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戸建ての売却か賃貸か迷っています。

住宅・不動産 不動産売買 2011/07/19 23:22

東京都下在住のものです。
築7年の建売戸建を3・4年後に売却か賃貸にだそうと思っています。理由は、生活のスタイルに合わないためです。
不動産業者さんにみてもらったところ、現在、売却値は3500万前後(年60万ダウン)賃貸では月15万が妥当ということです。
住宅ローン残は1700万弱 月返済は8・5万です。
賃貸に出した場合は、15年なりしたら戻ってきて注文住宅を建ててもよいかなとぼんやりと思っています。

この場合、売却と賃貸どちらがよいでしょうか?
月15万で出した場合の所得は一般的にいくらほどになるのでしょうか?
宜しくお願いします。

ヨッチャンマンさん ( 東京都 / 女性 / 37歳 )

回答:1件

大長 伸吉 専門家

大長 伸吉
不動産投資アドバイザー

1 good

戸建ての売却か賃貸かについて

2011/07/22 18:15 詳細リンク
(5.0)

こんにちは、大長伸吉です。

・戸建ての売却については立地・建物・近隣相場などによりますが、上記の査定3500万と仮定した場合、仲介手数料などの諸費用と住宅ローンの残債を差し引きした残りの1600万前後が手残りと確定します。

・賃貸(賃料15万)で貸した場合、手残り金額として月6.5万円、年78万円、15年間で例えば5年間で6.7%(5年間ごとに-10000円)下落したとして2520万。

(上記の賃貸の計算は税務上の課税所得の計算ではなく、税務上の場合は元金の支払を計算せず、建物の減価償却費を経費計上することになりますので、上記の収支とは異なります。)

売却後の約1600万を選択するか、15年間の想定賃貸総利益の2520万(15年後)を選択するかと数値をみて検討するとより具体的になります。
(*上記は、仮の試算ですのでこのような試算をリスク重視ケース、安定ケースなど数種で検討する必要があります。)

(質問文ではすぐに現金を使う予定が無いようですので)15年間での金額を比較した場合、
売却1600万 < 賃貸2520万 となりまして、
他の投資などにて15年間で1600万円を2520万円に殖やすことは相当難しい事ですし、賃料利益に加えて、その土地が残っている事は売却にないメリットだと思います。

しかし、自宅を貸すということは“ヨッチャンマン”さんが新たに住む家の年間費用も計算に入れなければならず、今回の選択では今後のお住まいにかかる費用を加味して検討された方が良いです。

良い立地と建物でしたら、売却での結果が出るのには時間がかからないと思いますが、売却の予定時期が3・4年後ということですので、それまでの期間は徹底的に賃貸経営の可能性を探り・調べることをお勧めします。

同時に、賃貸での課題は「月15万円で貸せるのか?」、「空室は出ないのか?」、「オーナー様が賃貸経営に向いているのか?」など不確定要素もありますのでこちらについても注意が必要です。

これらについてはこのメールでの概要だけで判断することは危険でして、具体的に個別問題として現地の調査をして、賃貸経営の長期計画に落とし込んだ後に結論を出されることをお勧めします。

そのような件に関して、ご相談を受け付けていますので、詳細の相談はinfo@nenkinooya.comにて受け付けています。

補足

またオーナー様が賃貸経営の知識がある場合は、もうひとひねりした考え方もあります。
現地での賃貸経営との比較ですが、売却した資金をもとに都心のより良い立地に土地を買い替え、アパートを建築して収益を上げる方法もあります。こちらについてはアパート投資の王道のオンリーワン勉強会の会員さんでも多くの事例があります。
HP http://www.odpt.net/
建築実績 http://www.odpt.net/achievement.php

質問
相談
売却
戸建て
賃貸

評価・お礼

ヨッチャンマンさん

2011/07/25 06:33

ご親切にありがとうございました。経費やリスクなど含め、賃貸経営について勉強をしてみたいと思いました。
また詳細の相談もさせていただきます。今後ともよろしくお願いいたします。

大長 伸吉

2011/08/04 17:50

ご評価をいただき、ありがとうございます。
おひとりでは分からないことや気がつかない事がありますし、大きな判断ですので、いろいろな方にご相談をされると良いと思います。
私のところにも気軽にお声かけください。

回答専門家

大長 伸吉
大長 伸吉
(東京都 / 不動産投資アドバイザー)
ランガルハウス株式会社 代表取締役 アパート経営アドバイザー

小さな事でも気軽に相談できるよう心がけています。

アパート経営では相談が出来ることが少なく、虎の子の自己資金を使い、住宅ローン以上の融資を負い、不安が多いものです。小さな心配事を一つ一つ解決することが大事で、何事も気軽に確認し、入居者が快適に生活できるアパート経営を目指します。

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