至急!変動かミックスで迷っています! - 住宅資金・住宅ローン - 専門家プロファイル

専門家の皆様へ 専門家プロファイルでは、さまざまなジャンルの専門家を募集しています。
出展をご検討の方はお気軽にご請求ください。

至急!変動かミックスで迷っています!

マネー 住宅資金・住宅ローン 2011/08/25 00:03

ある銀行のプラン選びで迷っています。

35歳、35年で3300万円の借入れ予定です。
変動金利1本か、固定+変動のミックスで迷っています。

変動だと優遇が全期間-1.6%なので、今なら0.875%、
ミックスだと全期間-1.7%で、変動分は0.775%、固定分は2年以上固定(2年固定で1.35%)しなければなりません。
土地価格の3割以上、建物価格の3割以上は固定にしなければならないとのこと。

リスクを分散するためにミックスにしようと思ったのですが、
今は金利が低いので、土地と建物価格のそれぞれ3割(この割合は1度決めると以後変更できないとのこと)を、
最低期間である2年の固定にしようと思っています。
5年以上の固定は金利が2%以上なので固定する気になれません・・・。


2年後は、固定していた分も変動にすることができるので、
全価格について変動にすることが可能です。

でもよくよく考えてみたら、2年後ならそんなに金利が上がっていないだろうし、
2年間変動より高い金利を払って固定する必要があるのか疑問に思えてきました。

金利はこれ以上は下がらないだろうし、上がってきたら、
固定1本にするだろうから、わざわざミックスにする必要があるのか?
という気もします。

将来の見通しとしては、10年後に子供が中学生になるくらいなので、
そのくらいから出費がかさむだろうなと思っています。
それまでに繰り上げ返済を頑張りたいという気持ちはありますが、
家計にもさほど余裕があるというわけでもなく、2人目のこどもも考えています。

ミックスで1.7%優遇は魅力ですが、変動とどちらがいいのか悩みどころです。

アドバイスをお願いします。

補足

2011/08/25 00:03

アドバイスを受けて、変動1本はやめようと思います。
でも、この低金利のときに長期固定にするのはやはり踏み切れず・・・。

そこで、全期間1.7%引き下げを取るためにミックスを選択、
固定は2年にして、繰り上げ返済を頑張り、
2年後にどちらかを長期の固定にしようかと思いはじめました。
2年後、支払い合計の7割を長期固定に、3割を金利によっては変動で様子をみるか、
またはそれも長期固定にするか、というようにしようと思いますが、
この判断はどうでしょうか?

kinakokoさん ( 北海道 / 男性 / 31歳 )

回答:4件

渡辺 行雄 専門家

渡辺 行雄
ファイナンシャルプランナー

1 good

住宅ローンの組み方について

2011/08/25 16:36 詳細リンク
(5.0)

kinakokoさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、
渡辺と申します。

『ミックスで1.7%は魅力ですが、
変動とどちらが良いのか悩みどころです。』
につきまして、

一般的に住宅ローンを組む場合、
ほぼ毎年のように繰り上げ返済を行うことが可能ということでしたら、

早期完済を目指すことになりますので、
ローン金利も低くて済む、
変動金利や短期固定金利で、
住宅ローンを組むことになります。

ただし、ローンの更新が頻繁に行われるため、
返済の途中からローン金利が上がってしまい、
毎月の返済額が増えてしまう可能性があります。

この場合とは逆に、
繰り上げ返済につきましては、
3年に一回程度ということでしたら、
早期完済というわけには行きませんので、

多少、ローン金利が高くなってしまっても、
長期固定金利で住宅ローンを組むことで、
返済の途中からローン金利が上がってしまう心配がありませんので、
将来のマネープランをたてやすくなります。

尚、kinakokoさんの場合、
『家計にもさほど余裕があるという訳ではなく、
二人目の子どもも考えています。』
ということですから、

変動金利や短期固定金利で住宅ローンを組む場合、
将来の金利上昇リスクを十分に認識したうえで、
変動金利や短期固定金利を選択するようにしていってください。

また、現在のローン金利の水準を考慮した場合、
今後、更にローン金利が下がる余地よりは、
これからは上昇していく余地の方が十分にあります。

その場合、毎月の返済額が増えてしまう可能性が十分にあります。

尚、融資先の金融機関につきまして、
kinakokoさんがご検討されている金融機関に限ることなく、
ネット銀行をはじめ、
他の金融機関も調べたううえで、
kinakokoさんにとって、
最適な金融機関を選択することをお勧めします。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄
http://www.fpreal.jp/

