超低所得世帯の金利の選び方(変動、固定、フラット) - 住宅資金・住宅ローン - 専門家プロファイル

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超低所得世帯の金利の選び方(変動、固定、フラット)

マネー 住宅資金・住宅ローン 2011/07/14 00:34

いつもこちらではお世話になります。
長文乱文大変恐縮ですが、ご教示何卒お願い申し上げます。

当方42歳の夫婦、子供一人と秋にもう一人出産予定のです。
年収約250万の超低所得世帯で、本来は住宅購入など厚かましいのは承知なのですが、固定資産税やメンテ等経費諸々ざっとですが計算しても賃貸料よりローンの方が少し安くなる事、
退職金は望めなく、老後賃貸にいる方がリスクが高い事、
子供を二人授かり雀の涙でも資産を残してやりたい事などを考慮し
安全策でマイホームを検討するようになりました。

先日主人が気に入った中古物件に出会い、合計1600万円で事前審査をした所ろうきんで無事通過し、次は本審査という段階です。

そこでお詳しい皆様に是非ご教示をお願い申し上げたいのですが、金利はどのようにすれば一番貧しい我が家に合っていますか?
35年ローン予定、出産後数年でパートに出る予定ですが、繰上げ返済は見込めないと思います。

カツカツの生活なのでもちろん安い方がありがたいのですが変動一本で金利が上がった時には今以上の生活苦が待っているでしょう。
しかし余裕が無いがゆえに変動の恩恵も受けたいのが正直な所です。
ただ今後インフレになったり、いい加減低金利時代も終りそうな気配もありますよね。

私の素人考えではフラット35と変動のミックスが無難にも思えるのですが、割合もどれくらいが極貧家計世帯には適当なのか検討がつきません。
また固定がいいなら、何年固定が一番無難なのか恥ずかしながら全く分かりません。

そもそもフラットは色々基準があり、団信も別料金とやら、難しそうですよね。
ひょっとしてフラットにする事自体、もう一度事前審査の必要があるのでしょうか?
またフラットにはミックスなど存在しなかったり、ろうきんは対象外だったりしますか?
フラットにも落とし穴やデメリットはございますか?
勉強不足で質問自体がおかしかったら本当にすみません。

主人は私以上に適当で頼れません。
変動金利一本を不動産屋と銀行マンに勧められたようで目先の金額だけ聞いて、変動変動言っております。

皆様からお力添えをいただけますと本当に助かり幸いです。
お手数をおかけして恐縮ですがご指導何卒宜しくお願い申し上げます。

補足

2011/07/14 00:34

皆様ご親切なご回答を本当にありがとうございました。博学な方々より勉強不足な自分にも分かりやすいご説明を下さりとても助かりました。
皆様のご指導を頼りに、日曜本審査に行って参りましたが、銀行と不動産屋からフラットは不可能だと言われてしまいました、、
その理由と致しまして
・契約書の受渡日である8月10日までにフラットの本審査が終わらないため売主に迷惑がかかる
・適合証明書の作成がこれからなのでできるかどうか分からない。物件は平成5年なのでできるとは思うが
・物件1200万でリフォームと諸経費350万の1550万のローンで仮審査をパスしており、フラット1200万、諸経費部分350万を変動か固定で、と考えていたのですが、それは無理で、フラットと変動等のミックスの合計額が1200万がマックスしか借りられない
との事です。
自分なりに調べた時は全ていけそうかと思っていたのですが、これはやはり不可能だったのでしょうか?どうも不動産屋が面倒そうにフラットをすごく嫌っていた印象だったので納得できていません。自分の勉強不足でしたら潔く反省し諦めます。
仕方なく最長の固定10年で本審査をしたのですが、とても悲しく思っています。
重ね重ね申し訳ございません。また改めまして〆時に御礼をさせて頂きます。何卒宜しくお願い申し上げます。

まるちゃん☆さん ( 宮崎県 / 女性 / 42歳 )

回答:3件

上津原 章 専門家

上津原 章
ファイナンシャルプランナー

2 good

住宅ローンと同時に、将来のことについて考えてみませんか。

2011/07/14 09:41 詳細リンク
(5.0)

