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住宅ローンの借り換えについて

マネー 住宅資金・住宅ローン 2011/08/31 10:56

はじめまして。
私は31歳の公務員で、昨年度年収は約477万円です。
住宅手当の減額(賃貸から持家)により、今年の年収は約450万円程度になる見込みです。
家族構成は、専業主婦の妻と、2歳6ヶ月の長女の計3人で、近い将来にもう1人子どもを考えています。

今年4月に、楽天銀行フラット35Sにて1,900万円を借り入れ。
借入期間20年以下の低金利に惑わされ、20年の借入期間としたため、
金利は当初10年 1.3% 、 残り10年が2.3%ですが、
毎月の返済額は 当初10年 89,946円 、 残り10年が 94,448円です。

最初はそれでいけると思っていたのですが、今後のお金のやりくりを考えていくと、厳しいと感じ、毎日悩んでいます。
不運にもここ最近では4月が一番高い金利であり、融資直前に35年返済から20年返済に切り替えたことを後悔しています。

そこで、借入期間の延長は難しいということなので、ローンの借り換えを検討しています。

ここで1つ目の質問なのです。
まだ最初の融資から半年にも満たず、また借り換えにより融資手数料もかかり、返済期間の延長で総支払い額は増えますが、今借り換えるという選択は正しいと思われますか、間違えていると思いますか?


次に2つ目の質問です。
借り換えるとすれば、私に最適な借り換えプランはどうのようなものだとお考えになられますか?

私としては、4月にフラット35S・35年(当初10年1.63%、残り2.63%)で借りた場合の総支払額を上回らないようにしたいという希望があります。

現在思案中なのは、住信SBIネット銀行での借り換えです。
こちらの銀行は、現在のローンの返済実績が6ヶ月以上あれば、借り換え可能とのことです。
私の場合、10月5日の返済で6ヶ月が経過し、その後の申し込みで、12月に借り換え実行可能となりそうです。

ミックス返済で、変動+30年固定の34年借入はどうでしょうか?
12月28日までの実行で、変動金利は▲1.9%の0.875%(8月の金利)です。
30年固定は、当初引下げプランで▲2.2%の2.35%(8月の金利)です。
変動と固定をそれぞれいくらにするかも悩んでいます。
低金利の魅力で変動重視にするのか、金利の上昇を恐れて固定重視にするのか?


長文となりましたが、ご回答よろしくお願いします。

補足

2011/08/31 10:56

住信SBIネット銀行での借り換えは、10月5日の返済後に申し込み、融資まで1~2ヶ月ということで、11月ないしは12月の融資実行となりそうです。
その頃には、30年固定の金利が上昇しているかもしれません…。
ちなみに9月の金利は、変動は変わらず0.875%、30年固定は0.05%下がって2.30%です。
借り換えにかかる諸費用は50万円を超えそうです。

引き続き、先生方のご回答をよろしくお願いします。

kkk555さん ( 大阪府 / 男性 / 31歳 )

回答:1件

三島木 英雄 専門家

三島木 英雄
ファイナンシャルプランナー

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2011/08/31 19:21 詳細リンク
(5.0)

kkk555さま

こんにちはFPリサーチパートナーズの三島木と申します。

住宅ローンの借り換えを検討中とのこと。
現在のローンは非常に良いものですが、今後の
お子様の掛かる出費などを考えますと確かに返済の比率が高いですね。

質問1
お考えは間違っていないと思います。
長い年月のローンです、心に「ゆとり」がなくてはならないと思います。
ですのえ少し費用が掛かろうとも安心できる借り換えが
できるのであれば、実行して良いと思います。


質問2
kkk555様がお気づきのように今後家計を圧迫するであろう
毎月9万円程度のローンをどうするかですね。

kkk555様も試算している通り、返済期間を長くするしかありません。
SBIで仮に
35年固定:2.32% 1,000万
変動金利:0.875% 900万
にした場合ですが
35年固定が約34,792円
変動金利が約24,885円

合計で約59,677円となり、現在よりも約3万円程度負担が軽減されます。


当然に、期間を延ばしていますので、総支払金利は
あがりますが、これは「安定剤」と割り切ってはどうでしょう。

35年固定部分は金利情勢を気にすることはありません
変動の900万部分を気にすれば良いことですので
毎月の余剰金3万円をうまく蓄え繰り上げ返済に使用することで
安心が買えると思います。

繰り上げ返済できる家計状態を考えて
変動金利の割合をお決めになると宜しいかと思います。
※今後奥様が働く可能性など


ご参考になれば幸いです。


株式会社FPリサーチパートナーズ
http://www.fp-research.jp/

補足

大手都市銀行等は、借り換えにあたり返済実績は2年です。
ですが、現場レベルでは半年程度実績があれば借り換えできることが多いです。

期間
返済
住宅ローン
借り換え
家計

評価・お礼

kkk555さん

2011/08/31 20:54

早速のご回答を詳しくいただき、ありがとうございます。
確かに今のローンで最後までいければ理想なんですが、なかなか厳しいですよね。
第2子が幼稚園に火曜ぐらいになれば、妻にも少し働いてもらえたらとは考えています。

実際に借り換え可能なのは11~12月以降になりそうなので、ミックスローンの割合をじっくり検討しようと思います。

ありがとうございました。

回答専門家

三島木 英雄
三島木 英雄
(神奈川県 / ファイナンシャルプランナー)
株式会社FPリサーチパートナーズ 代表取締役
044-814-3553
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