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対象:住宅・不動産トラブル

賃貸住宅立ち退きについて

住宅・不動産 住宅・不動産トラブル 2011/09/22 14:21

こんにちは、相談にのってください。

実家が借りている住居兼事業所の立ち退き問題についてです。
実家はある事業をしており、その事務所と住居を兼ねた建物2つと駐車場を借りております。
今年に入り、大家から、その土地を、貸しているよりも、有効活用したいので
出ていってほしいと言う話をさりげなくされていたようです。

今年8月に入り、今年中に、2つ借りている家の1つと駐車場を明け渡してくれと言われたそうです。明け渡すと、事務所の分を現在の住居のスペースでまかなわねばいけないため
現在の住居を事務所にして、新たに住居と駐車場を探さねばいけないということです。
それに伴う補償の話は全くなかったようです。

借地権の契約など口約束のみだと言う事ですが、祖父の代から、50年くらいは住んでおり
家賃もちゃんと支払っているようです。

住居の移転に伴う費用など、できるだけ補償してもらいたいと思っておりますが
どの程度まで交渉可能なのか、どなたに相談したら良いのか
アドバイスいただけますと幸いです。

補足

2011/09/22 14:21

補足ですが、契約書がないので何とも言えないですが、建物自体、もともとあったものを借りているので
借地権ではなく、賃借権だと思います。その場合の補償はどうなるのでしょうか?

ikikさん ( 東京都 / 女性 / 30歳 )

回答:2件

稲垣 史朗 専門家

稲垣 史朗
リフォームコーディネーター

48 good

借地権であっても、居住権の立ち退き料は必要となります。

2011/09/22 16:07 詳細リンク

こんにちは。パウダーイエローの稲垣史朗す。

借地権では本来、借地権者の一方的な都合による立ち退き通告の場合には、50年以上契約(口約束・・・ここは少しばかり法律的な立場は100%認められるかは疑問符ですが?)でも居住して家賃を相当額支払われている証明書があれば当然の権利として異議の申し立てが出来ます。
ましてや仕事としての場でも利用されていた訳ですから、今後の生活の糧としての存続にもかかわる訳ですから・・・営業権と居住権の二つに対する保証の是非が問われる問題に違いありません。

一般的には契約に基づく借地権の居住に対しての退去願いに関しては、地主は当然の如く現在の土地の路線価格の70%程度の支払いを提示されるものと思います。
これが本来の借地権に対する退去時に提示される相当分の金額です。

今回の場合には何も提示されること無く一方的に退去して下さいでは話は通らないし退去する必要性はどこにもないでしょう。
但し一点気になる点がありますが・・・法律に沿った「契約書」が無い点に於いて先程述べました70%の価格がどこまで認められるかが争点のポイントになることは間違いないでしょうね。

口約束も「約束」として認める許容範囲はありますが、文書による「契約書」とは少しかけ離れた意味合いもあることだけは確かです。

補足

現在の日本国における「人情的な範囲」と言うものは、現代の法治国家を基本理念にしている日本国では悲しいですが「証拠に乏しい」と言う判断で処理されてしまうことが現状の様ですね。

つまりは、現在の日本国(先進国全般)における法律と言うものは全てが「証拠無きものは信じない」的な土壌の上に成り立ってしまっていると言う事ではないでしょうか・・・?

確かに難しい問題には違いありませんね。

問題
契約書
法律
退去
権利

回答専門家

稲垣 史朗
稲垣 史朗
(神奈川県 / リフォームコーディネーター)
パウダーイエロー 代表取締役 兼 チーフデザイナー
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家主から立退き請求があった 立退き料について

2011/09/24 12:19 詳細リンク

こんにちは、アーバンビレッジの平野です。

借地というのは、土地を所有者から借りて自身で建物を建てている状態のことで、所有者が土地建物を所有して建物を貸している場合は、建物賃貸借ということになります。
ikikさんの補足から判断させていただくと、このケースは借地の問題ではなく建物賃貸借の問題のようです。

借地借家法第28条では、「建物の賃貸人による第26条第1項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人(転借人を含む。以下この条において同じ。)が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。」

少し難しい文言ですが、簡単に言うと、貸主の正当事由が無いと解約申し入れはできないということになります。
ただ、財産上の給付をする旨の申し出が貸主からあった場合は、それも考慮されるということになります。

貸主が自身で建物を利用する必要性が高ければ、正当事由による貸主からの解約ということも言えますが、今回のケースの場合は、貸主が土地の有効利用をしたいという、全く貸主側の理由による解約申入れと思われます。

したがって、それなりの保証(条項では、財産上の給付をする旨の申出)が無いならば、拒否することが可能です。

補足

それでは、財産上の給付をする旨の申出があった場合は、どこまでが認められるのでしょうか?
立退き料に相場はありません、実際に損害を被るであろう額が認められると考えられます。

請求できると思われるのは、引越費用、新たに借りる建物の敷金・礼金・保証料、役所等への住所変更手続きの費用、友人や知人や取引先等への住所移転通知の費用、(事務所を店舗としても利用されているのであれば)営業補償、休業補償、名刺・封筒・印鑑などの変更費用あたりではないでしょうか?
また、敷金や保証金を預けているのであれば全額返還を求めることもできるかと思います。

永年、その場所で住み事務所を構えられていますので、転居することでの不利益は相当あると思われます。
請求の明細を作成して、相手方に説明ができ、納得させられるような数字を挙げて交渉されることをお勧めします。

立退きに関する賠償については、あくまで交渉であり決まった保証範囲や金額はありません、当事者同士の納得のいく交渉が必要だと思われます。
当事者どうしの交渉が決裂すると裁判所での調停となり、それでも納まらない場合は裁判となり、第3者の判断に委ねられます。

尚、相談は弁護士や司法書士、行政書士も立退きに関する相談を受けているところもあろうかと思いますので、各士業の協会にお問合わせされることをお勧めします。

ikikさんのご実家の納得がいく解決を願っています。

問題
請求
賃貸
給付
保証

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