個別
相談
プランナー
融資
銀行

評価・お礼

kinakokoさん

2011/08/26 14:31

ご回答ありがとうございます。

>ただし、ローンの更新が頻繁に行われるため、
返済の途中からローン金利が上がってしまい、
毎月の返済額が増えてしまう可能性があります。

そうでうすよね!
これは注意しないといけないですね。
全期間1.7%引き下げを取るためにミックスで2年は固定にして、
2年後にどちらかを長期の固定にしようかと思いはじめました。

短期で固定を繰り返してももったいないですよね。

渡辺 行雄

2011/08/26 17:45

kinakokoさんへ

お返事いただき、ありがとうございます。
また、多少なりともお役に立て、何よりでした。

これからもマネーに関することで、
分からないことがありましたら、ご相談ください。

リアルビジョン 渡辺行雄

回答専門家

渡辺 行雄
渡辺 行雄
(東京都 / ファイナンシャルプランナー)
株式会社リアルビジョン 代表
098-860-8350
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

ご相談をされたお客様が安心して生活できるマネープランをご提供

マイホームの購入資金対策、お子様の教育資金対策、ご夫婦で安心して老後を過ごすための老後資金対策など、人生には幾つものライフイベントというお金に関するハードルがあります。そんなハードルをクリアしていただくためのマネープランをご提供します。

渡辺 行雄が提供する商品・サービス

電話相談

『下流老人』にならないために今から始める老後対策

お金に関する不安のない、ゆとりある老後を迎えるために

電話相談

借り換えを検討している方限定!住宅ローンの選び方(提案書付)

あなたにとって最適な住宅ローン借り換えにつきましてアドバイスします(提案書&キャッシュフロー表付)

質問やお悩みは解決しましたか?解決していなければ...

※あなたの疑問に専門家が回答します。質問の投稿と閲覧は全て無料です。
上津原 章 専門家

上津原 章
ファイナンシャルプランナー

- good

金利が上がっても耐えられる家計にすることがポイントです。

2011/08/26 10:55 詳細リンク
(5.0)

kinakokoさんへ

おはようございます。
住宅ローンの金利をどうするか、返済期間を何年にするか以上に迷いますね。

お話されている変動金利の利率、確かに魅力的に感じられることと存じます。でも、変動金利である以上、金利が上がるリスクも頭に入れておく必要があります。固定金利期間5年を超えるものの金利が2%以上なのは、金融機関が金利上昇のリスクを恐れているからでしょう。

変動金利を、途中で固定金利に変更することが可能かどうかもチェックしてください。次の見直しで固定金利にするときに、借換しか選択肢がなかったりすると、せっかくの超低金利のよさも借換手数料で消えてしまいます。

ご家族構成から考えると、固定金利期間ができるだけ長いほうが安心です。

どうしても変動金利の魅力が捨てがたいということであれば、金利が4%程度になったときのことを考えて毎月の返済額と繰上返済の貯蓄を準備しておくと、子どもさんの教育費が多くかかったときでも毎月の家計を何とか乗り切ることができるように感じます。
※金融機関の審査するときの金利は、固定金利期間10年(優遇金利なし)の水準になることが多いようです。

また、将来kinakokoさんや奥様の収入アップがどこまで見込めるかも、住宅ローンの形を決めるポイントになるようです。

分からないこと、気になること、いろいろお聞かせください。

上津原マネークリニック 上津原 章
http://www.urban.ne.jp/home/uechan/

家族
教育費
家計
住宅ローン
見直し

評価・お礼

kinakokoさん

2011/08/26 14:47

ご回答ありがとうございます。

変動金利が4%になったときの月の支払額、あとで計算してみようと思います。
長期固定のほうが安心なのですね。

今ミックスを選んでおけば、2年後に見直しができて、
両方固定にもできるようです。
全期間1.7%優遇されるので、2年固定のミックスにしておこうと思います。

上津原 章

2011/08/26 16:11

kinakokoさんへ

ご評価いただき、ありがとうございます。

どんなに最良と思える選択肢であっても、リスクはあります。
リスクが表に出たときを想定して対策が立てられるかどうかがポイントになってきます。

金利上昇時の具体的なシミュレーションをするとのこと。相談をお受けした甲斐があります。
加えて、選択肢もより深く検討できたようですね。

よい買い物をされることを心よりお祈りいたします。

上津原拝

回答専門家

上津原 章
上津原 章
(山口県 / ファイナンシャルプランナー)
上津原マネークリニック お客様相談室長
0820-24-1240
※お電話の際は「"プロファイル"を見た」とお伝え下さい。

