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対象:リフォーム・増改築

再建築不可物件のスケルトンリフォームについて

住宅・不動産 リフォーム・増改築 2007/07/17 06:39

相続で私の所有となった戸建て物件が接道していないことによる建築不可物件となっており、その活用方法について頭を悩ませています。適当な工務店を見つけてお願いすれば内緒で新築同様にリフォームすることができるという実態は分かりましたが、できることなら法的に認められた形での手段を選びたいと考えています。
つまり、法的に必要とされるのであれば、建築前に建築確認申請を行い、建築後に行政による建築確認をもらうという手順を踏むことかと漠然と考えています。

さて、当該物件についてですが、理想としては、築45年の2階建ての古屋をスケルトンリフォームして、平屋住宅として再生・活用したいと考えています。
これを行うにあたり、

?スケルトンリフォームのような方法をとる場合、大規模な修繕として、建築確認が法的に必要になるのでしょうか?

?スケルトンリフォームではなくても、二階建てを平屋にするような工事の場合は、やはり大規模な修繕として、建築確認が法的に必要になるのでしょうか?

?今回のような再建築不可物件の場合、建築確認申請が必要ということは、そのようなリフォームを行うことは不可能ということを意味するのでしょうか?

?例えば耐震補強を理由とした修繕として、今回のようなリフォームを法的に認めてもらうことは可能でしょうか?(可能性はありますか?)

?その他、何かいい方法はないでしょうか?

もちろん、所管の行政の建築指導課の判断が大きいのかと思いますが、一般論として、専門家の皆様のご意見を頂ければ幸いです。

宜しくお願いします。

takamanさん ( 茨城県 / 男性 / 32歳 )

回答:4件

早乙女 明子 専門家

早乙女 明子
建築プロデューサー

8 good

再建築不可の本来の意味として

2007/07/21 21:58 詳細リンク
(5.0)

こんにちは、takamanさん。
株式会社ガウディの早乙女です。

ご存知かもしれませんが、再建築が不可能な物件には、それなりの理由があります。

今回のケースは接道の問題なので、法令を遵守するのであれば、まず『接道するにはどうすればよいのか』を考えるのが先です。

行政は『万が一』に備えてルールを作っています。目先の便利さや個人の都合ではなく、社会全体が住み良い暮らしになるよう思案されているのです。

とはいえ、すでに建っている家を、すぐに改善させるわけには行かないので、法令を作った時点でとりあえず今の家をそのまま使っている場合は、仕方ないから待っている、でもなるべく早く現行の法令に従え、ということです。

確認申請が必要なスケルトンに拘らず、主要構造部はそのままに、それらを補強していくリフォーム、コンプライアンスを遵守しつつ現況を改善する構想をうまくマッチさせたプランニングをすることが必要なのではないでしょうか?

建て替えを考えるのであれば、接道が障害なら近隣に賃借あるいは売買で不足分を買い取るなどの方法にて道路を確保するなどの工夫でクリアできる場合もあります。

正確な解答には、接道の状況、および物件概要を把握する必要があり、さらに謄本、地積測量図などの閲覧が必要ですが、
とにかく『本来ならどうなっていなければならない場所なのか?』
を把握すべきです。

結論ですが、?主要構造部等法令で定めらている部位をいじるかによる?必要?不可能?エリアによる?主要構造部他法令で定められた部位を交わしたプランニングをする
です。

確認申請や行政に相談する以前に不動産の話と思われたため、当該立地に興味を持ち、回答させて頂きました。
なお、回答はあくまでも上記質問内容から推測できる範囲でとなりますので、ご了承ください。

評価・お礼

takamanさん

ご回答ありがとうございました。
当方の質問に対し明確に回答いただき参考になりました。
他の専門家の方からのご回答も含め、もう少し自分でも勉強してみたいと思います。

回答専門家

早乙女 明子
早乙女 明子
(東京都 / 建築プロデューサー)
株式会社ガウディ 代表取締役
03-3409-2601
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山本 武司

山本 武司
リフォームコーディネーター

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違う見地から、考えてみました。

2007/07/18 09:15 詳細リンク

「相続で私の所有」と記述いただいておりますが、

地面共なのか建物(上物だけ)なのかによつて
「takaman」さんのお考えの活用方法が大きく変わると思います。

建築のリフォームの方向に大きくお考えや想いがおありのようですが、

・リフォーム業者から見ればと「請負にくい」物件と
思います。のでお互い不利な条件での
請負が考えられます。

・役所の建築・住宅局ではまず具体的な相談やアドバイスは不可能で、建築基準法の中での判断をすると言う
スタンスは崩しません。

「takaman」さんのご検討なさっておられることも
新築以上の費用がかさむことも想像できます。
(特に?)
詳しくはその現状や取り巻く環境を存知あげませんが、

いずれにせよ「その活用方法」と言うことであれば
再考されて建物の活用か、それとも地面の活用か
と言うところにお考えをリセットなさる必要がありそうです。


最終的には建築指導課の判断になります

2007/07/17 08:08 詳細リンク
(5.0)

