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家が建てられる建築基準について

住宅・不動産 住宅検査・測量 2011/08/03 17:07

現在住んでいる家の庭に、現在の家を壊さずに新築戸建てを建てたいと考えています。
現在の家は、6mの公道に面しているのですが、庭は公道から4mの法42条第二項道路を入り、さらに幅約1.8mの道を入った所です。
建築基準法で、接道面の幅が2m未満の土地に家を建築できないとのことなので、隣家の方に相談したところ、家が建てられるように土地を譲ってもよいとお返事をいただきました。
ただ、その道の入り口は階段が数段あります。土地を譲っていただいて、登記簿上は、2m以上になっても階段の幅が1.8mで、その横には、隣の家の雨樋が通っています。階段や雨樋は壊さなければならないのでしょうか。また、頭上には隣の家のひさしがややかかるようなのですが、それも壊さなければ建築許可が下りないのでしょうか。

春海さん ( 神奈川県 / 女性 / 53歳 )

回答:3件

2つの方法が考えられそうです

2011/08/03 17:28 詳細リンク
(5.0)

家のお庭に建てられるということだと、建て方には方法が2つあります

一つはご質問に挙げられているように、別敷地として道路に接する敷地に区分して建てる方法。
書かれている接道に関しての問題もありますが、もう一つは、敷地を区分した時に、既存の建物のけんぺい率、容積率もクリアーしたものでないといけない点です。もちろん新しく建てる建物の敷地に対してもです。ここも押さえる必要があります。

それとご質問の接道の件ですが、これは最寄りの区役所の建築課の方に具体的に建築相談されるほうが確実でしょう。実際に現地に見に来られます。一番困るのは、大丈夫だろうと進めていて後で×になるときですので、ぜひ相談してみてください。

それともう一つは、既存建物の離れとして同一敷地内に建てるという方法です。
この時のポイントは、離れの中に「トイレ」「キッチン」「お風呂」の全てがそろっていると離れにならないという点です。
この内二つなら、独立したひとつの家としては換算されませんので、これも一つの方法でしょう。

両方の案ともそうですが、けんぺい率、容積率がクリアーしているかもポイントとして押さえら得れると良いでしょう。
素敵な家が出来ることを願っています。

八納啓造

建築
風呂
トイレ
キッチン

評価・お礼

春海さん

2011/08/04 18:24

八納啓造様
ありがとうございました。
離れとして建てるという方法もあるのですか。
また、けんぺい率容積率も確認の必要があるのですね。
区役所に建築課があることさえ知りませんでした。
家づくりのはじめの一歩に的確なアドバイスをいただき安心しました。
早速、区役所の建築課に相談してみます。ありがとうございました。

回答専門家

八納 啓造
八納 啓造
(建築家)
株式会社 川本建築設計事務所 代表取締役
082-254-8781
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1.8mの道

2011/08/03 18:07 詳細リンク
(5.0)

こんにちは、横浜の設計事務所です。

一番の問題は「さらに幅約1.8mの道を入った所です。」の部分ですね。
この「道」は、春海さんの敷地なのでしょうか?
敷地延長部分として42条2項道路に接道するというならば良いのですが、
ここが他人の名義が入っているような土地だと面倒です。

隣家の方が譲るというお話であることから、春海さんの敷地であると仮定して
お答えします。
敷地延長の場合2mの幅が必要です。また延長長さも条例で定められている場合があります。
あまり長いと2m以上の巾が必要になる場合もあります。

横浜の場合は15m以上25m以下の延長ですと3m必要で25m以上だと4m必要です。

敷地延長の場合、土地の境界線が一番大事です。
土地の譲渡を受けて、境界確定の測量をした図面とピンを地面に入れてあれば
階段や雨樋はあっても基本的には大丈夫です。
(役所に確認はしてください。本来的には避難などに支障があってはいけないので)

ただし、隣家は境界をこえて庇や雨樋がくる形になるので既存不適格にはなります。
また、春海さんの既存の家も建ぺい/容積、分割線からの距離によっては既存不適格
になる場合があります。

それで、どうこう言われる事はありませんが、補助金をもらって耐震改修をする場合などに
問題が生じることはあります。
具体的には役所もしくはお近くに設計事務所に相談されることをお勧めします。

相談
境界
確認
設計
確定

評価・お礼

春海さん

2011/08/05 23:33

丁寧な回答ありがとうございます。幸い1.8mの道は15mもありませんので、2m確保できればよいことが分かりました。きちんと測量して、2mを確保する方向で検討したいと思います。ありがとうございました。

回答専門家

小松原 敬
小松原 敬
(神奈川県 / 建築家)
一級建築士事務所 オフィス・アースワークス 代表
045-314-5360
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志田 茂

志田 茂
建築家

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庭部分に家を建てる場合

2011/08/03 18:01 詳細リンク
(5.0)

志田茂建築設計事務所 志田です。
http://s-coco.net/

建築確認を申請する図面上で道路(巾4m以上(2項道路含む))に2m以上接していればよいので、その部分の状態を変える必要はないと思います。ただ、お隣から土地を購入される場合には、土地の境界のポイントを明確にして、現地で2m(以上)ある事が確認できるようにしておく必要はあります。また、2項道路ですから、セットバックする必要があります。お隣から購入する土地の部分でそれをやって、問題なければいいですが。。塀などはあっては何か言われると思いますが、雨どいや庇などは、現況がそうなので、お隣が建替えるまで、しょうがない事です。

また、もし、6m公道から、現在ある家に当たらずに巾2m分の路地のように、奥の庭までつながるように線引きできるなら、全体の土地を二つに分ける事が可能になります。その場合に、現在ある家の「建ぺい率・容積率」が規定の数字に合うように分ける必要があります。建築確認の申請する場合は、図面上で土地を分けるだけでよく、分筆登記をする必要はありません。ただ、のちのちの事で必要があれば、分筆登記はしたほうがいいです。
以上は、「分けられれば」の場合ですが。。

文字で書くとなかなか難しいですが、一度、現在の家の図面、公図や現況の写真などを持って、役所の建築課でご相談される事をお勧めします。方法を教えてくれると思いますよ!

建築設計

評価・お礼

春海さん

2011/08/04 18:33

志田 茂様
ありがとうございました。
セットバックする必要があるのですね。
具体的なことがイメージできないので、図面、写真などを持って役所に行ってみます。
役所での相談に、何を準備していけばよいのか教えていただきありがとうございました。

志田 茂

志田 茂

2011/08/04 18:46

春海さん

いろいろな法規の話がからむので わかりにくいですね。
とにかく現在の状況がわかる資料を持って行ってください。
写真は全体の様子がわかるものと、境界近辺の様子がわかるものとを撮ってください。

うまい解決方法が出るといいですね!

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