心とお金が豊かになるライフプランを一緒に作成しませんか。

「上津原マネークリニック」という名前には、お金の無理やストレスのない「健やかな」暮らしを応援したい、という思いがこもっています。お客様の「ライフプラン設計」を第一に、また「長いお付き合いを」と考え顧問スタイルでライフプランを提案します。

上津原 章が提供する商品・サービス

対面相談

体験相談会

普段から気になっている、お金の課題を解決してみませんか。

その他サービス

ライフプラン作成

~心とお金の豊かな暮らしのための~

島津 勝仁

島津 勝仁
ファイナンシャルプランナー

1 good

住宅ローンの金利選択について

2011/08/25 05:53 詳細リンク
(5.0)

kinakokoさんこんにちは。住宅ローンアドバイザーでファイナンシャルプランナーの島津と申します。
ご質問につきまして簡単に意見を述べさせて頂きます。

正直、十年、二十年先の金利見通しは誰にも出来ないのが実際だと思います。
ただ、過去10年を遡ってみると実際に金利は低位安定で上がっていない状態ではあります。
問題は変動金利を選択された時に、万が一金利が若干上がっても、耐えうる家計状態かどうかという点だと思います。あるいは繰り上げ返済で将来の金利上昇リスクを軽減できるかどうかという事。

例えば、仮の話ですがボーナス返済無しのkinakokoさんの記載条件で、変動金利が5年後に1%10年後に1%上がるというように考えますと、91,000円強の返済額が105,000円程度に、そして11年後に117,500円程度に上がります。このような上がり方を容認できるようであれば、変動金利でも大丈夫と考えても良いのではないでしょうか。
また、金利が低い方が元本の返済額も大きくなるので、早めに繰り上げ返済が出来れば、シュミレーションにもよりますが、金利が上昇したとしてもその分を吸収できるかもしれません。

もし、お子様の教育資金等の事情で、ローン返済額が金利の上昇に耐えられない可能性がおありなのであれば、今変動金利より高くても固定金利部分を多くして安心感を得るということも一つの選択だと思います。
ただし、その意味で2年固定というのは余り意味がない(変動金利と殆ど変わらないという意味で)とは思います。

的確な回答にならないかもしれませんが、いくつかのパターンでシュミレーションをされた上で、返済額を実
際に認識されてお決めになるのが宜しいのではないでしょうか?

シミュレーション
ファイナンシャルプランナー
住宅ローン
家計
ローン返済

評価・お礼

kinakokoさん

2011/08/26 14:20

ご回答ありがとうございます。
10年後にあがると厳しくなりそうです。

でも金利が低いのも魅力なので、ミックスで2年間様子を見て、
2年後にまた検討し直してみようかと思いました。

ボーナス返済にしていませんが、
しばらくはボーナス分からも返済して繰上げを頑張ろうと思います!

島津 勝仁

島津 勝仁

2011/08/26 15:56

評価のコメント有難うございます。
多少なりともご参考にして頂けて何よりです。
kinakokoさんの選択が、より良い選択となるといいですね。

中原 秀樹

中原 秀樹
不動産業

- good

金利上昇リスクは徐々に高まってきています。

2011/08/25 09:48 詳細リンク
(5.0)

はじめまして。《中古マンション売買専門》ホクセツホームの中原です。

kinakoko様のご質問についてですが、

通常、固定+変動のミックスとは

【全期間固定】+【変動】の組み合わせになると思います。

kinakoko様がご指摘されているように、全期間固定ではない固定金利(2年・5年・10年等)を選んでも
固定期間満了後、金利を再度見直すことから、変動金利と何ら変わりません。

そこで・・・

変動金利を選択しても良い場合とは、10年~15年以内にローン全額を完済することが可能な場合のみお勧めしております。
※「目先の負担(返済額)を減らしたい」など絶対×

