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対象:住宅・不動産トラブル

旗竿地の境界と再建築について

住宅・不動産 住宅・不動産トラブル 2011/08/19 12:52

はじめまして。
9年前に中古で購入した旗竿地に建つ我が家のことでご相談です。
5棟ほどいっしょに建てられた1985年築の中古住宅を9年前に購入しました。
旗竿部分も登記上は幅2mあり、仲介業者にも再建築可能か
何度も確認し大丈夫という事で購入したのですが、落とし穴がありました。
5棟いっしょに建てているので基礎も一緒に打たれて繋がっており、境界が曖昧です。

旗竿部分は両側が隣家に挟まれており、
公道に接している旗竿入り口部分は2メートルあるのですが
途中から隣家の基礎の一部(配管でも入っているのか?)が
地上から20センチ程の高さで、階段の一段分のように飛び出していて
その部分だけは幅は1メートル90センチほどになっています。
つまり旗竿部分を隣家の壁と壁の間で計ると2メートル以上あるのですが
地上から数センチのところで計ると2メートルに満たないのです。
このような場合、やはり再建築不可となり、
物件の価値は下がってしまうのでしょうか?

教えてください。
よろしくお願いいたします。

ta960さん ( 東京都 / 男性 / 45歳 )

回答:4件

基本的に大丈夫だとは思います

2011/08/19 17:28 詳細リンク
(4.0)

写真などで確認出来ればいいのですが、文面の感じからすると敷地自体が道路に2mは確実に接していることや、敷地としては基本的に自宅まで2mの幅で繋がっていれば大丈夫だと思います。逆に隣の家が、敷地の境界を越えてこちら側に入っているという判断になるように思います。

こういう場合は、隣の家が基準法違反しているという扱いになるでしょう。ですので、基本的にこの土地の価値が下がったりするものではないと基本的に考えます。

ただ、これは基本的な考えなので、出来れば現地に設計士などに立ち会ってもらって確認したもらうことがベストでしょう。参考になれば嬉しいです。

八納啓造

評価・お礼

ta960さん

2011/08/19 18:45

ありがとうございます。安心しました。

回答専門家

八納 啓造
八納 啓造
(建築家)
株式会社 川本建築設計事務所 代表取締役
082-254-8781
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この建物の建築確認申請の内容を確認されては?

2011/08/19 18:31 詳細リンク
(5.0)

ta960さま
はじめまして
SOCIUS 岩間隆司 と申します。

基本的に、わたしも 再建築は可能だと思います。

はなしは それるかもしれませが、
こういった ケースの場合。 私がよくする確認方法 があります。

敷地所管の役所( ‥区役所など)にいって 現在建っている建物の
建築概要書 を見せてもらうのです。
ta960さんの 現在のこのお住まいも。
1985年当時の新築の際に 建築確認申請が提出されているはずです。
建築確認申請図書の ひとつに 建築概要書 という書類があります。
概要書や配置図といった簡単な内容ですが、一般公開された資料です。
少額を支払えば コピー もできることが多いです。

その 建築概要書 にある配置図(敷地の形状)と現状とをくらべて
お隣の建物が、敷地内に浸食しているのであれば、撤去してください!
と いえる と思います。

建築概要書の内容は、この敷地にこの建物を許可しましたよ、という
いはば役所の オスミツキ みたいなところもありますので、簡単に
内容はかわりません。
もし、ta960 さん が この地に建替えを計画して、建築確認申請
を提出したさいには、役所の担当者は、旧建物の この建築概要書と
の 整合 を確認するはずです。

参考にしてください。

計画
建築
新築
確認

評価・お礼

ta960さん

2011/08/19 18:48

ありがとうございます。大変参考になりました。確認してみます。

回答専門家

岩間 隆司
岩間 隆司
(東京都 / 建築家)
株式会社ソキウス 代表取締役
03-5735-9700
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山下 弘治

山下 弘治
建築家

3 good

もう一点、再確認してみて下さい。

2011/08/19 20:38 詳細リンク
(4.0)

ta960さん、初めまして。
ケイズアーキテクツの山下と申します。

質問の再建築は私も可能と思います。

当時の建築確認申請時の概要書が公式な書類ですから、もし境界ポイントが
不明であれば、現況への復元も追跡可能と思います。

いずれにしても、今現況の敷地の境界確認はされる事をお薦め致します。
また、見落としがちなのは、給排水です。
特に水道引き込みの確認をされて下さい。

1985年の建築ですから、あまり考えられない と思いますが、
各々の敷地へ直接公営水道の引き込みがなく、旗竿に面した公道より引き込んだ水道管から
分岐して各敷地に配管しているケースもあります。
この場合、隣家の配管も考慮しなくてはなりません。

隣地の敷地を経由して配管される事例があったので・・・
お住まいの水道局で配管図の閲覧も参考にされた方が良い と思います。

素敵な住宅造られて下さい。

申請
境界
建築
住宅

評価・お礼

ta960さん

2011/08/20 09:09

ありがとうございます。

樅木 貞夫

樅木 貞夫
建築家

4 good

中間検査に少々注意。

2011/08/20 04:43 詳細リンク

厳密に言えばすこし気になる部分がありますが、現実的には、楽観して大丈夫と考えます。
建築確認申請のあと、中間検査、竣工検査を受けねばなりません。「敷地内に隣地からの越境建物や未除却建物がある場合は原則的に検査は合格できません。検査に合格するまでは、次工程に進むことはできません。」という文言が確認済証に添付されていることが多いです。たとえば、適法でないコンクリートブロック塀が撤去できない等の場合です。 よって、確認申請は問題なく処理されたとして、中間検査時点で隣地からの越境物として指摘をうける恐れがあります。
このような事を避けるため、建築基準法上の敷地境界は越境物をさけて設定することがありえます。ただし、こういう処理は、(所有権境界は別にして)建築基準法上、隣地にこちらの敷地を使わせているような情況になるので、望ましくありません。また今回は接道幅の確保ができなくなってしまうので無理です。
こういう事情を考えたうえで、
1、今回、相談者様が新築を計画されているのであれば、問題の部分がどの程度目立つものかわかりませんが、その突出部分は隣地の越境物ではなく、こちらの設置した構造物(たとえば、境界を明確にするため、化粧ブロックを1段積むための基礎)であるという認識をもっておく。
2、もし、相談者様が売却をお考えであれば、上記のような対応にて切り抜けることは可能であるということをご承知のうえにて、対応をお考えください。

補足

その他の越境物が無いか御確認ください。軒樋、縦樋、ひさし等です。

境界

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