。
※nbforalさんのご両親からの出資も含んでいますが、金額によっては『住宅取得等資金贈与1,000万円の非課税特例』と言う制度を利用するかと思います。

さて、名義分けの割合ですが、1000万円/3280万円だとnbforalさんは住宅ローンを借り入れる必要がない=住宅ローン控除の対象にならないです。住宅ローン控除の適応はあくまで年末の借入金残高に対してですので、nbforalさんの借入可能額や、控除によって所得税が軽減する割合も検討したうえで持分割合を調整する事も可能かと思います。

1.の「後日に共有名義の登記をする」が一番コストがかからないと思います。
(2。の売買と違い夫婦間の売買契約書の作成や、印紙代、その他が不要)
新規に抵当権の設定や、持分の登記が必要となる場合があるので、金融機関や司法書士ともご相談下さい。
費用相場としましては金融機関にもお尋ね下さい。

その他、贈与税のかからない贈与契約などでご不明な点があれば遠慮なくご相談下さい。

行政書士
贈与税
所得税
ローン控除

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平野 秀昭

平野 秀昭
不動産コンサルタント

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頭金1000万円は奥様 住宅ローンは主人 所有権の持分は?

2011/09/26 17:07 詳細リンク

こんにちはnbforalさま、アーバンビレッジの平野です。

まず、現段階では銀行での金消契約が終わった段階で、まだローン実行と所有権移転はされていませんよね。
であれば、今の段階では、まだご主人だけの登記名義になったわけでもありませんから、登記がされるまでは、奥さんとの共有名義にすることは可能です。(後日にやりなおすことも夫婦間売買も必要ありません)
奥様とご主人との持分を決め、銀行と担当司法書士に早めに連絡してください。

銀行への連絡が必要なのは、銀行は物件全部を担保として融資しますので、奥様の持分に対しても担保としてみることになります。
そこで銀行としては奥様に、奥様持分についての担保提供者となってもらわないといけないので、その書類の提出を求められることになります。

司法書士への連絡は、司法書士が登記手続きをしますので、当然に持分割合を伝えておかないといけませんし、登記委任状には、ご主人様と奥様との両者の印鑑も必要となってきますので・・・


それでは、持分についてですが、誰がその不動産に対してお金を支払ったかにより持分が決まります。
逆に言うと、お金を支払ってもいないので大きな持分を持つと、実際に支払った人からの贈与とされることもありますので気をつけてください。
(1000万円を奥様が出したのに、全部をご主人名義にするとなると奥様からご主人への贈与とみなされかねません)

ということは、奥様が預金から出された1000万円分については奥様名義にできる、というよりも、そうされるのが一般的です。

では、ローンの分をどう扱うかです。
奥様も働いておられ、一緒にローンを返されるということでしたら、ローンの分の半分づつ、もしくは(所得の違いを考慮して)ローンの分をそれぞれの所得に応じた割合の持分にすることも妥当なのかもしれません。
仮に専業主婦であれば、ローン分の持分はご主人名義になります。

つまり、奥様は1000万円分と所得の割合分、ご主人様は所得の割合分で持分設定をするということが1番妥当な持分割合だと言えると思います。
(基本的な考え方からすると、所得については現時点だけではなく、ローン返済期間全体にわたって、所得割合がどうかを検討するべきだと思われます)

補足

次に、住宅ローン控除についてですが、住宅ローン控除はローンの負担割合に応じて働いておられる奥様もローン控除が可能です。

例えば、年末ローン残高が3000万円で控除額1%の30万円となりますので、ローン負担分が50%づつであれば、それぞれが15万円づつの還付があることになります。
(2人で申告しても1人で申告しても、合計額がローン残高の1%の範囲内ということになります)

上記の場合、ご主人様が所得税を30万円以上の額を納められていない場合は(所得税額が還付の限度となる、例えば20万円しか所得税を収めてない場合は20万円が還付の限度となる)有利となりますが、ご主人様単独で30万円以上の額を納められているのであれば、還付額は同じということにはなりますが・・・


最後に、奥様の両親からの贈与についてですが、何年かにわたって年間贈与の非課税枠110万円の範囲内での贈与を受けたものを貯金しておいたとすると、贈与税はかかりません。

また、住宅を購入するため資金として一時的に提供してもらった場合には、「住宅取得資金の贈与の特例」や「相続時精算課税制度」により、こちらも非課税(厳密に言うと相続時精算課税の場合は相続時に精算されるのですが)になると思われます。

これらの特例を利用するには申告をしたり書類と揃えたりする必要がありますので、詳しくは税理士、もしくは税務署へのお問合わせをお勧めします。

贈与
名義
住宅
担保
ローン

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