理由は、変動金利を選択しても、今後もし金利が上昇する傾向になった場合でも、
その時点で5年・10年固定など比較的短期的な期間の固定金利商品への乗り換えが可能だからです。

つまり、金利変動のリスクをコントロールすることができるからなんですね。

もしも、短期で完済できる見通しが難しい場合には、全期間固定もしくはミックスにて
返済計画を立てていくことをお勧めいたします。

あと・・・

徐々に金利上昇のリスクは高まりつつあります。

「米国の格付け会社ムーディーズ・インベスターズ・サービスは24日、日本国債の格付けを
21段階のうち上から3番目の「Aa2」から4番目の「Aa3」へ1段階引き下げ」

=こちらの情報には注意が必要です=

国債の金利が上昇すれば、住宅ローンの金利も必ず上昇します。
今の低金利がずっと続くことはありません。

「金利が上昇してから固定金利へ切り替え」では遅いです。
不安定な時期だからこそ、保険をかけておくことも大切です。

少しでも参考になるようであれば幸いです。


ホクセツホーム 中原 秀樹
「仲介手数料半額!!」大阪・兵庫・京都・奈良・滋賀の中古マンション売買なら
ホームページ⇒http://www.hokusetsu-home.com/

大阪
情報
中古マンション
比較
住宅ローン

評価・お礼

kinakokoさん

2011/08/26 14:26

ご回答ありがとうございます。

目先のことにとらわれてはいけないですね!
変動金利を選んでいい人には、そのような理由があるのですね。
15年以内ではまず無理だと思うので、
ミックスで選んで、繰上げ返済を頑張ろうと思います。

依頼する銀行はなぜか2年~20年までの固定が選択でき、
その後は再度変動か固定か選べるそうです。

中原 秀樹

中原 秀樹

2011/08/26 14:50

kinakoko様評価頂きありがとうございます。

>依頼する銀行はなぜか2年~20年までの固定が選択でき、
>その後は再度変動か固定か選べるそうです。

なぜ長期固定とのミックスができないのか・・・
ずばり、金利上昇リスクを銀行も意識し始めているからなんですね。

変動金利0.875%は異常な状況です。
10年物国債の金利より低い状況です。

できるだけ長期固定とのミックスをお勧めいたします。

(現在のポイント:3pt このQ&Aは、役に立った!

このQ&Aに類似したQ&A

住宅ローンについて。 k2k2さん  2012-06-06 01:16 回答1件
繰上返済?借り換え?で迷っています じぇんぬさん  2010-02-02 10:36 回答1件
3800万の物件を購入しても家計が破綻しませんか? ぽんざえもんさん  2015-03-03 07:47 回答1件
住宅取得の資金計画について mgcさん  2012-03-25 14:32 回答1件
東京スター銀行 0金利ローンへの借り換え シフォンのままさん  2010-07-13 13:29 回答5件
専門家に質問する

タイトル必須

(全角30文字)

質問内容必須

(全角1000文字)

カテゴリ必須

ご注意ください

[1]この内容はサイト上に公開されます。

  • ご質問の内容は、回答がついた時点でサイト上に公開されます。
  • 個人や企業を特定できる情報や、他人の権利を侵害するような情報は記載しないでください。

[2]質問には回答がつかないことがあります。

  • 質問の内容や専門家の状況により、回答に時間がかかる場合があります。
気になるキーワードを入力して、必要な情報を検索してください。

表示中のコンテンツに関連する専門家サービスランキング

電話相談

借り換えを検討している方限定!住宅ローンの選び方(提案書付)

あなたにとって最適な住宅ローン借り換えにつきましてアドバイスします(提案書&キャッシュフロー表付)

渡辺 行雄

株式会社リアルビジョン

渡辺 行雄

(ファイナンシャルプランナー)

その他サービス

鹿児島市住宅ローン借換え相談

住宅ローンの借換えの絶好のチャンスです。

宮里 恵

M・Mプランニング

宮里 恵

(ファイナンシャルプランナー)

電話相談

初めて住宅を購入する方の住宅ローン相談(提案書&CF付)

初めて住宅を購入する方に、後から後悔しない住宅ローンの組み方をアドバイスします。

渡辺 行雄

株式会社リアルビジョン

渡辺 行雄

(ファイナンシャルプランナー)

対面相談 住宅ローン相談
藤森 哲也
(不動産コンサルタント)