超低所得世帯の金利の選び方(変動、固定、フラット)

まるちゃん☆さんへ
おはようございます。九州・山口のファイナンシャルプランナー、上津原と申します。

住宅ローンの選び方、確かにいろいろと悩みます。

まずは、変動金利にするか、フラット35などの固定金利にするかといった問題があります。

変動金利にする場合、
金融機関は、高い金利になっても返済できるかどうかを考えてお金を貸せるかどうかの判断をします。（固定期間を選べる場合でも）
九州・山口のとある有力地銀を例にとると、10年固定の金利（優遇なし）の状態、平たく言うと、金利が4％近くになった時でも何とか返済できる額を逆算して、借入可能な額を決めるようです。（金融機関によって判断基準は異なります。）
変動金利で目先の負担が楽になるからといって、必ずしも多くお金を借りることができるとは限らないようです。
なお、多くの場合、団体信用保険は金融機関側が負担します。

フラット３５の場合、
金利はずっと固定ですので、返済する額は今のような超低金利だと多く見えます。購入される建物についてはフラット３５が定めている基準を満たす必要があります。団体信用保険は別途加入される必要があります。健康状態がよければ、団体信用保険よりも割安な生保会社の保険に加入するといった方法もあります。

では、どちらにするかということですが、
決めるにあたっては、住宅ローンの損得以外に、次のようなことを考えられてはいかがでしょうか。

・住宅ローンを払いながら、子どもさんの教育資金をどう準備するか。
・まるちゃん☆が、これから再就職するご予定があるか。
・ご主人に、収入アップの見込みがあるか。
・ご主人やまるちゃん☆は何歳まで働きたいか。
・頭金について、ご両親のサポートが期待できるか。
・住宅ローンを返済しても、ご家族での楽しみ（旅行など）を作っていきたいか。

一所懸命ギリギリでやりくりされている方にとって、金利が変動することで住宅ローンの返済が上がるのはかなりつらく感じられるようです。子どもさんの教育費がかさむ時に住宅ローンの返済が増えると、なおのことと思われます。貯蓄の準備がまだこれからの方の場合、毎月の家計の安定を重視したほうがよさそうです。

分からないことや気になることがあれば、お聞かせください。
上津原マネークリニック
http://www.urban.ne.jp/home/uechan/

まるちゃんさんへ

はじめまして、個別相談専門のファイナンシャル・プランナーとして活動しています、
渡辺と申します。

住宅ローンを組む場合、
ほぼ毎年のように繰り上げ返済を行うことが可能ということでしたら、
早期完済を目指すことになりますので、

ローン金利も低くて済む、
変動金利や短期固定金利で、
住宅ローンを組むようにします。

ただし、ローンの更新が頻繁に行われますので、
更新の途中からローン金利が上がってしまい、
毎月の返済額が増えてしまう心配があります。

尚、現在の金利水準を考慮した場合、
相当に低い水準になっていますので、
今後はローン金利が下がるよりは、
上がっていく可能性の方が高いと思われます。

これに対して繰り上げ返済につきまして、
３年に一回程度ということでしたら、
早期完済というわけには行きませんので、

多少ローン金利が高くなってしまっても、
長期固定金利にすることで、
返済の途中からローン金利が上がってしまい、
毎月の返済額が増えてしまう心配がありませんので、
将来のマネープランが立てやすくなります。

尚、まるちゃんさんの場合、
ローンの審査は提携ローンの変動金利の審査を受けているものとおもわれますので、
フラット３５を利用する場合、
改めて審査を行う必要があると思われますが、
不動産会社の担当者にも確認をしてください。

また、フラット３５にミックス型という商品はありませんので、
もし、変動金利とフラット３５を組み合わせて、
住宅ローンを組む場合、
ご自身で組む割合などを決定することになります。

フラット３５のデメリットとしては、
繰り上げ返済資金につきまして、
１００万円以上からとなりますので、
ある程度まとまった資金を用意できないと、
繰り上げ返済は行えないことになります。

以上、ご参考にしていただけますと幸いです。
リアルビジョン 渡辺行雄
http://www.fpreal.jp/

まるちゃん様

住宅ローンの組み方でお悩みなのですね。

まるちゃん様の文章の中に「答え」が書いてありまして
「繰り上げ返済は見込めない」という点です。

昨今人気のフラット35は長期間かけて支払うひとにとっては安心
を買えますが、その分少し金利は高い。

一方で金利の「変動」しますよ、という変動金利は将来の約束は
ないので金利は低いというのが現状です。

その他の固定金利は変動金利に「特約」という形で
5年間固定、10年間固定など様々あります。


ただ、銀行の10年固定などを見ていても4％程度ですので
そこから金利優遇-1.5％を引いても2.5％

ですので、選ばれる際はフラットか変動か？に絞った方がよろしいかと思います。



ミックス型（フラットと変動）の選択も悪くはないのですが
金利が上がった時にどのような行動をとるでしょうか？


金利が上がった変動金利を繰り上げ返済しますよね？


繰り上げ返済の可能性が薄いという所で、私はフラット35の方が
まるちゃん様にとっては「先が読みやすい」計画が立てられると
思います。10年後に金利が上がっていては、10年固定では意味がありません。


近い将来インフレにもなります、当然変動金利は上昇期に入りますが
そこがどの程度なのか？直近10数年では4％見ておけば安全ラインだと
思いますが、その先は本当に未知数です。


増税による手取り収入減少、年金の支給年齢の変更、今後様々な制度が
改革されていきます。ゆとりあるローンを組んでくださいね。


ご参考になれば幸いです。


株式会社ＦＰリサーチパートナーズ
www.fp-research.jp/