まるちゃん☆さんへ
おはようございます。九州・山口のファイナンシャルプランナー、上津原と申します。

住宅ローンの選び方、確かにいろいろと悩みます。

まずは、変動金利にするか、フラット35などの固定金利にするかといった問題があります。

変動金利にする場合、
金融機関は、高い金利になっても返済できるかどうかを考えてお金を貸せるかどうかの判断をします。(固定期間を選べる場合でも)
九州・山口のとある有力地銀を例にとると、10年固定の金利(優遇なし)の状態、平たく言うと、金利が4%近くになった時でも何とか返済できる額を逆算して、借入可能な額を決めるようです。(金融機関によって判断基準は異なります。)
変動金利で目先の負担が楽になるからといって、必ずしも多くお金を借りることができるとは限らないようです。
なお、多くの場合、団体信用保険は金融機関側が負担します。

フラット35の場合、
金利はずっと固定ですので、返済する額は今のような超低金利だと多く見えます。購入される建物についてはフラット35が定めている基準を満たす必要があります。団体信用保険は別途加入される必要があります。健康状態がよければ、団体信用保険よりも割安な生保会社の保険に加入するといった方法もあります。

では、どちらにするかということですが、
決めるにあたっては、住宅ローンの損得以外に、次のようなことを考えられてはいかがでしょうか。

・住宅ローンを払いながら、子どもさんの教育資金をどう準備するか。
・まるちゃん☆が、これから再就職するご予定があるか。
・ご主人に、収入アップの見込みがあるか。
・ご主人やまるちゃん☆は何歳まで働きたいか。
・頭金について、ご両親のサポートが期待できるか。
・住宅ローンを返済しても、ご家族での楽しみ(旅行など)を作っていきたいか。

一所懸命ギリギリでやりくりされている方にとって、金利が変動することで住宅ローンの返済が上がるのはかなりつらく感じられるようです。子どもさんの教育費がかさむ時に住宅ローンの返済が増えると、なおのことと思われます。貯蓄の準備がまだこれからの方の場合、毎月の家計の安定を重視したほうがよさそうです。

分からないことや気になることがあれば、お聞かせください。
上津原マネークリニック
http://www.urban.ne.jp/home/uechan/

ファイナンシャルプランナー
教育資金
住宅ローン
フラット35
家計

評価・お礼

まるちゃん☆さん

2011/07/23 15:34

この度はお時間をかけて分かりやすいご回答を下さり本当にありがとうございました。
専門の方から色々な観点から考えた深いアドバイスを頂けとても助かりました。
補足にも書かせていただいたのですが、フラットは申し込みさえ受付してもらえませんでした。
これから金利が大幅に上がらない事を祈るのと同時に出産後は仕事について早く返済していきたいと思います。また気を引き締めてきちんと計画しなければと色々学ばせていただけました。
またこちらで質問させていただく事があるかと思いますがもしお目に留まられました折には今後ともご指導いただけますと何よりです。
的確なアドバイスを本当に本当にありがとうございました。

上津原 章

2011/07/24 10:32

まるちゃん☆さんへ

おはようございます。ご評価いただきありがとうございます。

売り手さんのもろもろの事情があったのでしょうか。なんとも悩ましいです。フラット35で借りるためには適合証明書が必要になります。その手間を業者さんが嫌う気持ちも分かるのですが、業者さんが、適合証明書の取得のためには費用がかかること、適合証明書が取れないリスク(フラット35を借りられないリスク)を誠実にまるちゃん☆さんへお話しするのが、本当のことを言えば筋なように感じます。

やむなく10年固定で行く場合、
10年間にどこまで貯蓄ができるかがポイントになってきます。子どもさんの学資の準備も、繰上返済も選択肢に入れて考えることになります。お聞きしたことの範囲内でお答えしているため、答えが足らない部分もあるかもしれません。気になることがありましたら引き続きお聞かせください。

上津原拝

回答専門家

上津原 章
上津原 章
(山口県 / ファイナンシャルプランナー)
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渡辺 行雄
ファイナンシャルプランナー

8 good

住宅ローンの組み方について

2011/07/14 17:49 詳細リンク
(5.0)

まるちゃんさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、
渡辺と申します。

住宅ローンを組む場合、
ほぼ毎年のように繰り上げ返済を行うことが可能ということでしたら、
早期完済を目指すことになりますので、

ローン金利も低くて済む、
変動金利や短期固定金利で、
住宅ローンを組むようにします。

ただし、ローンの更新が頻繁に行われますので、
更新の途中からローン金利が上がってしまい、
毎月の返済額が増えてしまう心配があります。

尚、現在の金利水準を考慮した場合、
相当に低い水準になっていますので、
今後はローン金利が下がるよりは、
上がっていく可能性の方が高いと思われます。

これに対して繰り上げ返済につきまして、
3年に一回程度ということでしたら、
早期完済というわけには行きませんので、

多少ローン金利が高くなってしまっても、
長期固定金利にすることで、
返済の途中からローン金利が上がってしまい、
毎月の返済額が増えてしまう心配がありませんので、
将来のマネープランが立てやすくなります。