接道していないことによる建築確認申請が取れないとの判断は、敷地図面や周囲の状況が分かりませんので判断が付きかねますが、法43条の1項の但し書きによる救済措置もありますので、一度関係官庁の建築指導課に相談に行かれることをお奨めします。

さて、各項目の返事になりますが
?〜?までは建築確認申請を要します。
工事内容は、主要構造物の変更による大規模改修工事に該当しますので。

?に関しては、既存建築物の耐震補強と言う工事のみであれば、既存家屋を既存不適格建築物の取り扱いにして耐震改修を認めてもらう可能性もあります。
国土交通省も、古い家屋の耐震改修を進めている関係上、耐震改修に関しての工事は認めてもらえる可能性は高いはずですが、それと一緒に他の改修を含めることは難しいと思いますので、一度建築指導課で相談なさった方が間違いないと思います。

いづれにしても、法的な措置に関しては、我々建築専門家の判断も目安になりますが、あくまでも建築基準法を運用している行政側の判断によります(なぜなら建築基準法の文章は、法律の専門家によると、どうとでも判断できる悪文の最たるモノとのことですので)ので、関係官庁の建築指導課に相談される方が間違いないと思います。

評価・お礼

takamanさん

ご回答がりがとうございました。
インターネット上にある情報では、再建築不可物件でも大規模修繕してしまえば良い、或いは、することができるといったコメントが多く見られ、それが法的に認められたものなのかどうかの判断がつきませんでした。今回頂いたご回答で、とりあえず私が想定しているようなリフォームは普通は認められないケースということが分かりました。何ができて何ができないか、一度建築指導課に相談に行こうと思います。


接道していない内容で変わります。

2007/07/17 10:58 詳細リンク
(5.0)

最初にリフォームをする時に確認申請が必要となる対象についてですが
建築基準法には主要構造部の一種以上について過半の修繕や模様替を行
う場合に必要と定められています。主要構造部とは壁、柱、床、はり、
屋根又は階段となっています。ですので今回、takamanさんが考えられて
いるリフォームは確認申請が必要になると考えられます。

ご質問の4については、耐震補強が過半の修繕に当たるかどうかの判断に
なりますので、これは行政庁の主事の見解に委ねることになりますが、
補強について異論を挟む事は無いと思いますが、その他については難しい
と思います。

最初のご質問の内容で「接道していない」と有りますが、接道していな
いとは敷地が道路状に面しているけれどもその道路状の物が道路として
認定されていないと言う事でしょうか?それともまったくの囲繞地なの
でしょうか?或いは通路で接しているがその通路が道路に2m以上接して
いないと言う事なのでしょうか?それぞれにより条件が違って来ますの
で建築家と相談される事をお勧め致します。

行政庁に相談した場合に、
こちら側に何も準備が出来ていなければ一般的な回答しか返答されませ
んので建設的な物にはならないのが殆どです。このような場合、色々な
事を考えた上で相談をすれば行政側がダメと言った場合でもそれならば
このような場合はどうか?と相談できるわけです。その為には専門的な
知識と経験が必要ですので、建築家に相談する事をお勧めする訳です。

評価・お礼

takamanさん

ご回答ありがとうございました。
主要構造部に「壁」が含まれているということは、スケルトンリフォームをする場合は必ず大規模な修繕に該当してしまうと言うことなんですかね?建築基準法の条文は読んだのですが、やはり素人ですので、それだけで正確に理解するのは難しいです。
まずは役所に行って、その土地がどういう土地で、何ができて、何ができないのかを勉強するところから始めたいと思います。
ありがとうございました。

質問者

takamanさん

例えばどういうことでしょうか?

2007/07/18 19:25 固定リンク

ご回答ありがとうございました。
ただ、おっしゃっていることが何を意味しているのかがイメージできないため、例えばどういうことか教えて頂けませんか?

なお、相続は土地・建物の両方で、できればそこに住みたいと思っていますが、建物がかなり古く間取りも悪い上、2階部分は昔賃貸していたので外階段になっており、現状のままでは住みにくい状態です。したがって、全面リフォーム(しかも日当たりが悪いので平屋にして採光窓でもつけようかと)してしまおうと考えたわけです。)

請負が不利になるということは、値段が高くなるという意味でしょうか?

建物の活用、土地の活用を別に考えるというのは例えばどういうことでしょうか?
もし全く違う観点からの活用方法があるのであれば、必ずしもそこに住まなくてもいいと思っています。

宜しくお願いします。

takamanさん (茨城県/32歳/男性)

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