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対象:不動産売買

リフォームの場合のローン特約

住宅・不動産 不動産売買 2011/09/09 00:09

大至急回答をお願いします。
中古住宅購入→リフォームを考えていました。
中古住宅で1500万円+リフォームで500万円で、合計2000万円で済むと考えていました。
融資の仮審査では2000万ならOKということでしたので、先日契約書に押印して手付金も払いました。
しかしリフォームをしたい個所がどんどん増えて、リフォーム代だけで1000万円、本体と合わせて2500万円くらいになりそうです。
不動産屋に、もし2500万円で融資が下りない場合、ローン特約で解約出来るか確認したところ、不動産業者は物件本体の売買契約であり、物件本体分の融資の仮審査は通っている。リフォームは本体契約後の買主の勝手だから、違約金が発生しますと言われました。
いくら中古とはいえ高い買い物ですので、自分のやりたいリフォームを我慢して安く済ませるくらいなら、いっそ買うのをやめようかと思っています。
上記の場合、不動産業者の言うとおりローン特約は適用されないのでしょうか?
また適用される場合、何か必要な書類(リフォームの見積書?)はあるでしょうか?
ローン特約の期限が9月10日です。
早めのご回答をいただけると助かります。

ゴルジーニョさん ( 岐阜県 / 男性 / 33歳 )

回答:2件

真山 英二 専門家

真山 英二
不動産コンサルタント

1 good

ローン特約について

2011/09/09 11:41 詳細リンク
(5.0)

ハッピーハウスの真山(さのやま)です。

ローン特約とは、
契約書に記載された借入予定金額が借りられなかった場合に
白紙解約ができる旨の特約です。

今回のお話においては、
契約書に記載された借入予定金額が2000万円で、
契約時にその借入金額で合意していたのであれば、
後からリフォーム費用が増えた分の借入が
出来なかったからといって解約はできません。

つまり、契約書記載の2000万円の借り入れが出来なければ
ローン特約の適用となりますが、
仮に2000万円を超える金額の借入(例えば2500万円)を申請して
ローンが通らなかったといってもローン特約の適用にはなりません。

今回の件については、正直なところ、
不動産業者のいっていることに間違いはありません。

契約書に記載された事項について、合意した上で
契約を締結しているので、契約書にもとづいた手続きになります。

少しでもお役に立てれば幸いです。

契約書
申請
リフォーム費用
リフォーム
ローン

評価・お礼

ゴルジーニョさん

2011/09/09 12:11

真山様
早速のご回答ありがとうございます。
解約するか、リフォーム代を削るか、検討したいと思います。

回答専門家

真山 英二
真山 英二
(神奈川県 / 不動産コンサルタント)
株式会社ハッピーハウス 代表取締役
045-391-0300
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平野 秀昭

平野 秀昭
不動産コンサルタント

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リフォーム融資について、本体のローン特約が利用できるか?

2011/09/09 12:11 詳細リンク
(5.0)

アーバンビレッジの平野です

中古住宅を購入されてからリフォームをされるということですね。

まず、中古住宅の売買契約の内容がどのようなものかがポイントになります。
一般的には、中古住宅の売買契約書にローン特約の金額が記載されていると思われますが、いかがでしょうか?

2000万円もしくはそれ以下のローン特約金額になっておれば、2000万円の融資承認が得られた場合、ローン特約による売買契約解除を主張することは難しいと思われます。

その場合に契約を解除されるとすると、手付け解除期日までであれば、手付け解除(手付金を放棄して契約を解除)をすることはできます。
手付金の額にかかわれず、手付け解除の額を設定されて契約をしている場合もありますので、その場合はその設定金額を売主に支払って解除が可能です。

手付け解除の期限を過ぎているとすると、違約解除となり売主への違約金の支払い義務が発生します。


もし、ローン特約の金額が2500万円もしくはそれ以上としておれば、ローン特約による売買契約解除を期日までに言うことは可能です。
その場合には、ローン特約解除を期日までにしたことを証明するため、FAXなどで仲介業者を通して売主に申し出されることをお勧めします。

上記以外でローン特約解除ができるとすれば、まず、ありえない仮定かと思いますが、中古住宅の売買契約にリフォームを行う旨が記載されており、ローン特約の金額が記載されてなければ、思うようなリフォームができないため、中古住宅を購入する目的が達せられないとして、契約解除を主張することはできると思われます。


ローン特約が使えない場合は、手付け解除であれ違約解除であれ、手付金もしくは違約金以外に仲介手数料もかかってくることになり、ゴルジーニョさんにとりましても、かなりの負担額となると思われます。

ローン特約が使えない場合には、融資承認が2500万円以下であっても、購入時にしておかなければいけないリフォームと住まれてから期間が経過してから行っても問題がないリフォームとを区分され、とりあえずは融資の範囲内でリフォームを行い、一部リフォームは将来に行うようにされる、という選択肢もあると思われますので、よくご検討いただければと思います。

まずは、2500万円での融資承認が得られることを祈っています。

契約
融資
リフォーム
売買
ローン

評価・お礼

ゴルジーニョさん

2011/09/09 13:02

平野様
ありがとうございます。
契約の内容に関しては、口頭で説明・了承の部分もあり、一概になんとも言えない状況です。
一度、どうするか検討してみます。

平野 秀昭

平野 秀昭

2011/09/10 11:48

高評価いただき、ありがとうございます。

口頭での説明・了承では、後々に「言った」「言わない」ということになったり、お互いの認識が異なったりということがございますので、今後は、重要なことにつきましては書面を交わすようにされることをお勧めします。

いろいろなケースを想定されて、どうぞご検討なさってください。

またご不明な点がございましたら、お気軽にご質問ください。

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