尚、まるちゃんさんの場合、
ローンの審査は提携ローンの変動金利の審査を受けているものとおもわれますので、
フラット35を利用する場合、
改めて審査を行う必要があると思われますが、
不動産会社の担当者にも確認をしてください。

また、フラット35にミックス型という商品はありませんので、
もし、変動金利とフラット35を組み合わせて、
住宅ローンを組む場合、
ご自身で組む割合などを決定することになります。

フラット35のデメリットとしては、
繰り上げ返済資金につきまして、
100万円以上からとなりますので、
ある程度まとまった資金を用意できないと、
繰り上げ返済は行えないことになります。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄
http://www.fpreal.jp/

個別
相談
商品
会社
プランナー

評価・お礼

まるちゃん☆さん

2011/07/23 15:42

いつもお世話になっております。
今回もお時間をかけて分かりやすいご回答を下さり本当にありがとうございました。
的確なご指導を下さり毎回助けて頂いて心より感謝しております。
補足にも書かせていただいたのですが、フラットは申し込みさえ受付してもらえませんでした。
これから金利が大幅に上がらない事を祈るのと同時に出産後は仕事について早く返済していきたいと思います。前途多難ではありますが気を引き締めていかねばなりませんね。
またこちらで質問させていただく事があるかと思いますがもしお目に留まられました折には今後ともご指導いただけますと何よりです。
的確なアドバイスを本当に本当にありがとうございました。

渡辺 行雄

2011/07/23 16:12

まるちゃんさんへ

お返事いただきありがとうございます。
また、多少なりともお役に立てて、何よりでした。

これからもマネーに関することで、
分からないことがありましたら、ご相談ください。

リアルビジョン 渡辺行雄

回答専門家

渡辺 行雄
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先の読みやすいローンを!

2011/07/15 19:26 詳細リンク
(5.0)

まるちゃん様

住宅ローンの組み方でお悩みなのですね。

まるちゃん様の文章の中に「答え」が書いてありまして
「繰り上げ返済は見込めない」という点です。

昨今人気のフラット35は長期間かけて支払うひとにとっては安心
を買えますが、その分少し金利は高い。

一方で金利の「変動」しますよ、という変動金利は将来の約束は
ないので金利は低いというのが現状です。

その他の固定金利は変動金利に「特約」という形で
5年間固定、10年間固定など様々あります。


ただ、銀行の10年固定などを見ていても4%程度ですので
そこから金利優遇-1.5%を引いても2.5%

ですので、選ばれる際はフラットか変動か?に絞った方がよろしいかと思います。



ミックス型(フラットと変動)の選択も悪くはないのですが
金利が上がった時にどのような行動をとるでしょうか?


金利が上がった変動金利を繰り上げ返済しますよね?


繰り上げ返済の可能性が薄いという所で、私はフラット35の方が
まるちゃん様にとっては「先が読みやすい」計画が立てられると
思います。10年後に金利が上がっていては、10年固定では意味がありません。


近い将来インフレにもなります、当然変動金利は上昇期に入りますが
そこがどの程度なのか?直近10数年では4%見ておけば安全ラインだと
思いますが、その先は本当に未知数です。


増税による手取り収入減少、年金の支給年齢の変更、今後様々な制度が
改革されていきます。ゆとりあるローンを組んでくださいね。


ご参考になれば幸いです。


株式会社FPリサーチパートナーズ
www.fp-research.jp/

銀行
住宅
住宅ローン
フラット35
返済

評価・お礼

まるちゃん☆さん

2011/07/23 15:51

この度はお時間をかけて分かりやすいご回答を下さり本当にありがとうございました。
こちらの事情までくみとって下さった的確なご指導大変参考になりました。
ご指導賜りまして私もフラットで決心したのですがフラットは申し込みさえ受付してもらえませんでした。
これから金利が大幅に上がらない事を祈るのと同時に出産後は仕事について気を引き締め早く返済していきたいと思います。色々学ばせて頂いて本当に感謝しております。
またこちらで質問させていただく事があるかと思いますがもしお目に留まられました折には今後ともご指導いただけますと何よりです。
的確なアドバイスを本当に本当にありがとうございました。

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